הבנקים הם שותף מפתיע ומועיל במיוחד בהצלחת מיזמי דיור בר-השגה של עיריית ניו יורק, כך מספר המפקח מתיו וומבואה, הממונה על אגף פיתוח הדיור בעיריית ניו יורק ואורח הכבוד של המכון לרפורמות מבניות בוועידת הנדל"ן של "גלובס". בשנות השבעים של המאה הקודמת נחקק בארה"ב "חוק ההשקעה מחדש בקהילות", על רקע ביקורת ציבורית שנמתחה על הבנקים שסירבו לתת הלוואות לתושבים ולעסקים בשכונות מצוקה.
החוק חייב בנקים להשקיע בשכונות שבהן פועלים סניפים שלהם ואף הקצה מפקחים לוודא שהם עומדים בכך. "בזכות החוק הזה מילאו הבנקים תפקיד חיוני בגיוס המימון הזול הנחוץ להקמת מיזמים בשכונות העוני", אומר וומבואה "ללא החוק הזה ספק רב אם היינו מצליחים".
ההיסטוריה של הדיור הציבורי בניו יורק מתחילה בשנות ה-80 של המאה הקודמת ובראש העיר המיתולוגי אד קוץ'. "אזורים שלמים בניו יורק נראו אז כמו אחרי הפצצה" אומר וומבואה "הייתה הגירה המונית מהעיר לפרברים. בעלי בתים ויזמים נטשו רכוש בהיקפים אדירים והשאירו נכסים ריקים שהעירייה עיקלה אחרי שהפסיקה לקבל מהם מסים".
קוץ' יזם את תוכנית השיקום הראשונה, במסגרתה מימנה העירייה בנייה מחדש של בנייני מגורים. "השקעות העירייה בתקופת קוץ' היו בהיקף חסר תקדים", אומר וומבואה, "קוץ' היה חלוץ, וזה יצר תקדים וקבע בסיס לכל יוזמות הדיור הציבורי. במשך השנים הצליח השוק הפרטי לשקם ולבנות מחדש שכונות חרבות באזורים כמו דרום ברונקס, הארלם, דאונטאון ברוקלין, לואר מנהטן ומזרח ניו יורק. בשנים האחרונות ההתמקדות עברה מבניית שכונות להשקעה בגיוון האוכלוסיות והשכונות".
- מה זה "גיוון שכונות"?
"המטרה היא להבטיח שהשכונות יהיו אטרקטיביות לתושבים בעלי מאפיינים דמוגרפיים שונים, ולהבטיח שלא יהיו שכונות בעלות אוכלוסייה הומוגנית של העשירונים הנמוכים. התהליך הזה מחייב את העירייה לעזור לתושבי השכונה הוותיקים שעלולים להיפלט ממנה בגלל שמחירי הדיור עולים".
האמצעי: מימון
"לניו יורק יש מאפיינים ייחודיים", מסביר וומבואה. "שני שליש מתושבי העיר מתגוררים בשכירות ורק שליש בדירות בבעלות - יחס הפוך מהמקובל בשאר חלקי ארה"ב. משום כך, רוב התמיכה שלנו היא בתוכניות דיור להשכרה ומעט בתוכנית לרכישת דיור בר-השגה".
האמצעי העיקרי שעומד לרשותו של וומבואה הוא מימון. בעשר השנים האחרונות הושקעו במצטבר 21 מיליארד דולר בתוכניות הדיור הציבורי השונות. "אנחנו מטפלים בממוצע ב-15 אלף דירות בשנה, בהיקף 2 מיליארד דולר. אנחנו פועלים בשיתוף עם גופים פרטיים, בעיקר בנקים, ומספקים ליזמים מימון בתנאי ריבית נוחים. בתמורה אנחנו דורשים מהיזמים להקפיד שהדיירים יהיו בעלי הכנסות נמוכות. ההתחייבות היא לטווח ארוך מאוד, 30 שנה ואפילו לצמיתות. יש לנו כלים שונים לאכוף את זה כמו מימוש המשכנתא שרשומה לטובתנו, או נקיטת הליכים משפטיים".
- אתם מעודדים דיור בר השגה באמצעים נוספים?
"בהחלט. למשל, אנחנו נותנים הטבות מס ובחלק מהמכרזים לבניית מקבצי דיור בר-השגה עלות הקרקע היא סמלית. יש לנו גם תמריצים תכנוניים כמו הגדלת זכויות הבנייה אפילו עד 33% ליזם שיתחייב להקצות 20 אחוז מהדירות בפרויקט לדיור בר-השגה".
- ומה בנוגע למתן זכויות בנייה לתושבים?
"אנחנו מאמינים שלא פרודוקטיבי לתת לתושבים זכויות בנייה ולהגיד להם 'תסתדרו לבד'. התפקיד שלנו לקשר בינם לבין היזמים והגופים המממנים. בסוף התהליך הבעלות על הבניין עוברת לדיירים.
"גם לא מעניין אותנו אם הגוף שעובד איתנו הוא למטרות רווח או לא", אומר וומבואה,"מה שחשוב הוא שמדובר בגוף שיש לו אינטגריטי ויכולות ביצוע. מי שלא עומד בתנאים האלה מסתכן בכך שלא נעבוד איתו יותר - ויש לכך משמעויות קשות מאוד מבחינת היזמים".
עלויות תחזוקה היא אחת הבעיות המוכרות בדיור ציבורי. הן מכבידות על דיירים והנכס הופך לסלאמס. לדברי וומבואה, העירייה מתמודדת עם הבעיה בעיקר במישור חינוכי, עם תוכניות הכשרה לוועדי בניינים.
- מהו הלקח המרכזי מהניסיון שלכם בתחום הדיור הציבורי?
"שאי אפשר להצליח בלי שיתוף פעולה של כל הגורמים במערכת ושחייב להיות בסיס חוקי מוצק שיתמרץ את השחקנים השונים, בעיקר אלה שמגיעים מהסקטור הפרטי".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
