מחירי הדירות פה מטורפים? קבלו את הבועה של הונג קונג

תושבי הונג קונג, 7 מיליון נפש בקירוב, הוציאו מקרבם די עשירים בכדי להתברג בצמרת רשימת הרוכשים הזרים של נדל"ן בלונדון, זאת לפי חברת Knight Frank. צחוק הגורל הוא שאנשי הונג קונג - אזור מינהלי מיוחד בריבונות סין ששטחו כאלף קמ"ר בלבד - מתקשים בעצמם להתמודד עם ההשלכות השליליות שיש לזרמי הכסף האדירים שנכנסים לכלכלה משאר חלקי סין.

לא לחינם מכונה הכסף הסיני Tsu-money (על משקל צונאמי) ככזה שפגיעתו רעה. חלק לא מבוטל מהכסף הזר שימש לרכישת דירות העלה מאוד את מחירן וגרם לכך שלמקומיים קשה כיום בהרבה לרכוש דירות. בחמש השנים האחרונות עלו מחירי הדירות ב-120%, ונכון לינואר, מחירה של דירת 60 מ"ר הגיע ל-970 אלף דולר בממוצע, לעומת 700 אלף דולר, לדירה דומה במנהטן.

מוגבלים מוניטרית

רבים סבורים שההצמדה לדולר והריבית האפסית הם המכשול העיקרי לטיפול בשוק הדיור. דולר הונג קונג מורשה להתנייד ברצועה צרה מאוד שבין 7.85 ל-7.75 לדולר אמריקאי, והכורח להגן על שערו שולל מהרשות המוניטרית (HKMA) את היכולת לקבוע את גובה הריבית, שאותה קובע, גם עבורם הלכה למעשה, נגיד הבנק האמריקאי. אלא שהריבית האפסית של הפדרל ריזרב אינה מתאימה לתנאי הכלכלה המקומית עם אינפלציה של 4.5%, מה שמניב ריבית ריאלית שנמצאת עמוק בטריטוריה השלילית. מכאן ועד ריצה לנדל"ן הדרך מוכרת וקצרה.

גם בהונג קונג ניסו לטפל במימון הזול דרך המשכנתאות: לפני כחודש העלו הבנקים את ריבית המשכנתאות, לראשונה מאז 2011, לאחר שנדרשו לרתק יותר הון עבורן.

פטיש המיסוי

חשש מבועה בקנה מידה אדיר הביא את הונג קונג, וקודם את סינגפור, להטיל בשלהי 2012 פצצה רגולטורית - מיסוי בשיעור 15% לרוכשי דירות זרים, כלומר סינים. במקביל הושת מס בשיעור של עד 20% על מי שימכרו דירה בתוך פחות משלוש שנים מיום קנייתה.

וגולת הכותרת, בפברואר 2013 הוכפל מס רכישה ל-8.5%, ופטורים ממנו רק קוני דירה ראשונה.

תשואה משכירות

קל לראות ששני המשתנים - מחירי הדירות ומחירי השכירות - נעים יחד. בהונג קונג עלו הדירות ב-50% מהרבעון שלישי 2009 ועד לרבעון רביעי 2010, ואילו תעריפי השכירות עלו באותה עת רק ב-35%. החוקרים ד"ר הונג לין ואנג (מהרשות המוניטרית), פרופ' צ'ו צ'אנג (אונ' הונג קונג) ו-ויי האנג דאי (האונ' הסינית של הונג קונג) ניסו להסביר את הקשר.

לדבריהם, ההומוגניות של שוק הדיור המקומי יוצרת "תנאי מעבדה" מצוינים שמקלים על הנחת התחלופה בין קניית דירה למגורים בשכירות. זאת להבדיל מארה"ב, שם קשה יותר לדבר על מוצרים תחליפיים כש-88% מיחידות המגורים הם בתים בודדים ו-60% מהיחידות המושכרות נמצאות בבניינים.

מה מניע את מחירי השכירות? המשתנה הוותיק ביותר שמוכנס למודלים הכלכליים הוא השטח הפנוי, או ליתר דיוק הסטייה של שיעור השטח הפנוי לעומת הרמה "הטבעית". אך הדירה היא גם מוצר פיננסי, וכהשקעה הוא תלוי באטרקטיביות האפיקים האחרים. את החוקרים עניין במיוחד לבדוק את הפער בין התשואה השנתית נטו מהשכרת דירה להשקעה בבורסה. אגב, התשואה נטו מורידה מתשואת השכירות הגולמית (דמי שכירות לחלק למחיר הנכס) 2.5% על פחת, 0.5% על תחזוקה ומוסיפה לה 2% כפרמיית סיכון.

כשמחיר דירה עולה, התשואה יורדת. אם זו יורדת מתחת לתשואה באפיקים אחרים, לבעלי הנכס יש שתי אפשרויות: למכור ולהשקיע במקום אחר או להעלות את שכר הדירה.

במציאות פעולת השוק חלקה פחות מכפי שמנבאת התיאוריה, ולראיה הפערים בשינויים של מחירי הדירות לעומת השכירות. אפשר להסביר זאת בעלויות עסקה שנלוות למכירה או בחשש מהחמצת עלייה בערכו בעתיד, ולחילופין שהשוכרים הקיימים יסרבו לשלם יותר והשוכר ייאלץ לנסות למצוא דיירים חדשים.

בתקופות "בועתיות" נוטות תשואות ההשכרה להיות נמוכות מאוד. בהונג קונג הן עומדות עתה על כ-3% בלבד, לעומת אינפלציה של 4.5%, מה שאומר שנחוצות כ-33 שנים על מנת להחזיר את ההשקעה, וגם זאת נומינלית (שאינה מנוכת אינפלציה). הטענה המרכזית של החוקרים היא שבתקופות של בועה ואחרי שהיא מתפוצצת, התשואות מהשכרה סוטות מתשואת שיווי משקל על ההון. ובאמת מכפיל מניה ממוצעת בבורסת הונג קונג גוזר 11 שנים בלבד להחזר השקעה במניה ממוצעת.

הם מצאו כי "פער התשואה" בין השכרת דירה ותיק מניות בבורסה הוא הכוח שעומד מאחורי ההתאמות במחירי השכירות (את ההשקעה האלטרנטיבית ייצג מדד האנג-סנג). "בקונטקסט של הונג קונג מחירי הבתים ימשיכו לעלות כל עוד תשואת שכ"ד תהיה גבוהה מההחזר על השקעות בשוק ההון", מסכם ואנג.

היצע היצע היצע?

אז האם הפעם סוף סוף יירדו המחירים? מחקר התשואה הניח כמות קבועה של קרקע מופשרת לבנייה. כלומר השפעות ההיצע, שממש כמו ישראל נשלט בידי מונופול ממשלתי, כלל לא נידון - מאחר שאולי גם שם כבר לא ממש מאמינים ביכולת הריבון להגדיל היצע. יש מי שחושב, גם שם, ששינוי יתחולל רק כאשר הממשלה תקיים את הבטחתה לשחרר לשוק יותר קרקעות.

ובכל זאת, כריס רייט, מ"פייננשל טיימס", חושב שהמחירים בדרך למטה ויש לו הסבר לא שגרתי: "זה יקרה, בגלל שלי קה-שינג אמר שזה יקרה". קה-שינג (84), האיש העשיר באסיה שמוערך מאוד בארצו, הזהיר בחודש שעבר את המשקיעים לבל ייכנסו לשוק תנודתי כל כך: "שימרו על הכיס שלכם. אל תקחו סיכון".

נכון לעכשיו דברי קה-שינג מדויקים: "בלומברג" דיווח כי מספר עסקאות הנדל"ן צנח לרמה שלא נראתה מאז 2003, ובדויטשה בנק מעריכים כי מחירי הדירות ירדו ב-20% במרוצת השנתיים הקרובות.

 הונג קונג