על חד גדיא ושוק ההון: האם תיווצר בישראל בועת נדל"ן?

הפיוט חד גדיא המופיע בהגדה של פסח, מתאר השתלשלות של אירועים, כל פעולה של אחד גוררת אחריה פעולה של אחר ומעל כל אחד יש אחד חזק יותר שמגיב לפעולה של החלש ממנו.

בעולם הפיננסי אנחנו רואים כי סיפור חד גדיא חוזר על עצמו כל פעם מחדש בווריאציות שונות. פעולה פיננסית של אחד גוררת התנהגות פיננסית של האחר שלעיתים פוגעת בחלש ממנו.

משבר הסאב פריים הינו סיפור חד גדיא מודרני ועכשווי. בשנת 2000, לאחר משבר ההיי טק, החל שוק הדיור בארה"ב לשגשג, בעיקר בשל ההלוואות והריביות הנמוכות שסיפקה המערכת הבנקאית.

משכנתאות ניתנו כמעט לכל דורש ובאחוזים גבוהים משווי הנכס הנרכש גם לרוכשי דירות בעלי יכולת החזר נמוכה ובעייתית, הלוואות אשר קיבלו את הכינוי הלוואות "סאב פריים". הלוואות אלו ניתנו כנגד שיעבוד של הנכס הנרכש לעיתים ללא כל צורך בהון עצמי, כשהסיכון אותו נוטל הרוכש הוא אובדן הנכס במידה של אי עמידה בהתחייבויות השוטפות.

חלון הזדמנויות זה, שאיפשר רכישת נדל"ן ללא צורך בהון עצמי, העצימה את הדרישה לרכישת נדל"ן וגרמה לעלייה מתמדת במחירים אשר גרמה לרכישה נוספת של נדל"ן מצד הציבור לשם יצירת רווחי הון.

הריבית הנמוכה על פקדונות הביאה את מישקי הבית לשיעור חסכון שלילי ולעליה בביקוש להלוואות גם לצורך מימון רכישת נכסים ברי קימא וייצרה אפקט עושר אשר גרמה לעלייה בצריכה הפרטית.

הביקוש ההולך וגובר להלוואות הוביל לגיוס נרחב של כספים ע"י הבנקים למשכנתאות באמצעות אגרות חוב (ניירות ערך מגובי משכנתאות), עד כה סיפור חד גדיא ניראה חיובי: פעולה של רוכשי הנדל"ן הביאה לשגשוג של ענף זה ושל כל השרשרת הניזונה ממנו, כמו הבנקים למשכנתאות, רוכשי אגרות החוב וכו'.

בשנת 2006 סיפור חד גדיא קיבל תפנית שונה, הדומה יותר להגדה של פסח. ענף משכנתאות ה"סאב פריים" נכנס למשבר בארצות הברית, והחלה עליה משמעותית במספר הלווים אשר לא יכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא. בתגובה, הדבר הביא לעליה בפרמיית הסיכון של ההלוואות, שתורגמה באופן מיידי לריבית בה לוו הבנקים למשכנתאות והביאה לגל פשיטות רגל של גופים שהלוו בשוק ה"סאב פריים". כדור השלג החל להתגלגל וגרם לנפילה במחירי הנדל"ן וקריסה של שוק אגרות החוב ושוק המניות, ובסופו של דבר למשבר נזילות חמור של כל המערכת הבנקאית בשל אי היכולת בגיוס כספים. התוצאה - הידרדרות כלכלית של ארה"ב ושל העולם כולו.

רק היום, לאחר שבע שנים של פעולות מאומצות של הממשל בארה"ב שבאו לידי ביטוי בהזרמת כספים והורדת ריבית, רואים סימנים להתייצבות הכלכלית של המדינה.

סיפור חד גדיא העכשווי ממחיש את המבנה ההיררכי של הכלכלה העולמית ואת התלות של הכלכלות השונות אחת בשנייה.

כולנו תיקווה שסיפור חד גדיא מוכר טוב למוליכי המדיניות הכלכלית בארץ, לבל תיווצר גם פה בועת נדל"ן.

הכותב הוא מנכ"ל אלפא פלטינום ניהול השקעות