דיור מוזל - לא בשכונה שלי

ויסות שוק הנדל"ן הוא אחת ממשימות המקרו-כלכלה המורכבות יותר ליישום. אחת הסיבות לכך - אנחנו לא יודעים להגדיר מה אנחנו, הציבור בישראל, רוצים בדיוק. ההפרדה הפיזית שהנדל"ן מאפשר ליצור בין עדות, דתות, מעמדות והשקפות פוליטיות - מפלג אותנו בהרבה היבטים ומובנים.

נמחיש את הבעייתיות בדוגמה. בישראל, בדומה למערב כ-70% מהתושבים הם בעלי דירות, אבל אין בארץ שוק מוסדי לשכירות, ורוב הדירות להשכרה הן דירות שניות-שלישיות שבבעלות מעמד הביניים, שהתקבלו בירושה או שנרכשו להשקעה.

מיוני 2011, לא מפסיקים הדיבורים על שמחירי הדיור חייבים לרדת. השאלה היא: למי זה טוב?

אנשי המחאה חשבו שזה טוב לסטודנטים, לזוגות צעירים וכמעט לכ-ו-ל-ם. האומנם? האם זה טוב למעמד הביניים, 70% מהתושבים, שערך הנכס העיקרי שבבעלותם ירד?

את השאלה הזאת לא שאלו בממשלה, שהמחאה "שכנעה" אותה שזה טוב ליהודים. לזכות משרד השיכון ייאמר, שהוא זיהה את הפער הגדל בין ההיצע לביקוש לנדל"ן, והחל להפשיר קרקעות ולאשר התחלות בנייה. ואף שהתחלות הבנייה עלו, המחירים לא ירדו.

בהרצאה בכנס שיזם בית ההשקעות IBI, העלתה ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון גזית לנדל"ן בבינתחומי, תופעה מעניינת - ה-NIMBY בנדל"ן. כולנו רוצים שמחירי הדיור ירדו, אבל לא בשכונתנו אלא בעיר/השכונה השכנות. לנו עדיף שהמחירים יישארו גבוהים.

ראשי הרשויות יכולים להחליט על אופי הבנייה בשטחי הרשות. היות שתקציביהם מוגבלים, עדיף לרשות המקומית לקלוט אוכלוסייה חזקה, משפחות שבהן שני בני-הזוג עובדים ושני ילדיהם בריאים. לשם כך בונים יחידות-דיור גדולות ויקרות. בערים רבות אין דירות קטנות בבניינים חדשים, כאלה שאם חד-הורית עם שניים-שלושה ילדים יכולה לרכוש.

ההעדפה היא בניינים עם דירות יקרות, שלא ישפיעו על הנכסים הקיימים. וכך, אחרי שלוש שנות הפשרת קרקעות ובנייה, הפתרון הזה לא טוב לרובנו. בפועל, דירות יקרות נרכשו להשקעה ובנייתן לא סייעה להנגשת ולהוזלת הדיור.

גם בחו"ל עושים טעויות בדיור, אבל בהרבה מדינות יש התפתחויות מרשימות בדיור בר-השגה. אחד היתרונות שלו, שהוא משמש כבר 30 שנה ככלי לאינטגרציה. במרכזי ערים ובשכונות נגישות לעיר מוקמים בניינים שמשלבים דיור ציבורי, דיור מוזל, דיור בתנאי שוק ושטחי מסחר. השילוב הזה נותן בסיס כלכלי לתחזוקת ולפיתוח השכונה; ופיזור הדיור הציבורי מונע שכונות-עוני.

מנגד, בישראל במקום שדיור בר-השגה ודיור ציבורי ישמש ככלי אינטגרטורי, הדיור הזול משמש לבידול של קהילות ספציפיות כמו ברמת בית-שמש ובחריש.

אנחנו רוצים דיור במחיר סביר ודיור בר-השגה, אבל אנחנו, בעלי הדירות, רוצים גם שמחירי נכסינו רק יעלו, ונוח לנו שהחרדים גרים במודיעין-עילית והאתיופים בקריית-משה. אנחנו בעד הגדלת היצע הנדל"ן, אבל לא בשכונתנו. אנחנו מפגינים בעד ירידת מחירי הנדל"ן, ובאותה נשימה רוצים שהשירותים העירוניים יישארו ברמה גבוהה ויתחלקו בין פחות אנשים.

הכותבת היא סמנכ"ל פיתוח עסקי ב-IBI