מדד גלובס-הומלס: חודש של ירידות מחירים בשוק הנדל"ן

מוקדם בהחלט לדבר על תפנית או על מגמה, מה גם שכבר היינו בסרט הזה לא מעט פעמים בחמש השנים האחרונות והמציאות בדרך כלל טפחה על פנינו, אבל אין ספק שמחירי הדירות המבוקשות בחודש פברואר הצביעו על מגמה ברורה של ירידה.

12 מתוך 15 האזורים שנבדקו רשמו ירידת מחירים בדירות שלושה חדרים; 9 מתוך 15 האזורים שנבדקו רשמו ירידת מחירים בדירות ארבעה חדרים; 10 מתוך 15 האזורים שנבדקו רשמו ירידת מחירים בדירות חמישה חדרים. אף אזור בארץ לא הציג החודש עליית מחירים רוחבית בכל סוגי הדירות. חמישה אזורים - קרית אונו והסביבה, נתניהו והסביבה, עכו-נהריה, בת ים-חולון ואשדוד-אשקלון רשמו ירידת מחירים בכל סוגי הדירות.

עם זאת, סנונית אחת אינה יכולה לבשר על בוא האביב וצריך לחכות הרבה יותר מחודש אחד כדי לדעת האם הכוח עבר לידי הקונים, שאולי פשוט כבר אינם יכולים לשלם את המחירים שאליהם הגיע השוק. נביא בחשבון שבחודש החולף גם המימון החיצוני - המשכנתאות שמספקים הבנקים לרוכשי דירות - ספגו מהלומה, לאחר שהמפקח על הבנקים ייקר את המימון לדיור וכפה על הבנקים לתמחר נכון יותר את ממד הסיכון בהלוואות המשכנתא.

נוסף על כך, חשוב לשים לב שהירידות בחודש פברואר, במרבית האזורים ובמרבית סוגי הדירות, היו מינוריות יחסית, כך שבכל מקרה לא מדובר על "סחורה" שנזרקת כעת לשוק בכל מחיר. במקביל, דווקא תל אביב בלטה החודש בעליות מחירים משמעותיות במחיר המבוקש לדירות הגדולות יחסית - ארבעה וחמישה חדרים, 1.4% ו-2%, בהתאמה.

ירידות בבקעת אונו

מגמת ירידה אפיינה החודש גם את שוק השכירות (דבר שעשוי לחזק טענה שמדובר בתגובה עונתית). במרבית האזורים ובמרבית סוגי הדירות נרשמה ירידה במחיר המבוקש גם בשכירות - בשום אזור לא נרשמה עליית מחירים רוחבית. שני אזורים בלטו בירידות: ברמת גן-גבעתיים המחיר המבוקש לדירת חמישה חדרים ירד ב-2% ל-6,723 שקל (דירות 3 ו-4 חדרים הסתפקו בירידה של 1% ו-0.5%, בהתאמה).בבקעת אונו ירד המחיר המבוקש לדירת 3 חדרים ב-2%, ל-3,605 שקל בממוצע (דירות 4 ו-5 חדרים הסתפקו החודש בירידה בשיעור 1.7% ו-0.1%, בהתאמה).

מתודולוגיה

להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".

המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.

חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.

 מחיר דירת 4 חדרים

 מדד הומלס 3/3/13