שמאי מכריע: תוכנית השימור של ת"א לא תרמה למיתוג

האם עצם ההכרזה על בניינים לשימור בתל אביב, מעניקה להם מיתוג ומעלה את ערכם? מחלוקת בין בעלי בניין ברחוב לילנבלום 17 בעיר, לבין הועדה המקומית, בנוגע לגובה היטל השבחה שהתבקשו לשלם לעירייה, הובאה להכרעת שמאי מכריע שקבע כי לא חל מיתוג על הנכס הנגזר מתוכנית השימור.

מדובר בבניין למסחר ומגורים בן שתי קומות בשטח 275 מ"ר בנוי, הממוקם על מגרש בשטח 567 מ"ר, ושנבנה לפני 90 שנה. בהתאם לתוכנית השימור של עיריית תל אביב הבניין מוגדר כמיועד לשימור רגיל ללא מגבלות מחמירות.

בעלי הנכס הגישו בקשה להיתר בנייה, לפיו ימצו את תוספת זכויות הבנייה החלות על הנכס, כאשר על תוספת הזכויות אמורים הבעלים לשלם כמקובל היטל השבחה לעיריית תל אביב. בחישוב היטל ההשבחה על ידי הוועדה המקומית הובאה בחשבון מלבד תוספת השווי הנגזרת כתוצאה מזכויות הבנייה הנוספות, תוספת שווי בשיעור של 5% בגין "מיתוג" הבניין בשל הגדרתו כמיועד לשימור. תוספת זו מהווה על פי הוועדה המקומית סכום של 709 אלף שקל. מנגד טענה שמאית המקרקעין מטעם בעלי הבניין נחמה בוגין כי תוכנית השימור אינה משביחה את ערך הנכס אלא מהווה פגיעה בו ועל כן לא קיים "מיתוג". לטענתה, המיתוג אינו נובע מתוכנית השימור אלא ממאפייניו של הנכס שהיו קיימים עוד לפני אישור התוכנית.

המחלוקת בסוגיית גובה היטל ההשבחה הובאה בפניו של השמאי המכריע בצלאל קציר, שהחליט לקבל את טיעוניה של בוגין ולא להוסיף שווי לערך הבניין כתוצאה מ"מיתוג". עיריית תל אביב הציגה כתמיכה לטיעוניה מחקר מקיף שנערך על ידי קבוצת גיאוקרטוגרפיה לפיו מחירי ביקוש של דירות במבנים לשימור עולים על מחירי ביקוש של דירות במבנים רגילים. קציר ציין כי המחקר שנערך לפי הזמנת העירייה, התבסס על מחירי ביקוש ולא על מחירי מכירה בפועל, כלומר ללא הצגת נתוני ההשוואה ומקדמי ההתאמה. בנוסף, ציין קציר כי המחקר כלל לא התייחס לנכסים מסחריים. הבניין הנדון כולל כאמור 275 מ"ר, ש-133 מ"ר מתוכם מסחריים, בעוד המחקר לא הציג נתונים לפיהם עלה שווי נכסים מסחריים בבניינים לשימור, אלא רק למגורים. מאחר והבניין משמש ברובו למסחר, בחישוב ההשבחה המכרעת של קציר, לא הובא בחשבון תוספת שווי בגין "מיתוג".

קציר הוסיף בהכרעה כי סוגית המיתוג נדונה במספר שומות מכריעות וקיימת מחלוקת בנושא בין השמאים המכריעים. חלקם סבורים כי יש להביא בחשבון תוספת שווי בגין מיתוג וחלקם סבורים שלא. בנוסף, קיבל קציר את טענתה של בוגין כי גם אם היה קיים מיתוג, היה חל רק על המבנה הקיים ולא על זכויות הבנייה הנותרות. קציר הסביר כי שמאי הוועדה המקומית הביא בחשבון כי תוספת שווי בנכס בגין המיתוג חלה על המבנה הקיים וכן על זכויות בנייה נוספות. אלא שגם בשומות מכריעות בהן נקבע כי יש להביא בחשבון תוספת מיתוג, מרבית השמאים המכריעים סברו כי התוספת חלה בגין המבנה הקיים בלבד ולא בגין זכויות הבנייה הנותרות.