מדוע לא בונים דירות קטנות?

אחרי שבנק ישראל נמנע החודש שוב מלהוריד את הריבית במשק, גם מחשש למחירי הדיור, סיפקו הפרוטוקולים מדיוני ועדת טרכטנברג הזדמנות נדירה לראות מה באמת חשבו בקיץ 2011 קברניטי הכלכלה והמשק, שחלקם כבר בדימוס, על "תרומת" ריבית בנק ישראל למשבר הדיור.

למנהל רשות המסים לשעבר, יהודה נסרדישי, היה ברור מהי השפעתו של נגיד בנק ישראל סטנלי פישר: " לא עלה מספיק במלוא עוצמתו, אחד הגורמים המרכזיים לעניות דעתי, היא הריבית השלילית, שאנחנו נתנו הלוואות ודחפנו אנשים לקנות דירות ונכסים ודירות להשקעה. זה בדוק".

יו"ר הוועדה המייעצת לשר האוצר, ד"ר אבי שמחון, דיבר במספרים מפורשים: "הריבית זה 80%... זה הדבר הדומיננטי שמשפיע על מחירי הדירות".

ורק יו"ר הוועדה פרופ' מנואל טרכטנברג, הזכיר לחברים שלא כדאי לתת יותר מדי קרדיט לריבית: "חברים, לא היינו יושבים פה, אני מצטער, אם זה הריבית. אם זה 80% אז לא צריך את הוועדה".

ודווקא ההתייחסות של המשנה לנגיד בנק ישראל ונציגת הבנק בוועדה, קרנית פלוג, הזכירה לנו שבאותם ימי מחאה חשבנו שהספינה שינתה כיוון. לדבריה: "צריך לקחת בחשבון שאנחנו לא רוצים לעשות over... ולפחות לפי התחזיות שלנו, אם מסתכלים על כל מיני מודלים של מחירים, אז המחירים בעצם כבר התחילו להתמתן והעלייה שצפויה בשנת 2012 היא בערך אחוז".

רק שהחודש התבשרנו שוב כי המחירים עלו אשתקד ב-5%-7% (נתוני הלמ"ס והשמאי הממשלתי). ואם זו לא הריבית, או לא רק הריבית, אז מה כן? הוועדה מצאה אשם מובהק נוסף למשבר הדיור. אם רק היו משווקים פה דירות קטנות, משבר המחירים לא היה קורה. זוגות צעירים היו יכולים לקנות בזול דירת חדר או שניים, ולא היו נאלצים למנף עצמם לדעת.

לדברי מנכ"ל משרד ראש הממשלה בעבר, איל גבאי "לא בונים דירות קטנות... תראו את האחוזים, דירות חדר אחד, דירות שני חדרים הן בכלל טעות סטטיסטית, דירות של 3 חדרים זה 13%".

גבאי לא חידש דבר. לא בונים פה דירות קטנות כבר הרבה שנים. בשנת 1960 דירות 1-3 חדרים תפסו נתח של 95% מהדירות שבנייתן הסתיימה באותה שנה. ב-1980 צנחו הדירות הקטנות לנתח של 43%. באותן שנים, דירת 3 חדרים איבדה את הבכורה כמוצר מוביל לטובת דירת 4 חדרים, שנשארה מאז הכי מבוקשת. ב-1990 כבר ירדנו ל-19% בלבד מפלח השוק של דירות 1-3 חדרים שבנייתן הסתיימה באותה שנה (מאוחר יותר, בעקבות גלי העלייה בשנות ה-90, חלה עדנה זמנית לדירות הקטנות, ומספרן קפץ פי 8 - מ-4,000 דירות קטנות ב-1990 ל-32 אלף דירות ב-1992, כשחלקן בשוק הדירות עולה מ-20% ל-46%).

פחות אוהבים דירות קטנות

אבל בואו נרגיע-משהו. לא בונים פה דירות קטנות רק בגלל שמישהו - בעיריות ובממשלה - לא אוהב את הצעירים, אלא בעיקר בגלל שזוגות צעירים פחות אוהבים דירות קטנות.

רובם המוחלט רוצים להתחיל את דרכם המשפחתית - שמתחילה היום הרבה יותר מאוחר משל הוריהם - עם נכס שיתאים לשניים-שלושה ילדים בממוצע למשפחה (ילדים שנולדים היום, בגלל גיל הנישואים המאוחר, יותר מהר מבעבר).

ברמת החיים שאליה הורגלנו היום - וזה נושא לדיון אחר אם היא מוגזמת מדי - 4 חדרים זה הסטנדרט החדש, המינימום החדש. "נמתין, נלווה, נתאמץ, נתרחק - אבל לא נקנה דירת 3 חדרים שתוך שנה תהיה קטנה עלינו". עובדה, בערים הוותיקות דירות קטנות הן עדיין הרוב, והנשואים הטריים לא מתנפלים עליהן.

אז נכון שצריך לבנות היום הרבה יותר דירות קטנות - לטובת הפנויים/פנויות והרווקים (אוכלוסייה "מתאימה" מאוד לעיריות, שרובה לא צורכת בתי-ספר, גני-ילדים, פארקים וכיו"ב); ולטובת מבוגרים ללא ילדים, שמוכנים לפתוח פרק חדש בחיים עם דירה צנועה יותר, ולטובת כל מי שרוצה בהן. אבל אם מחפשים פתרונות אמיתיים לדיור בר-השגה למשפחה ישראלית צעירה מודל 2013, זה כבר לא רלבנטי להציע לה דירת שני חדרים ואפילו לא שלושה חדרים ששטחה פחות מ-70 מ*ר.