"הדרך היחידה לירידה חדה במחירי הדירות - מיתון או משבר"

לפעמים נקודת מבט אובייקטיבית על ענף יכולה לתת פרופורציה שונה, ולפעמים גם ידע נרחב בנדל"ן אינו מבטיח חיזוי בועה. אלה שתי המסקנות העולות מהריאיון עם סגן נשיא רימקס העולמית, לארי אוברלי.

בראיון בלעדי ל"גלובס נדל"ן" מספר אוברלי על המצב בשוק האמריקאי, מתאר תופעות שנולדו במשבר המשכנתאות וחושף מקרה שקרה לו, המעיד על הקושי לזהות בועת נדל"ן. לאוברלי יש מה לומר על שוק הנדל"ן הישראלי ועל הכרזות הפוליטיקאים בנוגע להורדת מחירי דיור. לדעתו "הדרך היחידה לירידות מחירים דו-ספרתיות היא במיתון או משבר", אך "אני לא חושב שאף אחד מכוון לשם", הוא אומר.

אוברלי אחראי על כל סניפי רימקס מחוץ לארה"ב. בישראל יש לרשת 120 סניפים ברחבי הארץ. המספרים שחושף אוברלי על סניפי הרשת בעולם מרשימים: "לרימקס יש סניפים ב-90 מדינות, והאחרונה שבה פתחנו סניף היא סרילנקה. יש 6,300 משרדים בכל העולם, מתוכם 3,100 מחוץ לארצות הברית". תפקידו של אוברלי לתמוך בכל הסניפים שנמצאים מחוץ לארצות הברית, והפעם הביאה אותו העבודה לשבוע בישראל, שבה נפגש עם סוכנים מצטיינים של הרשת והעביר הרצאות לזכיינים.

- מה מצב שוק הדיור בארה"ב?

"לאחרונה החלו המחירים לעלות קצת. המקומות שנפגעו מהמשבר יותר מכל הם המדינות פלורידה, קליפורניה, נוואדה ואריזונה, ושם התחילה התאוששות. המחסור בהיצע שיש בכמה מהמדינות מעלה בחזרה את הביקוש, לראשונה מאז 2006. כמובן שיש עדיין בעיה עם כמות נכסים במקומות מסוימים ורבים עדיין נמכרים בכינוס נכסים, אבל יש שיפור במצב: אם ב-2011 שיעור העסקאות שנעשו בכינוס היה 34%, ב-2012 השיעור ירד ל-25%. זה שיפור משמעותי".

אוברלי מספר שחלק מהתאוששות השוק נשענת על ביקוש גבוה מצד תושבי חוץ, גם ממקומות מפתיעים: "באחרונה יש הרבה עסקאות של תושבי חוץ. המחירים הנמוכים של הבתים מפתים אותם. הכמות הגדולה ביותר של קונים מגיעה מקנדה, הם מהווים כ-23% מרוכשי החוץ, ובמקום השני נמצאים סינים, כ-11%, והם מחפשים בעיקר נכסים לשימוש עצמי, כי הם שולחים את הילדים להתחנך בארה"ב.

"יש לא מעט רוכשים גם מאנגליה (7%) וממדינות מרכז אמריקה (7%). מוקדי ההתעניינות של תושבי החוץ הם המקומות שנפגעו קשה וספגו ירידות מחירים משמעותיות. מיאמי, למשל, חזקה מאוד בעסקאות כאלו והן נעשות בדרך כלל במזומן, מבלי שהקונים נזקיים ליטול משכנתא. המחירים שבהם תושבי החוץ קונים דירות ובתים נעים בין 170 אלף דולר ל-240 אלף דולר".

משנים גישה

המשבר השפיע דרסטית על משפרי הדיור ועל הצעירים: "פעם, כל מי שסיים קולג' קנה דירה. עכשיו, בגלל המשבר ובגלל האבטלה הגבוהה, 80% מסיימים ללמוד וחוזרים לגור עם ההורים. גם פלח השוק של משפרי הדיור קטן משמעותית מאז המשבר. אם למישהו יש דירה הוא חושב פעמיים לפני שיעבור לאחרת ויגדיל הלוואה. המשבר ממש עצר את משפרי הדיור".

סיפורו האישי של אוברלי מעיד עד כמה הפתיע משבר הסאב פריים את האמריקאים: ב-2005 הוא רכש דירה באורלנדו ב-386 אלף דולר, והיום, לדבריו, היא שווה 130 אלף דולר בלבד. "לאחרונה היו עליות מחירים גם שם כמו בחלקים אחרים של ארה"ב, אבל איני מאמין שהדירה חזור למחיר המקורי שבה רכשתי אותה".

לפני הגעתו לישראל עיין אוברלי בנתוני הענף והגיע למסקנה כי "בהשוואה למקומות אחרים בעולם מחירי הדירות בישראל אינם כה גבוהים. יש מחסור בהתחלות בנייה ויש מחסור בהיצע, אבל לא מדובר בבועה ומצב הדברים בישראל שונה לחלוטין ממה שהיה בארה"ב לפני המשבר גם תנאי הבנקים לקבלת הלוואה קשיחים וזה עוזר".

שר השיכון צודק

- היום אין כמעט זוג צעיר שיכול לרכוש דירה ללא עזרה מההורים. זה מצב טבעי?

"זה קיים ברוב חלקי העולם, תמיד המשפחה מעורבת ועוזרת ברכישת דירה ראשונה. זה נורמלי. הרצון שיהיה לכל אחד דירה משלו הוא ברור. זה נותן ביטחון והרגשה של נכס שיהיה גם לעתיד ויהיה אפשר להוריש".

- הממשלה החדשה בישראל הציבה מטרה להוריד מחיר דיור. זה ריאלי לדעתך?

"אני חושב שאפשר לנסות ולשלוט בצורה מלאכותית במחירים אבל ניסיון העבר מראה שזה לא עובד. ניסו לעשות את זה בארצות הברית ונכשלו. כוחות השוק הם שעובדים הכי טוב. אני לא מבין למה מדברים על רצון להוריד את המחירים בשיעור כזה ומי באמת ירצה שזה יקרה. נכון להיום יש איזון והדרך לירידות מחירים כאלו היא רק באמצעות מיתון או משבר, ואיש אינו מכוון לשם. התשובה היא פיתוח תחבורה, חינוך ותשתיות בכל רחבי המדינה והשוק יעשה את שלו".

- שר השיכון החדש אמר כאן לאחרונה שצעירים צריכים להפסיק להתלונן על המחירים הגבוהים במרכז ולקנות דירות בפריפריה. מה אתה חושב?

"הוא צודק. לא כולם יכולים לרכוש דירה במנהטן או בלונדון או בתל אביב, צריך לקנות איפה שאפשר לקנות. גם בארצות הברית צריך לנסוע יותר משעה לעבודה ולא כל אחד יכול להרשות לעצמו מגורים במרכז העיר. צריך לפתח תחבורה וחינוך מחוץ למרכז והרוכשים צריכים להבין מה הם מסוגלים לרכוש ואיפה".