קניתם מגרש? ייתכן שתצטרכו לשלם עוד מאות א' ש' למינהל

בני זוג בשנות ה-40 לחייהם רכשו לאחרונה מגרש בן חצי דונם ברחוב הקוממיות בשכונת נאות אפקה בצפון תל אביב, שעליו בנוי בית ישן בשטח 170 מ"ר. תמורת הנכס שילמו בני הזוג 6 מיליון שקל. את הבית הישן התכוונו להרוס, ועל המגרש תכננו להקים בית חדש. לאחר בדיקה במחלקת ההנדסה של עיריית תל אביב, הם שמחו לגלות שעל פי תוכנית בניין העיר (תב"ע) החלה על המגרש, ניתן לבנות עליו בית בן 425 מ"ר.

כדי שלא יהיו "הפתעות" מלבד מחיר הנכס, וידא עורך דינם של בני הזוג כי היטל ההשבחה לעיריית תל אביב בגין מלוא הזכויות הבנייה שולם על ידי המוכר, והדבר צוין גם בחוזה.

זמן קצר לאחר חתימת ההסכם ביקשו הקונים להנפיק היתר בנייה לבית החדש, ולצורך כך נדרשו לעבור ב"תחנה ביורוקרטית" במינהל מקרקעי ישראל, בעל הקרקע. אלא שהקונים נדהמו לגלות שהמינהל דרש מהם 650 אלף שקל בגין "דמי היתר". בני הזוג התקשו להבין מדוע עליהם לשלם סכום כלשהו לאחר שכבר שולם היטל ההשבחה בגין מלוא זכויות הבנייה על הבית המתוכנן, דבר שבא לידי ביטוי במחיר הנכס.

בבירור שערכו גילו בני הזוג מה שקונים רבים מגלים בעת רכישת מגרשים בחכירה ממינהל מקרקעי ישראל: סך זכויות הבנייה שניתן היה לנצל על פי חוזה החכירה עם המינהל בלי להידרש לשלם דמי היתר עמד על 240 מ"ר. מאחר שהקונים ביקשו לממש את התב"ע החלה על המקום במלואה, הכוללת 425 מ"ר, הם נדרשו לשלם למינהל דמי היתר על ההפרש, ללא קשר להיטל ההשבחה שמשולם לעיריית תל אביב.

אזורים מועדים לפורענות

"רוכשים רבים, וגם עורכי דין המייצגים אותם, אינם ערים לנושא של דמי ההיתר שדורש המינהל כחוק", מסביר שמאי המקרקעין גלעד המאירי, מנכ"ל פירמת שמאות המקרקעין אהוד המאירי. "כשמבקשים לנצל זכויות בנייה נוספות, בעיקר במגרשים ישנים, שמים לב לנושא היטל ההשבחה שדורשת העירייה אך לא לדמי ההיתר שדורש המינהל מאחר שהמגרש מהוון".

לדברי המאירי, האזורים "המועדים לפורענות" הם האזורים היקרים שמאופיינים, בין היתר, בבתים ישנים צמודי קרקע על אדמות מינהל, כמו בחלק מהשכונות הצפוניות של תל אביב - נאות אפקה, תל ברוך, רמת חן ברמת גן, חלקים מהעיר גבעתיים, הרצליה פיתוח, סביון ורמת השרון. "בכל המקומות הללו קיים סיכון של תשלום דמי היתר בסכומים של מאות אלפי שקלים", אומר המאירי.

"על כל מ"ר שאבנה מעל לזכויות הבנייה המצוינות בחוזה החכירה המהוון, יש לשלם למינהל 31% מערך הקרקע כיום ועוד מע"מ".

לדברי המאירי, את הדרישה לתשלום דמי היתר מגלים רק אחרי רכישת המגרש, סמוך לשלב קבלת היתר הבנייה. "גם רוכשים בעלי אמצעים שרוכשים מגרשים במיליוני שקלים זועמים כשהם מגלים את התשלום הנוסף שכביכול 'נולד' בהפתעה. הנטייה היא להניח שאם המוכר שילם היטל השבחה בגין הבנייה הלא מנוצלת, אז לא נותר מה לשלם - וזו טעות. באזורים יקרים, רק בקשה להקלות בהיקף של 11% דמי ההיתר יכולים להגיע גם ל-400 אלף שקל".

אחת הדוגמאות שבהן נתקל לאחרונה המאירי הייתה של רוכשים שקנו מגרש בן 634 מ"ר ברחוב עומרי בשכונת תל ברוך הוותיקה, שעליו עמד בית ישן, שיועד להריסה, בשטח 170 מ"ר. הם שילמו תמורת הנכס 5.85 מיליון שקל. "סך זכויות הבנייה שניתן היה לנצל על פי חוזה החכירה עם המינהל בלי להידרש בתשלום דמי היתר עמד על 240 מ"ר", אומר המאירי. "הקונים ביקשו לנצל על פי זכויות התב"ע החלה על המגרש 432 מ"ר. אף שהמוכרים שילמו את כל היטל ההשבחה בעת העסקה, הקונים נדרשו לשלם 450 אלף שקל דמי היתר למינהל. לאחר ערעור הופחת החיוב והועמד על 385 אלף שקל".

מודעות לזכויות

לדברי המאירי, כשקונים מגרש בחכירה מהמינהל, צריך להיות מודעים לזכויות חכירה גם אם הן מהוונות. "בדרך כלל, בנכסים ישנים וחוזי חכירה ישנים, ההיוון תקף לכל בנייה של עד 160 מ"ר. בשנים האחרונות ההיוון הורחב לכל בנייה של עד 240 מ"ר. עדיף לשלם מראש היוון גם על הזכויות המקסימליות.".

מה הם בעצם "דמי היתר"?

דמי היתר הם דמי חכירה שנתיים או מהוונים עבור זכויות חכירה לבנייה נוספת במקרקעין, שבגינן לא שולמה למינהל תמורה. תשלום דמי היתר מקנה לחוכר זכויות חכירה מהוונות לתקופה של 49 שנה, שתחולתה מיום הקניית הזכויות על ידי המנהל. ככלל, תשלום דמי היתר נדרש כאשר החוכר מבקש לבנות שטחים העולים על השטח שהוגדר לו בחוזה החכירה המקורי. במצב שכזה, במידה ובהתאם לתכניות בניין עיר התקפות, ניתן לנצל שטח גדול יותר מהמוגדר בהסכם החכירה, הרי שבגין ההפרש, בין השטח המבוקש לניצול לבין שטח שהותר במקור על פי חוזה חכירה, יש לשלם 31% פלוס מע"מ משווי ההפרש. בפועל, על פי החלטות מינהל מקרקעי ישראל כיום, עד ניצול של 240 מ"ר, לא נדרש תשלום של דמי היתר גם אם בחוזה החכירה המקורי הוגדר שטח קטן יותר.

דמי ההיתר נדרשים גם כאשר מדובר בחוזה חכירה מהוון הואיל והיוון החוזה מתייחס בדרך כלל רק לאותו היקף זכויות בנייה מקורי ולא מעבר לכך.

מי בכל זאת פטור מתשלום דמי היתר?

במסגרת הקניית הבעלות חינם לחוכרים על קרקע עירונית, יהיה גם פטור מדמי היתר לסוגי החוכרים הבאים הגרים בבית צמוד קרקע:

חוכרים הגרים באזורי עדיפות לאומית א' ב' וקו עימות - שגודל המגרש שלהם עד 3 דונם.

חוכרים במרכז הארץ - שגודל המגרש עד 280 מ"ר.

חוכרים המתגוררים על קרקע קק"ל, שאינם יכולים לקבל את הבעלות, יזכו לפטור מדמי היתר מהמינהל.

בנוגע לחוכרים אחרים המתגוררים במרכז הארץ (כ-80 אלף בתי אב) שגודל המגרש שלהם עולה על 280 מ"ר, קיימת חבות בגין דמי היתר.