"למדנו שאף אחד לא רוצה להוריד את מחירי הדיור"

"אין הבדל אם אתה מנהל 100 מיליון דולר אם 20 מיליארד דולר. העיקר היא לבחור את הפרויקט בצורה הטובה ביותר, לבחון אותו לעומק. למדתי שחשוב מאד המיקום של הפרויקט, אין על כך ויכוח. אנחנו מתמקדים בכל מדינת ישראל, אבל בעיקר באזורי הביקוש המובהקים", כך פתח את דבריו ד"ר מיקי ורדי, יו"ר קרן ריאליטי ולשעבר ראש מינהל מקרקעי ישראל.

ורדי אמר את הדברים בפאנל "השקעות בנדל"ן - בעולם ובישראל", בפסגת הנדל"ן של "גלובס", אשר התקיימה במלון דיויד אינטרקונטיננטל בת"א. את הפאנל הנחה משה ליכטמן, פרשן ב"גלובס". אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל פרופימקס; עומר קרייזל, מנהל השקעות ראשי במגדל; ד"ר ורדי, כאמור; עו"ד ניר אמזל, שותף מייסד ב-HAP השקעות; מיכאל כרסנטי, מנכ"ל החברה לפיתוח קיסריה והחברה לנכסי קיסריה.

"למדנו משהו מאד מעניין היום, למדנו שבעצם אף אחד לא רוצה להוריד את מחירי הדיור", אמר ורדי. "הקבלנים בטח שלא רוצים להוריד את המחירים, כדי להמשיך ולבנות בסטנדרט גבוה. האוצר יתרום בפישוט הליכים ובתוכנית מובהקת ל-5 שנים, ודברים כאלה, אבל בתמורה אמיתית - לא, זה לא בבית ספרו של האוצר. בוודאי לא בבנייה תקציבית".

באשר לבנקים, אמר ורדי: "אלה צריכים לשמור על מסגרת האשראי, היציבות, וכיוצ"ב. אלה שקנו דירות ב-3 השנים האחרונות? לא רוצים שהמחירים ירדו, גם לא הבנקים למשכנתאות. אז מי רוצה להוריד את המחירים? יש 10 אלף או 20 אלף משפחות אולי רוצות להוריד את המחירים. כל השאר לא באמת רוצים".

"רצינו לעשות איזשהו איזון בין סיכוי לסיכון, כדי שההשקעות שלנו יהיו מאוזנות מצד אחד אבל רווחיות מצד שני. להשיג תשואה שוטפת, אלפא, אשר היא מעל הממוצע בהשכרת דירות בארץ, כולל אפסייד עתידי למכירת הדירות בסופו של דבר", הסביר אמזל את אופן העבודה של חברתו, HAP השקעות.

"ארצות הברית היא עולם בפני עצמו, ובתוך העולם הענק הזה יש מדינות שונות, וגם בתוך כל מדינה ועיר יש אזורים עם מאפיינים שונים מאד. יש אזורים שמרניים שכבר מיצו את עצמם, ומצד שני יש אזורים שמתפתחים ויש בהם צפי לעליית ערך", אמר אמזל. "כדי לעשות את האיזון הזה בין סיכון לסיכוי מבלי לסכן את כספי המשקיעים, בחרנו להתמקד בצפון מנהטן".

"רמות מלאי של דירות שהן נמוכות מאד בניו-יורק"

"אנחנו רואים היום רמות מלאי של דירות שהן נמוכות מאד בראייה תקופתית בניו-יורק, ויש ירידה של 43% ברמות המלאי לדירות למכירה בניו-יורק-מנהטן, וזאת כתוצאה ממשבר האשראי", המשיך אמזל. "יזמים היו רגילים לקבל אשראי מאד גבוה והיום צריכים להביא הון עצמי כדי לבנות. המשמעות של המילה 'משבר' באנגלית, היא גם 'דיכאון' - ובינתיים האמריקנים מדוכאים ולא קונים, וכשיתחילו לקנות, המחירים יעלו".

כרסנטי, מנכ"ל החברה לנכסי קיסריה, התייחס לכלכלה הישראלית ואמר כי זו "מתפתחת בביטחון. אמנם הון ישראלי נמצא גם במדינות אחרות כמו מזרח אירופה, וכיוצ"ב, אך השקעה נכונה כיום היא השקעה בישראל. אני לא הציוני היחיד כאן, אבל זה מה שאנחנו עושים, ואנחנו בקשר עם ועדות התכנון הרלוונטיות ועובדים מולן בנושא זה".

"כששואלים אותי איפה כדאי להשקיע היום, אני יכול לספר על המספרים שלנו", אמר כרסנטי, וציין כי "בפריפריה בישראל יש רק נקודות לניצחון ורק נקודות זכות ביחס לאזורי הביקוש. שווה לבחון את מה שקורה היום מקו חדרה צפונה, מבחינת תשתיות, מערכות חינוך ותנופת הפיתוח, ביישובים כמו אור עקיבא, פרדס חנה, וכו'. זה קו שאנחנו צריכים להוביל. זה משהו שצריך לקרות באמצעות כסף פרטי".

קרייזל ממגדל, אמר כי "אנחנו גוף פנסיוני שמשקיע הרבה בנדל"ן מניב, ואנחנו אחד הגופים המוסדיים שהבין שמדובר בנכס שמתאים לפנסיה - כיוון שהוא משלב תזרים מזומנים יציב וגבוה, עם אפשרות לאפסייד משמעותי".

"נכון להיום, תיק הנדל"ן המניב שלנו עומד על סדר גודל של הרבה מעל 5 מיליארד שקלים", המשיך קרייזל. "יש הרבה מאד חברות ציבוריות ופרטיות שאנחנו יודעים שמשקיעות בנדל"ן, השקעה אשר ממומנת אצלנו על בסיס הון עצמי. אנחנו חברת הפנסיה שמחזיקה הכי הרבה נדל"ן בארץ, והוא מפוזר בכולה, עם דגש על אזור המרכז".

קרייזל התייחס גם להשקעות נדל"ן בחו"ל בקרנות הפנסיה. "תהליכי העבודה אצלנו הם מאד מסודרים, ומאד מתודיים. מגדל לא נמצאת באזורים בעייתיים בתחום הנדל"ן. אותן השקעות בעייתיות ואיגרות חוב שנכנסות עכשיו להסדר, נובעים מהשקעות שנעשו לפני מספר שנים, וההשקעות שלנו הן דווקא לטווח ארוך", אמר קרייזל.

"כאשר מציעים ליזם כסף, הגיוני שהוא ייקח אותו", אמר אמזל מ-HAP. "חברות יזמיות צריכות לייצר עוד ועוד פרויקטים בכדי לפתח את החברה, וזה בסדר. אבל כשאנחנו בוחרים פרויקטים חדשים בניו-יורק, אנו בודקים כל פרויקט לגופו. עצם זה שמגייסים הון, לא אומר שצריך מהר מאד לשרוף אותו, כדי לגייס עוד. צריך לבדוק כל פרויקט לגופו, ואחרת - זו התנהלות לא אחראית".

"רוב הפרויקטים שנפלו בחו"ל, היו פרויקטים שישראלים מכרו אותם כמו סרדינים אחד לשני", אמר ורדי מקרן ריאליטי. רוזנהיים מפרופמיקס התייחס גם הוא לנושא, ואמר כי "מהיום הראשון שאנחנו בפעילות נדל"ן בחו"ל, מזה 15 שנה, אנחנו מחזיקים בפורטפוליו הכי גדול בארץ בנושא. זה הערך המוסף שבאנו. ראיינו מעל 500 מנהלים מקומיים בשנים האחרונות, ואנחנו מבצעים הרבה מאד בדיקות נאותות. לפעמים נכשלנו, אבל בסך הכל אני חושב שהיינו בסדר, למרות שהפסדנו במשבר".