המוכרים מתקפלים? ירידה במחירי הדירות המבוקשים בארץ

בחודש שעבר דיווחנו על סנונית ראשונה. מחירי הדירות המבוקשות ירדו בפברואר באופן מובהק, כמעט בכל סוגי הדירות ובכל רחבי הארץ. מיהרנו להדגיש שהדבר אמנם עשוי להצביע על רף מחירים שהמוכרים והקונים מתקשים לחצות, אבל הזכרנו שעדיין לא ניתן להצביע בהכרח על כיוון חדש. ודאי אחרי שכבר ראינו בחמש השנים האחרונות לא מעט עצירות, ואפילו ירידות זמניות במחירים, שהתבררו כמהמורה זמנית בלבד בדרך להמשך העליות.

כעת, על פי נתוני חודש מארס, אפשר כבר לדווח על סנונית שנייה. כמו פברואר, גם מארס מציג ירידות מובהקות במחיר המבוקש שאותו דורשים המוכרים: 11 מתוך 15 אזורים הציגו ירידות בדירות 3 חדרים; 6 מתוך 15 אזורים בדירות 4 חדרים; 10 מתוך 15 אזורים בדירות 5 חדרים. שלושה אזורים הציגו בחודש מארס ירידות בכל סוגי הדירות - תל אביב, נתניה והשרון. מנגד, רמת גן-גבעתיים היה המקום היחיד שהציג עליות במחיר המבוקש בכל סוגי הדירות.

האם שתי סנוניות מספיקות כדי לבשר על מגמה? ממש לא. התופעה הברורה היחידה שעליה ניתן להצביע בימים אלו היא הבלבול ואי הוודאות בקרב רבים מהמבקשים לרכוש (או למכור), מה שבולט מאוד גם במדד אמון הצרכנים שלנו לחודש האחרון (ראו עמ' 45). מחד, ממשיך גם שר השיכון הטרי, אורי אריאל, להבטיח שנראה ירידות מחירים ("החל משנת 2014"). מנגד, הודו גם השבוע בבנק ישראל שמגבלות האשראי לא ממש סייעו לבלימת העליות וקראו לסדרת צעדי מיסוי שיפחיתו את תיאבון המשקיעים, צעדים שרובם עלו על השולחן בכנסת הקודמת אולם ירדו עקב לחצים כאלה ואחרים.

גם מחירי השכירות רשמו בחודש האחרון בדרך כלל ירידת מחירים רוחבית, בניגוד ללא מעט תחזיות שניבאו עלייה במחירי השכירות, בשל הצעדים שננקטו כנגד המשקיעים (בעיקר דרישה למינוף נמוך יותר). לאור זאת, סביבת התשואות על השכרת דירה ממשיכה לעמוד על 3%-4% (ברוטו), כשלאחרונה שבו כאמור בנק ישראל ואנשי האוצר לדבר על מיסוי משמעותי על רווחי ההון (מס שבח, שהיום הוא בדרך כלל אפסי) במכירת הדירה.

כך או כך, בחודשים הקרובים כדאי לעקוב אחרי העיר ת"א, ללא ספק מוקד ביקושים לדיור בישראל. במארס נרשמה ירידה הן במחירי המכירה והן במחירי השכירות המבוקשים, בכל סוגי הדירות בעיר (4 ,3 ו-5 חדרים), מה שאולי עתיד לבשר על חולשה גם מעבר לגבולות העיר.

מתודולוגיה

להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".

המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.

חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.

 מדד הומלס

 התשואה על חדרים