הקץ לכאוס הנדל"ני בשכונת התקווה בתל אביב?

"דירה בהזדמנות בשכונת התקווה עם טאבו, ניתן לקבל משכנתא", את המשפט הזה בחר מוכר דירה בשכונת התקווה בתל אביב לציין במודעה שפרסם לאחרונה למכירת הדירה באינטרנט, והוא אינו היחיד. עניינים כמו רישום בטאבו ואפשרות לנטילת משכנתא הם מובנים מאליהם כאשר מדובר במכירת דירה. אלא שבשכונת התקווה, המציאות שונה. זהו מעין מערב פרוע של בעלים ונכסים, שהקשר ביניהם אינו ודאי.

רק כדי להבין איך פסחה עליית המחירים של השנים האחרונות בתל אביב על שכונת התקווה, ניתן לראות כי על פי נתוני רשות המסים, דירת 2.5 חדרים בשטח 41 מ"ר בבניין משנת 1950 ברחוב טרפון 31, בקומה שנייה ואחרונה, נמכרה בדצמבר האחרון ב-460 אלף שקל. דירה דומה במרכז העיר הייתה נמכרת ביותר מכפול. באותו חודש נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 40 מ"ר בקומה ראשונה ברחוב טרפון 23, בבניין משנת 1964, תמורת 475 אלף שקל.

הסיבה לכך היא כי בשכונה לא בוצעה מעולם פרצלציה, כלומר חלוקת השטח הנמצא בבעלות דיירים רבים, לחלקות מוגדרות, שאותן ניתן לרשום בטאבו. לעובדה זו יש השלכות שליליות על השכונה, שכן היעדר היכולת לרשום בעלות על נכסים מוגדרים בטאבו, מרתיעה רוכשי דירות ויזמים מלרכוש נכסים בשכונה, ובשל כך היא מהווה את אחד החסמים המשמעותיים לפיתוח. נוסף על כך, היעדר הרישום של הנכסים בטאבו, מגביל את היכולת ליטול משכנתא בגין הנכסים, לשעבד אותם ולפיכך מפחית מערכם.

ל"גלובס" נודע כי במסגרת דיוני התקציב של עיריית תל אביב לשנת 2014, הגיש מהנדס העירייה, עודד גבולי, בקשה לאישור תקציב מיוחד שייועד לביצוע פרצלציה בשכונה, כך שניתן יהיה לרשום את זכויות הבעלים בטאבו על הנכסים שבבעלותם. "הגיע הזמן לשים קץ לבלגן בשכונה, שבמסגרתו כל מי שמוכר דירה בשכונה נאלץ לנבור בהיסטוריית משפחתו ולהוכיח שהסבתא שלו קנתה את הדירה לפני 50 שנה, בערך כמו שנדרשים להוכיח יהדות ברבנות", אמר גבולי.

הבקשה, המוערכת בעשרות מיליוני שקלים, מונחת על שולחן מועצת העירייה ואישורה עשוי להביא בשורה גדולה לתושבי השכונה, רובם ממעמד סוציו-אקונומי נמוך עד בינוני.

"אין בעלות ממשית על הקרקע"

בניגוד למקומות "מתוקנים מבחינה תכנונית", בשכונת התקווה כאשר בעל נכס או רוכש פוטנציאלי מבקשים לעשות פעולה פשוטה של הוצאת נסח טאבו לדירה, המהווה למעשה את תעודת הזהות של הדירה, הם מקבלים לידיהם נסח טאבו בלתי נגמר, הכולל את כל בעלי הזכויות בגוש המתפרש על עשרות דונמים, או במילים אחרות "מושע". זאת, בלי שיש זהות לנכס הספציפי שבו מחזיק כל בעל זכויות.

אם יאושר התקציב שדורש המהנדס גבולי לטיפול בבעיה, עשוי הדבר להביא למהפכה בשכונה. "מדובר באלפי בעלי נכסים, שלאף אחד מהם אין בעלות ממשית על הקרקע", אומר ארנון גלעדי, המשנה לראש עיריית תל אביב ויו"ר סיעת הליכוד במועצת העיר. "כשלאדם אין יכולת לקבל רכוש קנייני לרשותו, הבנקים לא נותנים בגינו משכנתאות, וכמו הבנק גם יזמים ומשקיעים נמנעים מלהשקיע בשכונה.

"זוהי אחת השכונות שזקוקות בצורה משמעותית לטיפול יסודי, ופרצלציה היא טיפול יסודי. שאר הדברים, כמו הפיתוח והשיפוץ, יגיעו בעקבות הפרצלציה. פרצלציה תביא למעשה לערכים כלכליים אמיתיים בשכונה, שיביאו באופן טבעי להתחדשות עירונית ולמיגור הגורמים השליליים בשכונה. אני מקווה שבסוף עיריית תל אביבתשקיע משאבים בביצוע פרצלציה בשכונה, תהליך שייקח 5-10 שנים".

"את השכונה מאפיינת עד היום אי ודאות בנוגע לזכויות שקונים בפועל, ואין ודאות לגבי ההגנה על הזכויות שקונים במידה שיתעוררו יורשים נוספים", מסביר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס. "מוכר דירה צריך להוכיח באמצעות תצהירים ומסמכים שונים כי הוא בעל הזכויות, על ידי הצגת השתלשלות העניינים של הנכס, ומי היו בעליו בעשרות השנים האחרונות. צריך להיות חצי בלש כדי להבין איזה דירה בדיוק מוכרים לי", מוסיף דנוס. "הדבר גרם לכך שמשקיעים הדירו רגליהם מהשכונה, ורוב העסקאות מתבצעות בין תושבי השכונה לבין עצמם, שקונים אחד מהשני, מאחר שהם מכירים את הבעלים ההיסטוריים.

"לעומת זאת, ליזמי נדל"ן אין מה לחפש בשכונה, כי הם לא יודעים לבנות על קרקעות שכוללות חלקות ענק, מאות בעלים ואלפי הערות אזהרה. הרבה פעמים גם הרישום שבכל זאת קיים בנסח הטאבו לא תואם את הנכס בפועל. מרבית העסקאות שבכל זאת מתבצעות בשכונה, מסתמכות על כללי אצבע ולא על נוסחאות מדויקות של היקף הזכויות שאין דרך לדעת מהן. לדבר הזה יש גם השלכות על שווי הנכסים שנמוך יותר משוויים האמיתי".

לדברי דנוס, ככל שעוברות השנים גדלים ממדי הבעיה, והיכולת לרשום בטאבו נעשית קשה יותר, בין היתר בשל היורשים שמצטרפים לבעלות הענקית גם כך. הפרצלציה שהעירייה תבצע אם יאושר התקציב תצטרך לשקף את המצב היום, כאשר בכל מגרש יציינו מי בעלי הזכויות, ולכן צפויות להיות לכך הרבה התנגדויות.

"אבל בגדול, ביצוע פרצלציה יעודד קביעת זכויות בנייה חדשות בשכונה, יאפשר התחדשות עירונית וחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה וישביח את ערך הנכסים ב-10%-15% משוויים הנוכחי".

"יהיה קשה לעשות פרצלציה"

נועם ורסנו, בעל תיווך ורסנו נדל"ן הפועל בשכונה, מסביר כי הבעיה המשמעותית היא נושא הרישום. "אנשים שמציינים במודעה שהם מוכרים דירה בטאבו, מתכוונים לכך שיש תיעוד לרישום לנכס, כי יש הרבה דירות שאין להן בכלל תיעוד ורישום ואין דרך להוכיח את הבעלות עליהן. אלה דירות ששוויין נמוך משמעותית בשל אי הוודאות הגבוהה הטמונה בהן. לא ברור איך יעשו פרצלציה לדירות כאלה, שלא ידוע אם המתגוררים בהן הם אכן הבעלים או דווקא פולשים.

"סוגיה בעייתית נוספת שעלולה לעכב את ביצוע הפרצלציה היא חריגות הבנייה הרבות שיש בשכונה. כמעט אף בניין בשכונה לא נשאר בצורתו המקורית ובמרבית הדירות בוצעו תוספות. יחד עם זאת, ברור שאם תתבצע פרצלציה בשכונה כל ההתייחסות למקום תהיה שונה לחלוטין".

לדברי ורסנו, אף שמרבית רוכשי הדירות בשכונה הם מקומיים, כיום אין תושב בשכונה שלא חש במשב רענן של סטודנטים ואמנים שהחלו בשנה האחרונה לשכור דירות בשכונה, בראש ובראשונה בשל מחירי השכירות הגבוהים בשאר חלקי העיר, אך גם בשל פתיחת בית הספר לתיאטרון של יורם לוינשטיין ברחוב המבשר בשכונה. "ברגע שיש שוכרים לדירות, ובמיוחד צעירים, משקיעים קונים דירות ומבינים שיש פוטנציאל בשכונה אל מול מחירי הדירות הנמוכים בה".

קשה לקבל היתר בנייה, כמעט בלתי אפשרי לקבל משכנתא

"בשכונת התקווה יש קרקעות בהיקף של מאות דונמים שבנויים עליהן בניינים, אבל בטאבו אין לזה זכר. כאילו הקרקעות ריקות", מסביר עו"ד רם אפרתי, המתמחה במקרקעין. "יכולה להיות קרקע של 100 דונם שיש עליה 1,000 בעלים, ולכל אחד רשומה זכות, רק שלא ברור איפה היא, כי לא בוצעה מעולם פרצלציה. יש גם קושי להוציא היתר בנייה כי בעל הנכס צריך לחתום על היתר בנייה ואין הוכחה חד משמעית לבעלות על הנכסים בשכונה. בדרך כלל הבנקים לא נותנים משכנתאות ואשראי לעסקאות בשכונה, ולכן מעט הבניינים החדשים שמוקמים בשכונה מוקמים לרוב מהון עצמי".

בנוגע למדיניות הבנקים כלפי מתן משכנתאות בשכונה מסביר מיכאל בן ישי, מנהל סיכונים ראשי בבנק ירושלים: "הבנקים נוטים לתת עדיפות לביצוע עסקאות משכנתא שבהן הנכס המשועבד רשום בטאבו, וזאת כיוון שהרישום הזה הוא ברור וקובע בכל הקשור לזכויות של הבעלים על הנכס ולשעבודים שלו, אם ישנם כאלה. בהיעדר רישום בטאבו, יש קושי לבנק, ולכל גורם אחר שאין לו זכויות בנכס, להגיע למידע על בעלות ושעבודים. ישנם בנקים שנמנעים ממתן משכנתאות במקרים שבהם אין רישום בטאבו והרישום הקיים אינו נהיר דיו ומעלה סימני שאלה לגבי מצבו של הנכס. אנחנו בודקים כל עסקה לגופה ולפעמים פותרים את סוגיית הטאבו.

"הבתים בשכונת התקווה מאופיינים במידה רבה ברישומים שאינם מסודרים, בהרבה העברות בעלות (כגון ירושות) ובקושי להגדיר בעלים ולהבין את מהות השעבודים הקיימים. בהיעדר רישום בטאבו".

סכומים גבוהים עבור התיעוד

מי שבידה מסמכי תיעוד רבים המסייעים לביצוע עסקאות בשכונה היא חברת שמשון, שהייתה בעבר החברה המשכנת של השכונה ולכן למרות שעברה לפני שנים לידיים פרטיות, היא עדיין מחזיקה בבעלותה את הרישומים של מרבית המגרשים עד היום. לדברי גורמים בשכונה, החברה גובה מבעלי נכסים סכומי כסף גבוהים תמורת מסמכי התיעוד, אך מסמכים אלה הם שמאפשרים הוכחת הקשר בין נכסים ספציפיים לבעליהם.

קבלן שבונה בשכונה מספר: "יוצא שיש תיעוד שיש לך 100 מ"ר על שטח בן 30 דונם, אך לא היכן בדיוק נמצאים ה-100 מ"ר האלו. אני קניתי מגרש מבעלים שרכשו אותו בשנת 1994 ושילמו עליו למדינה מס רכוש. בין המסמכים שהציגו בפניי המוכרים היה מסמך התשלום על מס רכוש, שאותו הצלבתי עם מסמכים אחרים, כך נוצר בסיס נתונים שמקשר בין שם הבעלים למיקום בקרקע עצמה. על המגרש, אגב, הקמתי בניין מגורים, ואת רוכשי הדירות בבניין אני מחתים על הסכם שיתוף, כחלופה לכך שאין רישום בטאבו על הנכס הספציפי".