היוזמה מצוינת, היישום מפוקפק

מה שהחל את דרכו כטור בעיתון, נכנס לאחרונה אחר כבוד להסכמים הקואליציוניים שנחתמו בין מפלגות הליכוד ויש עתיד בכינון הממשלה החדשה. הנספח הרביעי בהסכם מציג את תוכניתו של שר האוצר יאיר לפיד לפתרון מצוקת הדיור. לפי סעיף 4, "לפתרון מצוקת הדיור בישראל יוקמו בעשור הקרוב 150 אלף יח"ד להשכרה ארוכת טווח ב-15 הערים המרכזיות בישראל". הפרויקטים יוקמו בשולי הערים, על קרקע חקלאית, בשיטת B.O.T, שבמסגרתם היזם בונה, מפעיל, ולאחר עשרות שנים מחזיר את הפרויקט למדינה.

שולחן עגול בוועידת הנדל"ן, בהנחיית משה ליכטמן, עסק בנושא הדיור החברתי ופתח בתוכניות שר האוצר. "קודם כל אני מברך על המגמה, אבל אני מעלה חשש גדול ביישום, בגלל המספר המדהים, 150 אלף יח"ד", הדגיש ירון ביבי, עד לא מכבר מנהל מינהל מקרקעי ישראל. לדברי ביבי, "למינהל ולמשרד השיכון אין התמחות בשוק הזה, מה הצרכים שלו ואיך מתכננים. מעבר לכך, לדעתי, לא נכון שהשכונות החדשות להשכרה יהיו דווקא בשולי ערים, אלא דווקא במרכזי ערים".

גם ד"ר דני בן שחר, מרצה בכיר וחוקר בטכניון, אינו אופטימי: "אני מברך על ההצהרות והכוונות, אבל לגבי המימוש אני שם סימן שאלה גדול". לדברי רו"ח שחר זיו, שותף מנהל ב-BDO זיו האפט, "גם אם הגופים המוסדיים אכן יירתמו לעניין, נשאר אתגר ההון העצמי שהחברות צריכות להעמיד. לצורך העניין, זה משהו כמו 1.5 מיליארד לשנה".

אבי מאור, מנכ"ל קבוצת חנן מור, ציין כי "שורש הבעיה נובע מכך שהתשתית החוקית במדינת ישראל לא בנויה להקמת דירות להשכרה, ובטח לא בכסף מוסדי. תחשבו על אם חד-הורית שבקושי מתפרנסת וגרה בדיור B.O.T, אשר ממומן בכסף מוסדי של חברת ביטוח גדולה. נניח שהגברת לא משלמת שכר דירה וצריך להוציא אותה. זה הרי יהפוך במדינת ישראל לכותרות בעיתונים שיספרו שחברת הביטוח העשירה זורקת לרחוב חד-הורית. אפשר לייצר שוק דיור להשכרה אבל לא ברמה ממלכתית למעלה, אלא יותר ברמה לוקאלית. במסגרות P.P.P (מימון משותף עם השוק הפרטי), בתוך מרכזי ערים, דרך השלטון המקומי. התוכנית הנוכחית קצת מנותקת לטעמי ובלתי ישימה".

לדברי עו"ד גיל גן מור, ראש תחום הזכות לדיור באגודה לזכויות האזרח וחבר הקואליציה לדיור בר-השגה, "באופן כללי, יש פה תוכנית שצריך לברך עליה. אבל יש חשש שברגע שמונחת תוכנית כזאת גדולה על השולחן היא תהיה חזות הכל ותגרום לכך שהממשלה לא תעסוק בהרבה נושאים חשובים, כמו התחדשות עירונית ודיור בר-השגה".

עירוב שימושים

אולי בניסיון לבנות שוק שכירות בצורה מדורגת, המודלים שנבחנו עד היום כללו בעיקר שימושים מעורבים - ערבוב של דירות למכירה, דירות להשכרה לזכאים והשכרה לשוק חופשי.

האם לא נכון יותר לייצר פרויקטים "טהורים" מבחינת הייעוד, רק ייעוד אחד?

זיו: "אני בעד B.O.T ולשלב. יש לבצע מספר פתרונות ואת כולם להריץ במקביל, וליהנות מהיתרונות של כל פתרון".

גן מור: "החשש הוא שפרויקט להשכרה יהפוך להיות סלאמס ולמדנו את זה מההיסטוריה בפרויקטים הגדולים של הדיור הציבורי שנעשו בארה"ב וגם בארץ. אבל, זה לא בהכרח אומר שפרויקטים להשכרה בלבד יהפכו לסלמס. זה תלוי בשאלה מה יהיה תמהיל האנשים שיגורו באותם פרויקטים. אני חושש לא מהחשד שזה יהפוך להיות סלמס, אלא בדיוק הפוך - שזה יהיה פרויקט מדיר. שהוא לא יאפשר גם לאוכלוסיות עם הכנסה נמוכה, למשל זכאי דיור ציבורי, להשתלב באותו פרויקט".

ביבי: "אני חושב שכשאתה מדבר עם גופים מוסדיים, הם לא ייכנסו לבניין שיש בו אפילו דירה אחת בבעלות. ודווקא ברמה החברתית, הדיור להשכרה הוא הרבה יותר חברתי מאשר דיור בבעלות. כי בדיור בבעלות, אם נתת דירה לירון ביבי שהיה בשנות ה-80 מסכן, הציבור איבד את היכולת לשלוט בדירה".

בן שחר: "התמהיל הוא אחריות דמוקרטית שלנו, ואפשר לפתור זאת עם המוסדיים".

נאור: "נכון להציע כל מיני פתרונות. אני רק חושש שבמקרה כזה כשאתה מציע כל מיני סוגים של דירות, תמהיל דיירים ופתרונות דיור, בסופו של דבר אם יש אופציות אז בוחרים את זאת שהכי נוחה, והכי נוחה עלולה להיות זאת שלא יהיה בה לעולם תמהיל".

בהנחה שהפרויקט להשכרה בלבד, ובהנחה שיש לנו זכאים, מהו אורך החוזה שהזכאים צריכים ליהנות ממנו בפרויקט?

זיו: "באופן עקרוני אני חושב שאפשר להגיע עד ל-10 שנים".

בן שחר: "לא פחות מ-10, ולכל היותר 15 שנה".

גן מור: "השכירות צריכה להיות ארוכת טווח ואני לא חושב שברגע שמישהו עולה קצת מעל רף ההכנסה המזכה, צריך מיד להוציא אותו מהדירה. צריך לאזן את זה מול הרצון לאפשר שימוש בדירה לעוד משפחות, אבל משהו בסביבות ה-10 שנים".

ביבי: "אני חושב ש-5 ועוד 5, זה סביר. אני חושב שזה יהיה נורא מסוכן אם כל שנה יבדקו זכאות. אני חושב שבפקיעת האופציה ב-5 שנים צריך עוד פעם לבדוק את תנאי הזכאות וזהו. אחרת ניצור מנגנונים שלא נשתלט עליהם".

ובעניין הקריטריונים הבסיסיים לזכאות, האם מיצוי כושר השתכרות הוא תנאי סף?

זיו: "בחנתי את הקריטריון, הוא נראה לי בגדול נכון וצריך להיכלל כתנאי סף".

גן מור: "הקריטריונים האוניברסליים צריכים להיות הכנסה, הון, כולל היעדר בעלות על דירה. אבל לקבוע בצורה גורפת רמת הכנסה של 125%, שזה מוציא כמה מאות אלפי משפחות, זו קביעה נוקשה מדי".

ביבי: "מבחן ההון חשוב מאוד. בעניין כושר השתכרות, אם המדינה שולחת יד לכיס שלה כדי לעזור למישהו, אז אותו בן אדם צריך לעזור לעצמו. המינימום זה שהוא הולך לעבוד, לא מכיר דבר אחר. אני מדבר על תנאי סף וכשאנחנו מדברים על זוג, אז לפחות 150% משרה. צריך להיות גם קריטריון עירוני. לא דומה אוכלוסייה שכפר סבא רוצה לעודד, לאוכלוסייה שת"א רוצה לעודד. ושירות צבאי גם חשוב".

בן שחר: "זו שאלה אידיאולוגית. התשובה שלי היא שאין לקבוע כושר השתכרות כתנאי סף. להגיד מספר יש בזה משהו פטרוני ומעליב. צריך קווים מנחים הקשורים בהכנסה, בהון, ובלי קריטריונים שהם לדעתי גזעניים ולא מביאים בחשבון שום רגישות לאומית או חברתית".

מאור: "עשו עבודה מעולה בוועדת טרכטנברג. אני קונה בשתי ידי את ההמלצות ואת ההשתכרות כתנאי סף. כושר השתכרות של 125% הוא של זוג, עם ערכים שונים ליחידים ולמשפחות חד-הוריות".