מפלטם של מכורי הנדל"ן

מה עושים המכורים לנדל"ן, מחלה שמרבה לתקוף ישראלים תמימים, כאשר אפילו דירה בבאר-שבע או ביוקנעם עולה קרוב למיליון שקל, ונמצאת הרחק מהישג ידם? חלקם קונה בית-עץ מט לנפול בשכונה מפוקפקת בדטרויט ב-50 אלף דולר "בלבד". אחרים קונים קרקע חקלאית, כזו שאו-טו-טו תופשר לבנייה, בכל סכום כמעט שבו יחפצו.

הנה דוגמה אחת מיני רבות שאנחנו רואים כמעט בכל יום: השבוע, ביום שני, הודיעה חברת אפי-קפיטל כי סיימה לשווק 190 דונם באזור התעשייה החדש שיוקם בצפון חדרה, תמורת 53 מיליון שקל. לדברי סמנכ"ל אפי-קפיטל, שייקה נפחא, "הקרקעות עברו שינוי ייעוד למסחר ולתעשייה, והתוכנית אושרה בוועדה המקומית ונמצאת לקראת הפקדה בוועדה המחוזית".

אך נפחא לא סיפר שמדובר בקרקע שייעודה הוא עדיין חקלאי, ושבאתר החברה שלו נכתב במפורש שההמלצה על הפקדתה בוועדה מחוזית התקבלה כבר במארס 2011 - חצי שנה לפני שאפי עצמה רכשה את האופציה לרכישת המגרש.

אפי-קפיטל רכשה את האופציה על המתחם באוקטובר 2011 תמורת 34 מיליון שקל - פחות מ-180 אלף שקל לדונם. ועל אף שהפוטנציאל האדיר כבר היה מונח ממש מעבר לפינה, היא בחרה לחלוק את העושר הקרוב עם עשרות משקיעים, פיצלה את הקרקע למגרשים של דונמים בודדים, תמחרה כל דונם תמורת סכום ממוצע של 280 אלף שקל, והשלימה סיבוב מטורף.

והקונים כמובן מאושרים. סוף-סוף גם להם יש נדל"ן - אפילו שהוא אינו למגורים אלא לתעשייה - והם שותפים לחגיגה הכי מדוברת בשכונה. ועוד איזה נדל"ן: חד/1800 - השם הרשמי של המתחם שבו נמצאת הקרקע - מסומנת בתוכניות ארוכות טווח של עיריית חדרה, ותכלול 600 אלף מ"ר בנוי, מתקני נופש, פארק ירוק ושבילי אופניים.

אבל כדי לסבר את האוזן: תוכניות אחרות של עיריית חדרה, שתהפוך ל"אחת הערים האטרקטיביות, הירוקה והמבוקשות בישראל", כוללות למשל בניית 18 אלף דירות בעיר עד 2020. אשרי המאמין.

להשאיר פיסת קרקע לדור הבא

אז מה הבעיה? חד/1800 היא תוכנית בשטח כולל של 1,100 דונם לתעשייה, כמעט פי 6 מגודל השטח שרכשה אפי-קפיטל. המפעל הכי מוכר בחדרה, "נייר חדרה", ממוקם על שטח כולל של 350 דונם. אז מה יעשה קונה שיש לו 2-3 דונמים במתחם ענק לתעשייה (בתוכנית הודגש הצורך ביצירת חטיבות קרקע גדולות לתעשייה)? איך הוא יבטיח שהוא יהיה חלק ממפעל חדש ולא ייתקע עם שביל אופניים? ומה עם האגרות, היטלי ההשבחה ועלויות שיקום נחל חדרה שיועמסו גם על בעל הקרקע?

אבל כמו בסיפורים, פראיירים לא מתים. מי צריך לבנות מפעל (ובכלל, מי בונה היום בישראל מפעל?) כשאפשר לספר סיפור מפתה, לצייר הדמיה מרשימה ולגלגל את הקרקע לקונה הבא. מי שקנה דונם חקלאי בחדרה יכול בקלות לפצל גם אותו למגרשים של 100 או 250 מ"ר בלבד. ותודו ש-100 מ"ר, אפילו בחדרה, במחיר של 50 אלף שקל בלבד, נשמעים כמו הזדמנות לא רעה. "אם לא לנו, אז לפחות שיהיה משהו לילדים, להשאיר פיסת קרקע לדור הבא".

ואם לילדים יהיה שכל, הם ימשיכו ויפצלו את המגרש למתחמים של 10 מ"ר, ששווים 5,000 או 10,000 שקל, "עבור הפוטנציאל".

וככה, כל עוד הבועה מתנפחת והפירמידה מתרוממת, הפראיירים האמיתיים בינתיים הם אלה שדווקא מתעקשים להישאר מחוץ למשחק הנדל"ני המטורף. וגם תושבי חדרה, שיכולים כנראה לשכוח מהקמת פארק-תעשייה במתחם שמפצל עצמו שוב ושוב, עד שהאדמה האטרקטיבית תהפוך באמת לחול דק.