פסגת מחירים בנדל"ן

מחירי הבתים בארה"ב עלו במעט יותר מ-80% בין 1996 ל-2006, אז החלה הקריסה הגדולה. בתמונת מראה כמעט מושלמת, רק מוקדמת ב-15 שנה, 76% היה שיעור העלייה של הנדל"ן המסחרי ביפן החל מ-1981, עד למפנה במגמה ב-1991 שיפן עדיין לא מצליחה להתאושש ממנו (יפן מחקה למעשה את כל העלייה ונמצאת כ-20% מתחת למחירי תחילת שנות השמונים).

ולמה זה מעניין? כי כאן אצלנו, מחירי הדירות בישראל עלו ב-74% בין 2007 ל-2012. אז נכון שאפשר להסביר שזה היה מהלך מתבקש - כי לא בנו מספיק, כי לא תכננו מספיק, כי המימון היה בזיל הזול, כי מדובר בתיקון אחרי עשור של ירידות ובכלל, כי מה הקשר בין ישראל, יפן וארה"ב - אבל אולי יש משמעות גם למספר עצמו. כמו שיוסף סימן בשעתו לפרעה את השנה השביעית כקצה של גל, גם 75%-80% הוא רף שמסמן כי הגיע זמן לשנות כיוון.

מי שזיהה את רף ה-80% כנקודה מכוננת משותפת בהיסטוריה של בועות הנדל"ן בארה"ב וביפן הוא נייט סילבר, בספרו "The Signal and The noise" (הוצאת פינגווין), העוסק בדרך הנכונה לבצע תחזיות סטטטיסטיות בשטף המידע שיש לנו כיום (ותודה לשמוליק שלח מ"גלובס" שהראה לי את הפרק המדובר). סילבר נחשב לכוכב בתחום התחזיות בארה"ב, לאחר שהצליח לחזות את תוצאות שתי הבחירות האחרונות והניו יורק טיימס אף קנה את הבלוג שלו.

לא רק ש-80% הוא שיעור העלייה באמריקה לפני המפנה, סילבר מדגיש שזו למעשה הבועה האמריקנית הראשונה שמוכרת לנו במחירי הדיור. בפעם הקודמת שהמחירים נסקו, אחרי מלחמת העולם השנייה, אמריקה היא זו שפשוט השתנתה דרמטית (מתרבות של חיסכון לתרבות של צריכה: הבעלות על דירה עלתה בין 1940 ל1960 מ-44% ל-62% וה"בייבי בום" הגדיל את שיעור האוכלוסיה ב-20% תוך עשור). להבדיל משנות ה-2000, לא היה זה המימון הנוח שיצר את האווירה החיובית.

באופן דומה, עם כל ההסתייגויות הברורות, ניתן לומר שגם בישראל אנו חווים בשנים האחרונות את הנסיקה ה"לא טבעית" הראשונה. מי שמשווה אותנו לשנות התשעים, אז המחירים עלו ביותר מ-100%, מוכרח לזכור שאז הגיעו לפה מיליון עולים ממדינות ברה"מ.

אז מה זה אומר? שאם 80% זה אכן מספר הקסם, כדאי לזכור שאנחנו מאוד מאוד קרובים לשם.