מתכננים שיפוץ? איך להתגבר על סכסוכים ודיירים סרבניים

מרבית האזרחים בישראל גרים בבתים משותפים. המגורים בבית המשותף, יוצרים לא אחת אינטריגות שונות בין השכנים ובעלי הדירות - ההוא השאיר זבל במעלית וההיא שלא אמרה שלום במדרגות. מצב זה, יוצר משקעי אגו, נקמות, ולעיתים אף מונע מאנשים את טובת הכלל.

במקרה של שיפוץ הבניין (תמ"א 38 או פינוי בינוי) והרחבת הדירה שלכם, הדבר עלול להיות מסובך עוד יותר. במקרים רבים, עד שמגיעים להסכמה מלאה באשר ליזם שיוציא לפועל את הפרויקט - עלולים לפרוץ לא מעט ויכוחים בין בעלי הדירות. אז איך מיישבים אותם וכיצד ניתן להתגבר על כך? עו"ד אברהם קזו-כהן, שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד עורכי הדין כהן אמון ושות', מספק כמה עצות.

1. דברו עם הדיירים בנועם והימנעו מאנטגוניזם - נסו למפות תחילה מי מהשכנים שלכם עשוי לתמוך בשיפוץ הבניין ומי עלול להתנגד לו. גייסו כמה שיותר תומכים ולאחר מכן גשו בקבוצה או באופן אישי אל כל אחד מהמתנגדים, ותשכנעו אותו על יתרונות התוכנית. עשו זאת בנועם ובעדינות על מנת לא לייצר אנטגוניזם. נסו להבין מהם הסיבות להתנגדותם, בדקו מי מהמסכימים בבנין מקורב אליהם ויכול להשפיע עליהם והכי חשוב, התייחסו אליהם בכבוד כדי לנסות לנטרל את התנגדויותיהם ולהגיע להסכמה רחבה ככל שניתן. במגורים בבניין משותף יש להתחשב במכלול הדעות ולעיתים מה שהורגלנו במקום אחד, לא תמיד תופס במקום אחר.

2. שיפור או שיפוץ הבניין? במקרים בהם הוועד מבקש לערוך בבניין שיפוץ שעניינו בשימור או תיקון הבניין למצבו כפי שהיה במועד גמר בנייתו או ביחס לשיפורים שבוצעו בו בהסכמת כל הדיירים, הוא יכול להשיג רוב רגיל באסיפת דיירים ואין כל חובה לקבל את הסכמתם של מלוא בעלי הדירות. עם זאת, במידה ובשיפור עסקינן, אזי כאן קיימת חובה של השגת הסכמת מלוא הדיירים פה אחד. אחוזי ההסכמה מבחינת השיפור או השיפוץ נעים בהתאם לסוג העבודה הנדרשת. למשל, במידה והעבודה הנה טיפולים שוטפים בבניין הנעשים מפעם לפעם, הרי שדיינו ברוב רגיל כאמור. עם זאת, כאשר עסקינן בשיפוצים או שיפורים, אזי החוק בישראל קובע כי לא ניתן להכריח דייר לבצע שיפוץ כאמור. כך, גם כשמדובר בחיזוק הבניין ושיפור עמידותו בפני רעידות אדמה, ללא תוספת בניה של דירות, מספיק רוב רגיל של בעלי הדירות.

3. קחו יוזמה וצאו ל"מסע הסברה" - רבים מהדיירים מסרבים לביצועה של תוכנית תמ"א 38, משום שהם פשוט אינם מכירים את מהות התוכנית ואת יתרונותיה. קחו יוזמה והסבירו למתנגדים כי מדובר בתוכנית שמטרתה הסופית היא שדרוג ושיפוץ הבניין באופן שיגן גם על הבניין וגם על דייריו במקרה של רעידת אדמה. כדאי להדגיש שמדובר במצב של שיפור וודאי של ערך הנכס ותנאי החיים אל מול הוצאה כספית אפסית. שוב, גם כאן, חשוב לפעול כחזית מגובשת, אחרי שכל הדיירים שבעד התוכנית מדברים בלשון אחת ברורה, יש לגשת אל המתנגדים ולשכנע אותם.

4. הביאו מומחים מבחוץ - לעיתים קרובות, דבריו של מומחה חיצוני המכיר את התחום על בוריו יכולים להועיל ולנטרל התנגדויות פוטנציאליות שכן לא מדובר על אדם בעל עניין אלא על אדם שמתמחה בתחום ומבין בדיוק מדוע יש צורך בביצוע התוכנית.

5. מי בעד? - את אסיפת הדיירים מומלץ לקיים רק לאחר שהתרשמתם כי יש רוב לביצועה של התקשרות מסוג תמ"א 38. באסיפת הדיירים תתקיים הצבעה ואז ירשם מי בעד ומי נגד הפרויקט. לאחר ההצבעה, יש סיכוי סביר שמספר המסכימים יגדל ואז ההחתמה תעשה קלה יותר. במקרה ומדובר בעסקה לפי תמ"א 38/1 שמטרתה תוספת קומות על הבניין הקיים תוך שדרוגו, הוספת מעלית והרחבת הדירות הקיימות שלכם, די בהסכמה של 66% מהדיירים לפחות. במקרה בו מדובר בעסקה לפי תמ"א 38/2 שעניינה בהריסה ובניה מחדש של הבניין, יש צורך ברוב של 80% מבעלי הדירות.

6. ואם לא בא לי? כשמדובר בחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה, די ברוב רגיל של בעלי הדירות. משמע, יש פה כלי מאוד יעיל להביא דייר סרבן לעסקת תמ"א 38 (תיקון 2 או 1). צריך להסביר לדייר הסרבן שבמידה ויעמוד במריו, הדיירים יחליטו על שיפוץ וחיזוק הבניין (ללא הרחבת הדירות) וכי הם יכולים לעשות זאת ברוב רגיל של בעלי הדירות. במידה וכך ייעשה, אותו הדייר יצטרך לשלם מכיסו את עלות העבודות (יחד עם כל הדיירים) מדובר במאות אלפי שקלים - שאינם גוררים אחריהם את הרחבת הדירות. האלטרנטיבה לכך היא הסכמה של אותו דייר לעסקת תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2, במסגרתה יבוצעו העבודות על חשבון היזם והדירות של כל הדיירים משודרגות.