כאחד המנועים העיקריים של השיפור בכלכלה האמריקאית, תמיד מעניין לסקור מעת לעת את מצבו של הנדל"ן האמריקאי. סקטור זה של אותה כלכלה אינו רק משפיע על מה שקורה באמריקה עצמה, הוא נותן השראה לא קטנה לנדל"ן העולמי ומשפיע על הנכסים הפיננסיים העיקריים בתחום זה.
מאז ההכרזה על תוכנית ההרחבה הכמותית השלישית (QE3 - ספטמבר 2012), נקנים על ידי הבנק המרכזי של ארה"ב, אגרות חוב מגובות משכנתאות בכ-40 מיליארד דולר לחודש. אם ניקח בחשבון גורם זה, יחד עם הערבות שנותנת ה"הרשות לשיכון" (ה-FHA) לחלק הארי מן ההלוואות, אין פלא ששוק הנדל"ן קם לתחייה שם. למי שמפקפק בכך, לפניכם גרף התחלות הבנייה (מאתר הפד של סנט-לואיס):
משה שלום התחלות בניה
שימו לב, דרך אגב, שהעקומה החלה להמריא ברצינות סביב תאריך תחילתה של אותה הרחבה "ייעודית". משבר ה-Sub-Prime 2008 יצר ואקום אדיר מימדים, ונתן מכה אנושה לסקטור. השאלה הנשאלת היא, אם התחייה החדשה בעלת רגליים יציבות, או מהווה רק התרוממות זמנית מן התחתיות.
מיד אומר כאן את דעתי: ההתאוששות בנדל"ן האמריקאי אינה התאוששות רגילה, שבה יש ביקוש נורמלי של בנייה למגורים ולתעשייה, ובמידה מועטה יותר לצורך השקעה. כאן המצב הפוך במידה רבה, וזה מהווה איום ליציבות ההתאוששות, במידה ושלב דפלציוני נוסף ירים את ראשו, כמו שרבים וטובים חושבים שיקרה.
ואיך נבדוק תיאוריה זו? על ידי הצגה של כמה נתונים כמובן. תחילה, גרף המציג את אחוז הבתים המוחזקים על ידי אלו שגרים בהם (מאתר הפד של סנט-לואיס):
משה שלום גרים
מעניין לראות שעקומה זו החלה את דרכה מטה מאז שיא הבועה, דהיינו סביב סוף 2004, ותחילת 2005. אז, כמו היום, העיסוק העיקרי של קניה ומכירה של בתים היה לצורך עשיית רווחים, ולא מגורים. מגמה זו לא הפסיקה, ולמעשה ניתן לראות בבירור שהיא רק הקצינה.
שנית, לפניכם גרף של אינדקס יכולת הרכישה של בית ממוצע (Affordability) (מאתר הפד של סנט-לואיס):
משה שלום יכולת
גם כאן, ברור שהמגמה אשר החלה לפני המשבר עצמו ממשיכה (תקופות מיתון מיוצגות על ידי השטח האפור). ככל שהזמן עובר, קשה יותר ויותר לאזרח הממוצע האמריקאי לקנות בית. זה מפתיע ביותר, במיוחד לאור קריסת המחיר הממוצע של אותם בתים, כפי שמשתקף מן הגרף הבא המראה את מדד Case Shiller. מדד זה, כאמור, מראה את המחיר הממוצע הארצי (מאתר הפד של סנט-לואיס):
משה שלום מחיר
אני חושב שמכל הנתונים המוצגים עד עתה, ניתן אכן להגיע למסקנה שהמנוע העיקרי להתאוששות הוא אכן מנוע ההשקעה, וזאת באמצעות הכסף הזול המגיע ללא הרף, ולא מביקוש טבעי וצמיחה של משקי הבית.
כתוספת מעניינת לסקירה זו, אני רוצה להביא בפניכם שני נכסים פיננסיים רלוונטיים. לדעתי, שתי מניות ספציפיות אלו יראו את מצב העניינים יפה יותר משורות רבות של טקסט. המניה הראשונה שייכת לסקטור הבונים - Lennar Corporation, ונבחן אותה באמצעות הגרף השבועי שלה מאתר Stockcharts:
משה שלום לנר
ניתן לראות בבירור שההתלהבות במניה זו, כמו בכל תת-הסקטור הזה, הייתה אדירת מימדים, אבל שמאז תחילת השנה היא נמצאת במעין דשדוש אופקי המציין סטגנציה והססנות. אינדיקאטור המומנטום (בחלק התחתון של הגרף) הראה לנו סטייה שלילית מתמשכת ביחס למחיר המניה, וזאת מאז אוקטובר של שנה שעברה, למרות שהמניה המשיכה, כאמור, את עלייתה עד תחילת השנה הנוכחית.
מניה נוספת לציון, מסקטור "תשואות הנדל"ן" היא מניית O - Realty Income Corp. נבחן אותה גם על ידי הגרף השבועי שלה מאתר Stockcharts:
משה שלום או
כאן אין כלל הססנות. פשוט המשך טיסה מהירה לגבהים חדשים.
שתי מניות אלו מדגימות היטב את הטווח הקצר. המשקיעים מעדיפים בימים אלו יותר את הצד המניב מן הצד היצרני של התחום. הם הגיעו למסקנה, כנראה, שתיתכן רגיעה, ואפילו תיקון משמעותי קרוב באופטימיות הכללית לגבי הסקטור, ושזה יתבטא בצורה חמורה יותר בכל מי שקשור לייצור.
האם התיקון יביא לבדיקה חוזרת של נתוני הרצפה שראינו לאחר משבר ה-Sub Prime? זאת בדמות של תחתית כפולה, הן במספרי הבנייה החדשה, והן במכירות של אותם בתים חדשים? לא ברור עדיין, אבל קשה להניח זאת כל עוד הפד עושה את שלו. פשוט עדיף להיות בין מקבלי הדיבידנד הקבוע, המגיע מן הניהול של מצבת הנדל"ן הקיימת, ולא להיות שותפים לפרויקטים חדשים.
הרבה הצלחה לכולם
משה שלום הוא ראש מחלקת המחקר ב FXCM ישראל (חברה למסחר במטבע חוץ, מדדים וסחורות). ניתן לפנות אליו, ולהצטרף לרשימת התפוצה שלו, דרך פניה ישירה לאימייל: Moshe.Shalom@gmail.com.
מובהר ומודגש כי האמור בסקירה זו אינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. בפרסום המידע בסקירה זו אין משום המלצה או חוות דעת בקשר לביצוע כל עסקה או השקעה בניירות ערך, לרבות רכישה ו/או מכירה של ניירות ערך. יודגש כי לגבי כל מידע מכל סוג המופיע בסקירה - על כל אדם לבצע בדיקה ואימות נוספים, תוך התחשבות בנתונים ובצרכים המיוחדים שלו. יצוין כי במידע עלולות ליפול טעויות וכן עשויים לחול לגביו שינויי שוק ו/או שינויים אחרים, וכי אף עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות והניתוחים המופיעים למצב בפועל. אשר על כן, קבלת החלטה כלשהי על סמך נתון, דעה, חוות דעת, תחזית או ניתוח המופיע במסגרת הסקירה - הינו על אחריות הקורא בלבד.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
