הסיפור על מגרש במתחם מבוקש בחולון ששיווקו לא מתרומם

האם הביקוש הקשיח לדירות במרכז הארץ מבטיח שקבלנים ויזמים יחטפו כל מגרש שיוצא למכרז, בעיקר מבוקשת כמו חולון? בהחלט לא. סיפור בהמשכים על מכרז לקרקע למגורים בחולון מעיד על כך שהקבלנים בררנים, או לכל הפחות עושים שיעורי בית. המקרה גם מוכיח שהתניות תכנון בתב"ע עלולות לעכב שיווק קרקע, וכי ככל שעולה מספר הגופים המעורבים בתכנון, גדל גם מרכיב אי הוודאות.

הסיפור מתמקד במכרז לבניית 88 דירות על מגרש בשטח 3 דונם, בין רחוב ההסתדרות לרחוב יעקב פיכמן בעיר חולון. המגרש ממוקם במתחם ח 501, שזוכה לביקוש מצד קבלנים וחברות נדל"ן גדולות שחלקם כבר נמצאים בשלבי בנייה. למרות הביקוש בשכונה, המכרז שבו אנו עוסקים, לא מתרומם. אפילו כשהעירייה הורידה את מחיר המינימום והקלה בתנאים, והוציאה את המכרז בשנית, לא הוגשו הצעות.

בפעם הראשונה פורסם המכרז באוגוסט 2012, על ידי החברה הכלכלית לפיתוח חולון. בפרסום הראשון נקבה העירייה במחיר מינימום למגרש שעמד על 50.2 מיליון שקל, לא כולל מע"מ, כלומר 570 אלף שקל לקרקע לדירה, מחיר סביר לאזור. את חוברת המכרז הציעה העירייה למכירה ב-1,500 שקל ודרשה מהמציעים ערבות בנקאית בגובה 3 מיליון שקל. למכרז לא הוגשה אף לא הצעה אחת.

כמה חודשים מאוחר יותר, בדצמבר 2012, פרסמה העירייה את המכרז שנית. מחיר המינימום הופחת ב-7% ועמד על 47 מיליון שקל, גובה הערבות הבנקאית מהמציעים הופחת ל-2.75 מיליון שקל ואף הוצעה פריסת תשלומים נוחה יותר. המחיר במכרז לקרקע לדירה הסתכם ב-531 אלף שקל. למרות ההקלות והפחתות המחיר, גם למכרז זה לא הוגשה אף לא הצעה אחת. וזאת לאחר שאת חוברת המכרז רכשו חברות בולטות מהענף וגם מארגני קבוצות רכישה.

התניה תכנונית

עיריית חולון תולה את המצב ב"קשיים בהשגת מימון וחוסר הוודאות הקיים בשוק, כשגם מכרזים רבים של המינהל ושל רשויות מקומיות נוספות נכשלו".

במקביל, מודים בעירייה, "ייתכן שגם אילוץ הקיים בהוראות התב"ע תרם לאי ההצלחה". כל הסיבות שציינה העירייה אכן יכולות להשפיע על ביקוש למכרז, אולם לדברי גורמים שרכשו את חוברת המכרז ושקלו לגשת, אכן בעיה בתוכנית העירונית הכריעה את הכף. מדובר בהתניה בתב"ע של המתחם, הקובעת כי "תנאי להוצאת היתר בנייה ל-160 יחידות הדיור האחרונות מסך של יחידות הדיור הכלולות בתוכנית זו (ח/562) ובתוכנית ח/501 צפונית לרחוב גולדה מאיר, תהיה הרחבת רחוב פיכמן לארבעה נתיבים לכל אורכו".

משמעות התניה זו לזוכה במכרז היא עיכוב אפשרי בהתקדמות הפרויקט, אם יהיה זה אחד האחרונים לקבל היתר בנייה ויהיה חלק מאותן 160 יחידות הדיור האחרונות. במקביל, גורמים שניגשו למכרז מספרים שעיריית חולון לא פרסמה את ההתניה הזו במסמכי המכרז שהוציאה, ורק בעקבות פנייה של אחד מהמשתתפים סיפקה את מצב היתרי הבנייה בפועל.

על פי נתונים אלו (המעודכנים ל-20 במארס 2013), מתוך 1,539 יחידות דיור שניתן לבנות במתחם כולו סיפקה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחולון היתרי בנייה ל-395 יחידות דיור. היתרים לבניית 659 יחידות דיור נוספות נמצאים בשלבי אישור, ולשאר המגרשים אין היתר בנייה וטרם הוגשה בקשה. כלומר, בסך הכול נותרו במתחם 485 יחידות דיור, כולל 88 הדירות במגרש שאותו ניסתה לשווק העירייה.

מכאן עולה כי למעלה משני שליש מהדירות במתחם כבר נמצאות בשלבים אלו או אחרים של בנייה, דבר שמקרב את המגרשים שטרם שווקו למגבלה.

אמנם פרק הזמן עד להוצאת ההיתר של 160 יחידות הדיור האחרונות עדיין רחוק יחסית, אבל ככל שהמכרז של העירייה יידחה, כך יגדלו הסיכויים שיהיה בין האחרונים להגשת הבקשה להיתר בנייה, וכך היזם שיזכה בו יצטרך להמתין להרחבת הרחוב.

"אי הוודאות הרתיעה"

"ניסיתי לארגן קבוצת רכישה על המגרש", מספר אורי מלכיאל, מארגן קבוצות רכישה הפועל באזור המרכז. "רכשתי את מסמכי המכרז וגיבשתי כבר כמה עשרות משתתפים. אי הוודאות בכל הקשור למגבלת היתרי הבנייה הרתיעה אותי ואת חברי קבוצת הרכישה ובסופו של דבר לא ניגשנו. במכרז לא ציינו את המגבלה או את המצב הקיים היום, ורק לאחר שהגשתי בקשה הועבר למי שרכש את מסמכי המכרז המידע. במכרזי קרקע של בעלים פרטיים נהוג לכתוב במכרז שעל היזם לבדוק את המצב התכנוני ופרטים נוספים במשרדי הרשות המקומית וזה מקובל, אבל אני מצפה שאם העירייה היא זו שמוציאה את המכרז - היא תגלה את כל הפרטים מראש ולא תשלח את המתעניינים לעירייה".

עוד מוסיף מלכיאל כי חוסר הוודאות לגבי המגבלה של היתרי הבנייה מצטרף לחוסר ודאות נוסף לגבי הרחבת הכביש: "ניסיתי להבין מה הלו"ז להרחבת הרחוב, מי אמור לבצע את זה ומתי, ולא קיבלתי תשובות. זו עוד בעיה".

מעיריית חולון נמסר: "העירייה, באמצעות החברה הכלכלית, אכן הכינה ופרסמה מכרזים למכירת זכויותיה במגרש 100, הידוע כחלק מחלקה 291 בגוש 7173 בחולון. הסיבות לאי הצלחתו של המכרז האחרון אינן ברורות, שכן בהליך של מכרז לא מתקיים 'דו שיח' בין מפרסם המכרז למציעים פוטנציאליים.בימים אלה שוקלת העירייה באם לפרסם מכרז נוסף או, לחילופין, לנהל מו"מ למכירתו, ללא מכרז, בכפוף לאישור מועצת העיר את הליך המשא והמתן, בהתאם לחוק. העירייה תמשיך לפעול למכירת המגרש ותשקול מהו ההליך הנכון והמועיל ביותר שבו תבחר במסגרת החוק".