"היום מבינים שתמ"א 38 היא האחות הגדולה של פינוי-בינוי"

לפני כמה שנים, כשתמ"א 38 הייתה עוד בחיתוליה, אמרו לא מעט יזמים ששקלו להיכנס לתחום, שרגע המפנה של התוכנית תלוי במודעו*ת האזרחים. באותם ימים, תמ"א 38 הייתה שם קוד שלא רבים הכירו אותו, ובעלי דירות בבניינים ישנים לא ידעו שמדובר בחיזוק בניין ללא עלות כספית ובהשבחת הדירה הקיימת בעשרות אחוזים. מאז ועד היום תוקנה תמ"א 38 כמה פעמים (וככל הנראה היד עוד נטויה), פרויקטים החלו קורמים טיח ובלוקים, ומספר ההיתרים שניתן רק הולך וגדל.

סקר חדש שבוצע לאחרונה ובחן מהי מידת המודעות של בעלי הדירות לתוכנית והגיע לידי "גלובס נדל"ן" חושף כי קשה למצוא היום מישהו שאינו מכיר את המונח תמ"א 38. עוד חושף הסקר כי למרות המודעות המרשימה, עדיין מעטים הבניינים שבהם החל תהליך משמעותי בין בעלי הדירות לבין עצמם ומול גורמי מקצוע אחרים. את הסקר יזם עו"ד אביב טסה, המכהן כיועץ המשפטי של איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר תל אביב, ומשרדו מתמחה בעבודה מול דיירים ויזמים במישור זה.

הסקר נערך על ידי מכון המחקר פאנלס באמצע חודש פברואר, ובחן את המודעות לפרויקט תמ"א 38 ואת הנכונות של בעלי הדירות לקחת חלק בתהליך. הסקר נערך בקרב 308 משיבים בגילאי 25 ומעלה ביישובי מרכז הארץ והשרון המתגוררים בבניינים משותפים.

חוששים מהרעש

השאלה הראשונה שהופנתה אל המשיבים הייתה "האם אתה מכיר או שמעת על תמ"א 38?". לשאלה זו ענו 91.6% מהנשאלים בחיוב ורק 8.4% ענו בשלילה. "המודעות לתמ"א 38 עלתה בגלל מה שקורה בשטח", מסביר טסה. "אנשים ראו פרויקטים שמתבצעים ושלטים ברחוב שלידם. גם החקיקה קיבלה הרבה הד תקשורתי. המודעות שעלתה גם הובילה לכך שבתקופה האחרונה הרבה חברות גדולות נכנסו לתחום. פעם חשבו שתמ"א 38 היא האחות הקטנה של פינוי-בינוי והיום מתחילים להבין שזו בעצם האחות הגדולה".

אבל לפני שנמהר להכריז שהמודעות הגדלה לתוכנית העלתה למודעות בעלי הדירות גם את נושא החיזוק, נראה שרק 22% סברו שהחיזוק הוא העניין המשמעותי ביותר, וכמעט מחצית מהנשאלים (43.6%) השיבו שחשובים באותה מידה גם עליית הערך הכספי של הדירה, שדרוג הדירה עצמה, תוספת ממ"ד, שיפוץ הבניין ותוספת מעליות, מחסנים וחניות.

משיחות רבות עם דיירי בניינים שנמצאים בתהליך או לקראת תהליך עולה תמיד הנקודה שהחיזוק נדחק הצדה על ידי היזם כמו גם על ידי בעלי הדירות שמעוניינים בכל השאר, אבל זו בסופו של דבר הסיבה שהפרויקטים אכן יצאו לדרך. אם החיזוק היה מעניק זכויות בנייה ליזם בלבד, בלי תוספות לבעלי הדירות, מעטים הבניינים שהיו מחוזקים בסופו של דבר.

מספיק שכן אחד

עוד נקודה מעניינת שעולה מן הסקר היא הנכונות של בעלי הדירות לבצע את התהליך. כמחצית מהנשאלים (49.4%) ציינו כי הם אינם מעורבים בפרויקט תמ"א 38 נכון להיום אך קיים עניין לקדם תהליך. נתון זה מעיד על כך שהפוטנציאל של מימוש התמ"א רחוק מלהיות ממוצה. 17.6% מהנשאלים ציינו כי התחילו דיונים בנוגע לביצוע החיזוק, 6.5% מהנשאלים ציינו כי הם נמצאים במשא ומתן עם יזמים, 4.7% ממתינים לאישורי העירייה לאחר שסגרו עם יזם ספציפי, 2.9% התקשרו עם עו"ד ורק 0.6% מכל הנשאלים ציינו כי קיבלו את כל האישורים והתחילו בפרויקט.

בקרב הנשאלים היה שיעור נכבד (15.9%) שענו כי אין בכוונתם לקדם תמ"א 38 בבניין שבו הם מתגוררים. נתון זה מעיד שוב על הבעייתיות של מהלך ההסכמה בין בעלי הדירות כי מספיק אחד שזוהי דעתו והפרויקט תקוע.

כאשר נשאלו בעלי הדירות עד כמה לדעתם משרתת התמ"א דווקא את היזם. לא פחות מ-68.8% מהנשאלים הסכימו עם המשפט שהתמ"א משרתת בעיקר את היזם ורק 25.3% לא הסכימו עם קביעה זו. נתון זה יכול להסביר את הגישה של בעלי הדירות במשא ומתן שהם מנהלים עם היזמים. את מה שיזם או קבלן יכנה סחטנות או בקשות מוגזמות יכנה בעל דירה תשלום ראוי על התמורה הגדולה שמקבל היזם בצורת הדירות החדשות.

המשתתפים נשאלו גם האם הם מסכימים עם הקביעה שהפתרון של תמ"א 38 אינו מספק מענה אמיתי לסכנת רעידת האדמה. התשובות חושפות פעם נוספת עד כמה נושא החיזוק אינו תופס משמעות רבה בעיני העוסקים בתחום וזאת על אף המודעות הרבה לתוכנית. כך, 60.1% מהנשאלים לא הסכימו עם הקביעה אבל 25.6% (רבע מהנשאלים) מסכימים שתמ"א 38 איננה הפתרון לרעידות אדמה ו-14.3% בחרו לענות כי הם אינם יודעים. כלומר, כ-40% מהנשאלים אינם חושבים שהתמ"א אכן יעילה במקרה שהאדמה תרעד.

"צאן ללא רועה"

"ההסכמה בין הדיירים היא השלב המשמעותי ביותר בכל הקשור לתמ"א", אומר טסה. "מהסקר ניתן לראות שהתוספות שמקבלים בעלי הדירות הן הדבר החשוב. אבל אפשר להשוות את בעלי הדירות בבניינים הישנים לצאן ללא רועה. השוק כבר מבושל מהבחינה הזו שאנשים מבינים מה זה התמ"א, ויש לא מעט יזמים, אבל כל עוד בעלי הדירות לא יודעים מה מגיע להם אבל חושבים שהם יודעים מה הם רוצים זו עדיין בעיה".

טסה מסביר שמהסיבה הזו, בשנה האחרונה התחיל לתפוס תאוצה תחום חדש של יועצי תמ"א שמגיעים אל הדיירים: "אנשים מחפשים גורם שילווה אותם, שידע להסביר להם את הזכויות ולבחון את ההצעות שהם מקבלים מיזמים. לפני שנה לא ראית את זה. אני לא מדבר על מתווכים או קבלני חתימות שתמיד היו כי הם אלו שרק מגבשים הסכמה והולכים לחפש יזם. היום כבר יש פרויקטים שבוצעו ובעלי הדירות יכולים להשוות. כל התהליכים הללו מורידים את כמות הסרבנים. לכך תרמה גם הפסיקה בנושא שהמגמה שלה הראתה שסרבנות על בסיס כלכלי לא תופסת".

תמונת המצב שעולה מהנתונים הללו היא גם הסיבה למהלך השיווקי איתו יצאה חברת גינדי השקעות לפני כשבועיים, הרעיון להביא את בעלי הדירות להתאחד ולגבש נוסחת הסכמה בזמן קצר לקראת הגשת הצעה לחברה לביצוע פרויקט. הגינדים זיהו שעיקר התמשכות של התהליך בהשגת ההסכמה של בעלי הדירות. הגבלה של זמן לגיבוש הסכמה, כמו גם התחייבות לביצוע פרויקט שייבחר על ידי החברה, עשויה לזרז את הדיונים בין בעלי הדירות ולחסוך לחברה את השלב הקשה הזה.

  תמ