דיור להשכרה? "כסף מוסדי לא יממן משימות לאומיות"

ששר האוצר החדש, יאיר לפיד, התחייב לפתור את בעיות הדיור בישראל באמצעות יצירת שוק דירות להשכרה לטווח ארוך. המימון לאותן 150 אלף דירות להשכרה בתוך עשור יגיע מהגופים הפנסיוניים, מתוך כספי החיסכון לטווח ארוך שהם מנהלים עבור הציבור, אמר לפיד. ואולם, ראשי קבוצת הביטוח מגדל, שפעילה מאוד בתחום ההשקעות הישירות בנדל"ן, שופכים מים צוננים על התוכניות של לפיד (שנכנסו להסכמים הקואליציוניים).

לדברי יו"ר הקבוצה, אהרון פוגל, בעבר מנכ"ל האוצר ובמשך שנים אחד המנהלים הבכירים במשק, "הכסף של החוסכים שלנו צריך להיות מושקע אך ורק לטובתם, ובמטרה להביא להם תשואה מרבית לאורך זמן. כסף מוסדי אינו יכול לממן משימות לאומיות. ממשלה יכולה באמצעות כמה כלים לגרום לכך שזה אכן יקרה ושהכסף המוסדי יגיע, אבל אי אפשר להסתמך רק על כספי המוסדיים שמחפשים תשואה למען החוסך".

פוגל מדגיש כי בתנאים הקיימים, "מוסדי ירצה בפרויקטים של דיור להשכרה, בתלות במיקום, תשואה שנתית של בין 6% ל-9% לאחר דמי ניהול. כמובן ששכר הדירה הנהוג כיום לא יכול לשלם זאת. אם יתנו את הקרקע בחינם זה ישפר את המצב, אך עדיין לא יביא אותנו לתשואות הללו".

עם זאת, פוגל מסמן דרך אפשרית להנעת התהליך בסיוע המוסדיים: "מה שיביא אותנו לשם - אם הממשלה תיכנס לנושא בהשתתפות בסיכון. אם הממשלה תגיד שהיא מבטיחה תשואה של 2% כמעין רשת ביטחון, לא נצטרך לדרוש תשואה של לפחות 6%, כי הסיכון יהיה הרבה יותר נמוך".

מנכ"ל מגדל, יונל כהן, מגלה כי "האוצר דיבר איתנו ושאל אותנו מה הריבית המינימלית שתעניין אותנו להשקעה בזה, ואנו הבהרנו שאם נהיה באזורים של 2%-3% - שאלה הריביות בנדל"ן למגורים (עוד לפני עלויות ההפעלה) אז זו לא ריבית מעניינת. נוסף לכך, יש עיוות מס ששנים אנו מנסים לטפל בו ולא מצליחים. כיום זה אפיק לא כדאי להשקעה עבורנו, כזה שהדרך היחידה להרוויח בו היא באמצעות עליית ערך הנכס, אבל זה בדיוק מה שהמדינה רוצה לשנות".

פוגל מסביר כי מנסיון העבר, כלל לא ברור שמהלך של המדינה ליצירת דיור בר-השגה ישיג את המטרה, וקיים דווקא סיכון ממשי שמהלך שכזה יפחית את היצע הדירות ולא ישנה דבר.

"בנייה ציבורית עם הנחות בקרקע הייתה כאן בשנות ה-70, אז גם ההפגנות והמצוקה היו פי כמה יותר גדולות מאשר כיום", הוא מדגיש, "יש לזכור שלעולם ירצו הרבה יותר דיור בהנחה מאשר ההיצע, ומשום שכל אחד יעדיף לרכוש דירות זולות הקבלנים לא יבנו דירות 'רגילות'. במקרה שכזה, המחסור יתרחב ומחירי השוק יעלו בזמן שחלק מהציבור יזכה בדיור מוזל. מכאן שיש סכנה שתוכנית כזו דווקא תעלה את מחירי הדירות ואת המצוקה. תוכנית כזו, ללא שחרור מסיבי של קרקעות והכרחת בנייה מהירה והקלה במימון, לא תספיק לפתרון סוגיית הדיור", אמר פוגל.