"מחירי הדירות בישראל ירדו בגלל מיתון או אינתיפאדה"

"ללא בנייה תקציבית, כלומר, התערבות ישירה של המדינה בשוק הדיור, לא תיפתר בעיית הדיור של רוכשי דירה ראשונה. לא משנה את מי ימנו או באיזו עטיפה יעטפו את מינהל מקרקעי ישראל. המחירים מעולם לא ירדו במדינת ישראל בגלל שהממשלה החליטה להוריד אותם. מעולם לא. בגלל מיתון, כן, בגלל אינתפאדה, כן. לא בגלל דברים שאמרה או רצתה הממשלה". את הדברים האלה אמר היום (ד') ד"ר מיקי ורדי, יו"ר קרן ריאליטי וראש מינהל מקרקעי ישראל לשעבר באירוע שערכה החברה על רקע סיום גיוס המשקיעים לקרן השנייה להשקעה בנדל"ן.

"התנהלות המדינה מצביעה על מגמה של 'תפסת מרובה, לא תפסת'", המשך ורדי. "פעם מקדמים סבסוד קרקע, פעם מקדמים שכירות ארוכת טווח ופעם מקדמים תמ"א 38, ולאורך כל הזמן משחקים עם הריבית. כל אלו פתרונות טובים אבל הם לא יכולים לבוא לבד. המדינה חייבת לקבל החלטה עקרונית על כך שהיא מוותרת על הכנסה מקרקעות, ומקדמת בנייה תקציבית באזורי הביקוש. זהו תהליך עקרוני שבו המדינה 'תשנה דיסקט' ותבין שהיא מקימה מנגנונים משותפים עם הסקטור הפרטי. אמנם יהיו גופים כאלו ואחרים שירוויחו עוד כסף, אבל רק כך נוכל לגרום להצפה של בנייה שתביא לירידת מחירים ותייצר קורת גג לרוכשי דירה ראשונה".

עוד במסגרת דבריו, מתח ורדי ביקורת על מצעי המפלגות השונות שפורסמו לפני הבחירות והתייחסו לתחום הדיור: "בכל מצעי המפלגות דיברו על הורדת מחירי הדירות, אבל לא אמרו איך. בבית היהודי הציעו לחלק בחינם חצי דונם בפריפריה, אבל מה עם דמי הפיתוח שעולים מאות אלפי שקלים? ב'יש עתיד' דיברו על 150 אלף דירות להשכרה ארוכת טווח במספר ערים. יש קרקעות לדירות הללו? וגם אם ימצאו אותן, מדובר בוויתור של המדינה על כ-75 מיליארד שקל בגלל את הקרקע יהיו חייבים לתת באפס. אין פתרון פשוט לבעיה, וצריך להבין שגם אם מוציאים מחר בבוקר אלפי יחידות דיור לשוק, כללי המימון הבנקאי שדורשים 30% מכירה מוקדמת והקושי בגיוס אשראי לא יאפשר את בנייתן במכה אחת".

כאמור, קרן ריאליטי, המנוהלת על ידי רו"ח אוהד רוזן ועו"ד אסף ורדי, סיימה לאחרונה את גיוס הקרן השנייה בהיקף כ-250 מיליון שקל. הקרן מתמחה באיתור ורכישת נכסים ייחודיים בעלי פוטנציאל השבחה משמעותי, תוך הצגת פתרונות מורכבים להסרת החסמים.

בקרן הנוכחית, הצליחה החברה לגייס כ-25 משקיעים מוסדיים ופרטיים, כפי שסיפר ורדי הבן: "בקרן החדשה השקיעו גופים כמו אלטשולר שחם, איילון ביטוח, האוניברסיטה העברית, אוניברסיטת בר אילן, אוניברסיטת בן גוריון ועוד. מבין המשקיעים הפרטיים יש משקיע חוץ יהודי משוויץ, ועוד מספר פרטיים זרים שלא מעוניינים להיחשף. רוב משקיעי הקרן הראשונה שבו והשקיעו גם בקרן השנייה".

ורדי הוסיף כי נכון להיום מתמקדת החברה בהשבחת נכסי נדל"ן והיא החברה היחידה המטפלת בנכסים בעייתיים או קשים לטיפול מבחינה תכנונית: "אין סודות בענף הנדל"ן. זה שוק קטן וכולם מכירים את מה שנמצא על השולחן. תמיד השאלה היא איך מסתכלים על הקרקע או העסקה. בעסקה הראשונה שעשינו, בדרום תל אביב ברחוב הרצל, רכשנו זכות לקבלת הסכם חכירה על מתחם בזק. רכשנו את הקרקע בשנת 2009 בעבור כ-44 מיליון שקל. קידמנו הסכם בין הדואר לבזק, הכשרנו את המבנים הקיימים שהיו שייכים הסטורית לבזק וקידמנו תב"ע חדשה למגורים ומסחר. מימשנו את הנכס על פי 108 מיליון שקל לפני קצת יותר משנה. ההון העצמי שהושקע בנכס היה כ-21 מיליון שקל והרווח ממכירתו עמד על 80 מיליון שקל. עד כה קידמנו תוכניות לכ-1,000 יחידות דיור ועל פי התכנון נקדם בנייה של מספר יחידות דיור דומה גם בשנתיים הקרובות".

לדברי אנשי הקרן, כל שנה נבחנים על ידה למעלה ממאה נכסים ונכון להיום מחזיק הקרן נכסים בהיקף של כ-200 מיליון שקל. "מאז הקמת הקרן נרכשו 12 נכסים בעלות של כ-290 מיליון שקל", סיפר אוהד רוזן, שותף מנהל בקרן, "אנחנו ממוקדים בהשבחת נדל"ן ואנחנו למעשה הגוף היחידי בארץ שממוקד בהשבחת נדל"ן בלבד. אנחנו מתמקדים בנכסים בטווח המחירים שבין 20 ל-80 מיליון שקל ואנחנו מעורבים בצורה אישית עד הפרטים הקטנים ביותר, אחרת הדברים לא יזוזו. דרוש הון משמעותי לפעילות הזו לכן גופים קטנים מתקשים לפעול בתחום זה. בקרן הראשונה שגייסנו החזרנו למשקיעים כמעט את כל ההשקעה ויש עדיין עוד 8 נכסים בשלבי השבחה שונים. אנחנו לא לוקחים סיכונים מיותרים. עובדים יד ביד עם הרשות המקומית. תמיד יש ויכוחים אבל לטווח הארוך זה משתלם לעבוד בצורה צמודה עם הרשויות".