הנדל"ן הישראלי הוא מקלט מס

רבים כבר שכחו, אך עד לפני כעשור במשך עשרות שנים, היו ההכנסות משוק ההון הישראלי פטורות ממס. כל אימת ששוגרה לאוויר כוונה של קברניטי האוצר למסות הכנסות אלו קמה מהומת אלוהים שהביאה לגניזת ולביטול רעיון המיסוי על הכנסות משוק ההון.

מיסוי שוק ההון שהוא הוגן ומתבקש, "זכה" להתנגדות עזה מנימוקים שונים. מתנגדיו גרסו שהוא יביא לפגיעה חמורה בבורסה לניירות ערך בת"א. היום, ברור לרובנו כי הכרחי היה לצמצם את פערי המיסוי בין הכנסה שמקורה מיגיעה אישית ומעבודה, לבין הכנסות משוק ההון, פערים שהגדילו את התמריץ להשקעה בשוק ההון, לעומת השקעה מחוץ לשוק ההון, ופגעו בהקצאת המקורות במשק.

מבחינת אזרחי ישראל, חבל שקברניטי המדינה התעכבו שנים רבות בתיקון המס האמור מה שגרם לאובדן הכנסות עתק למשק. סוגיית מיסוי ההכנסות משוק ההון מזכירה את הדיון הציבורי המתנהל באחרונה בסוגיית מיסוי ההכנסות משכר-דירה. כיום מתקיימים שלושה מסלולי מיסוי רזים (מעין "תוכנית מיסוי כבקשתך"): האחד, מקנה פטור ממס על הכנסות משכר-דירה עד לסך של 4,980 שקל לחודש; השני, ממסה 10% מהכנסות שכר-הדירה, והשלישי, הפחות פופולארי, גובה מס שולי על הכנסות. זהו מצב שאינו ראוי.

במדורי השכרת הדירות בלוחות המודעות מתפרסם היצע גדול של דירות-פאר המושכרות בעשרות-אלפי שקלים בחודש. פעמים רבות קיים בעלים אחד לנכסים מניבים רבים הנהנה מהכנסה גבוהה במיסוי מינימלי. נשאלת השאלה - מדוע הכנסה משכר-דירה אינה חייבת במס כמקובל באפיקי הכנסה אחרים?

בתקופה שבה הממשלה מנסה לייצר הכנסות מסים נוספות מהיקב ומהגורן, מחזיקים מאות-אלפי ישראלים דירות להשקעה (יש בארץ 500 אלף דירות מושכרות) וזוכים להכנסה פטורה כמעט ממס, בעוד שאדם היוצא לעמלו משלם מסים מלאים.

בדומה לדוגמה של מיסוי שוק ההון, העובדה שההכנסות משכר-דירה ממוסות באופן מינימלי גוררת תמריץ להשקעות בדיור על-חשבון אפיקים אחרים, ותומכת בין השאר בהקצאת משאבים לא יעילה במשק. תוצר הלוואי החמור יותר הוא עידוד של המשך התנפחות מחירי הדיור במשק הישראלי.

ההתנגדות הבולטת להעלאת המיסוי על ההכנסות משכר-הדירה היא, כי משכירי הדירות יגלגלו את העלאת המס על שוכרי הדירות, וכך יקרה שהשוכרים הכורעים גם כך תחת נטל שכר-דירה כבד, ייפגעו בסופו של יום.

תרומה לצינון מחירי הדיור

אנו חולקים על תפיסה זו. גובה שכר-הדירה נגזר בעיקר מכושר התשלום של השוכרים וזה נשחק משמעותית בשנים האחרונות, כפועל יוצא מעליית יוקר המחיה המקומי. ההנחה שלפיה העלאת המס על שכר-דירה תגולגל במלואה על שוכרי הדירות, היא לא מבוססת, ואולי באה להוריד מסדר-היום את היוזמה למיסוי הכנסות משכר-דירה בנימוק של דאגה לשוכרים.

ממשלת ישראל תוכל לדאוג למצבם של שוכרי הדירות טוב יותר, אם היא תגבה מס גבוה יותר, ותקצה חלק ממנו להטבות בשכר-הדירה לזכאים. במקביל, על המדינה לעודד תחרות בשוק הדיור להשכרה על-ידי ייזום פרויקטים להשכרה ולא על-ידי הותרה שיטתית של כספים עודפים בכיסם של בעלי הנכסים.

יתר על כן, העובדה ששכר-הדירה נטו יירד מנקודת הראות של משכירי הדירות תגרור עמה ירידה במחירי הדיור, זאת כדי להביא לכך שמחיר הנכס יבטא בדרך טובה יותר את התשואה הנגזרת מהשקעה בו. אם אכן מיסוי שכר-הדירה יביא עמו - נוסף לגידול בהכנסות המדינה ממסים ולצדק מיסויי - גם תרומה לצינון מחירי הדיור מדובר במהלך מנצח.

בשורה התחתונה, יש לבצע בחינה מחודשת של מיסוי ההכנסות משכר-דירה מוקדם ככל האפשר, על אף ההתנגדויות הצפויות.

הכותב הוא האסטרטג הראשי של קבוצת איילון