מחקר של משרד האוצר: קבוצות הרכישה עוזבות את ת"א

‎‎קבוצות הרכישה נוטשות את אזור תל אביב לטובת ישובים מרוחקים יותר, כמו בית שמש ולוד. זאת, בהתאם לנטישה של זוגות צעירים את שוק קבוצות הרכישה. החרדים והמשקיעים בעלי שתי דירות לפחות, לעומת זאת - הם שנותרו פעילים בשוק. כך עולה ממחקר שערכה ד"ר גלית בן נאים, ממינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר, שיפורסם במסגרת הרבעון הישראלי למסים, עבור העמותה לפיתוח תודעת המסים בישראל.‏

השנים 2007-2009 היו שנות הפריחה של קבוצות הרכישה בשוק הנדל"ן, שהפכו גורם בולט ברכישת קרקעות בישראל. בשנת 2009 לבדה נרכשו 4,000 דירות על ידי קבוצות רכישה - חמישית מסך הדירות החדשות שנרכשו משנה זו. אלא שמאז הלכה והתמעטה פעילותם, בין היתר, בשל המגבלות שהטיל המפקח על הבנקים שזיהה סיכונים בפעילות קבוצות הרכישה. בחודש מארס 2010 פרסם המפקח הנחיות הקובעות כי אשראי לקבוצות רכישה בת עשר יחידות דיור לפחות - לא ייחשב עוד כאשראי מופחת ריבית, כלומר, הריבית לחברי הקבוצה על למסירת הדירות תתייקר. בנוסף, בשנת 2011 נכנסו לתוקף שינויי חקיקה, שקבעו בין היתר, כי מיסוי רוכש בקבוצת רכישה תתייחס גם למרכיב הדירה הבנויה ולא רק למרכיב הקרקע. כמו כן, נקבע כי מכירת קרקע לקבוצת רכישה תחויב במע"מ בידי בעל הקרקע המוכר. ‏

‎‎הפעילות עברה ללוד ולבית שמש ‏

‎‎אמנם בשנת 2011 נרכשו קרוב ל-4,000 דירות במסגרת קבוצות רכישה, בדומה לשנים הקודמות, אך ממצאי הדוח מצביעים על הסטה של פעילות הקבוצות מאזורי הביקוש במרכז הארץ לעבר ישובים מרוחקים יותר, במיוחד לבית שמש ולוד (מחוזות ירושלים ורחובות).

הירידה החדה ביותר בפעילות קבוצות הרכישה נרשמה באזור תל אביב. בעוד שבשנת 2009 נרכשו באזור זה 927 דירות באמצעות קבוצות רכישה, ירדה כמות זו ל-374 דירות בשנת 2010, והוסיפה לרדת ל-270 דירות בלבד בשנת 2011. מדובר בירידה של 71% בהשוואה ל-2009. ירידה חדה של 56% נרשמה גם באזור המרכז, הכולל גם את רמת גן, גבעתיים, פתח תקווה וחולון. גם סך ההיקף הכספי של רכישת קרקעות על ידי קבוצות רכישה ב-2011 עמד על מיליארד שקל - ירידה של 56% בהשוואה לשנת 2009. זאת, כתוצאה מהסטת הביקוש של הקבוצות לישובים בהם מחיר הקרקע נמוך יותר. ‏

בכל האזורים, למעט הערים לוד ובית שמש, נרשמה ירידה במשקל רוכשי דירה ראשונה מסך הרוכשים בקבוצות רכישה ב-2009-2011. באזור תל אביב ובאזור המרכז הירידות בולטות במיוחד. בעוד שבשנת 2009 כמחצית מהרוכשים בקבוצות רכישה באזור תל אביב רכשו את דירתם הראשונה, ירד שיעור זה ל-35% בשנת 2011 , השיעור הנמוך ביותר בהשוואה ארצית. בפועל, באזור תל אביב נרשמה ירידה של 80% במספר רוכשי דירה ראשונה באמצעות קבוצות רכישה בשנים 2009-2011. ‏

גם בירושלים נרשמה ירידה חדה של 70% במספר הדירות שנרכשו במסגרת קבוצות רכישה בשנים 2009-2011. למעשה, משקלה של ירושלים בסך הרכישות של קבוצות רכישה ירד מ-16.5% ב-2009 ל-5.7% ב-2011. מנגד, משקלה של בית שמש, השייכת למחוז ירושלים, עלה באותה התקופה מ-0% לכ-25% מסך הדירות שנרכשו באמצעות קבוצות רכישה ב-2011. גם בלוד נרשם גידול בפעילות קבוצות הרכישה, בשל שיווק קבוצות רכישה לחרדים בשכונת אחיסמך. ברחובות נרשמה ירידה של 48.6% במספר הדירות שנרכשו באמצעות קבוצות רכישה, וירידה של 60.5% נרשמה גם בראשון לציון. ‏‏ ‏

‎‎מגמה מתמשכת ‏

‎‎אז מי קונה דירות מקבוצות רכישה מאז 2011? על פי ממצאי הדוח, משקל הזוגות הצעירים שרוכשים את דירתם הראשונה במסגרת קבוצות רכישה ירד בכל האזורים, למעט בית שמש, שבה רבים מהרוכשים בקרב הציבור החרדי היו זוגות צעירים שרכשו את דירתם הראשונה. באזור תל אביב נרשמה ירידה חדה במספר הזוגות הצעירים שרכשו את דירתם הראשונה בקבוצות רכישה, כאשר בשנת 2009 עמד שיעורם על 50% מכלל הרוכשים, ב-2010 ירד שיעור זה ל-44% וב-2011 ל-35% בלבד. בשנים 2009-2011 ירד שיעור רוכשי דירה ראשונה בקבוצות רכישה באזור תל אביב ב-80%.

משקל המשקיעים בקבוצות רכישה ב-2011 עמד על 16.4% לעומת 24.4% בשנת 2010 ו-20.9% בשנת 2009. עם זאת קיימת שונות הן במשקל המשקיעים והן בהתפתחות משקלם באזורים השונים. הגידול החד במשקל המשקיעים בפעילות קבוצות הרכישה באזור המרכז בשנים 2009-2011 היה מלווה בכניסה של משקיעים "כבדים" יותר לקבוצות באזור זה. בעוד ב-2009 עמד משקל המשקיעים בקבוצות רכישה שרכשו לפחות שתי דירות נוספות בשנים 2003-2010 על 9% בלבד מסך המשקיעים, עלה שיעור זה ל-32% ב-2011. כלומר, לשליש מהמשקיעים בקבוצות רכישה באזור המרכז ב-2011 היו לפחות שתי דירות להשקעה. לשם השוואה, בממוצע הארצי עמד משקלם של המשקיעים הכבדים על 9.5% בלבד. באזור תל אביב נרשמה מגמה הפוכה, משקל המשקיעים שהיו בבעלותם לפחות שתי דירות נוספות, עמד ב-2009 על 16%, וב-2011 ירד משקלם ל-7% בלבד - הירידה החדה ביותר בארץ. ‏

השכר הממוצע למשק בית של מי שרכש דירה באמצעות קבוצות רכישה ב-2011 עמד על 16,300 שקל, והשכר החציוני עמד על 10,500 שקל. רמות שכר אלו נמוכות משמעותית בהשוואה לרמות השכר של רוכשים בקבוצות רכישה בשנים 2009-2010. עם זאת, הירידה החדה מוסברת בשתי קבוצות רכישה גדולות בשנת 2011 בבית שמש ובשכונת אחיסמך בלוד, שהורכבו מציבור חרדי. עלייה ברמות השכר של רוכשי דירה בקבוצות רכישה בשנת 2011 נרשמה רק באזור המרכז והשרון. ‏

המחקר מתייחס אמנם רק לשנים 2009-2011, אך על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מהחודשים האחרונים ניתן להעריך כי המגמה של ירידה בפעילות קבוצות הרכישה תימשך. הנתונים מעידים על קיטון מתמשך במשקלן של בניית דירות שאינן מיועדות למכירה, הכוללות בין היתר דירות בקבוצות רכישה. בנוסף, על רקע המגבלות האחרונות שהטיל בנק ישראל על משקיעים, ויכולתם לקבל מימון בשיעור של 50% בלבד, לצד העובדה שבעיקר משקיעים קונים דירות בקבוצות רכישה - סביר להניח שפעילותן של קבוצות הרכישה תמשיך להתכווץ. ‏‎‎‏