המדינה ועיריית ת"א: "לבטל את זכיית קבוצת חג'ג' במגרש"

בתחילת חודש מרץ דיווחה קבוצת חג'ג' באמצעות חברת רג'נסי לבורסה לניירות ערך כי זכתה במכרז לרכישת מגרש מבוקש בצפון תל אביב ומיועד להקמת מגדל מגורים בן 25 קומות ו-83 דירות. כעת מתברר כי חלק מבעלי הזכויות במגרש, ובהם עיריית תל אביב ומינהל מקרקעי ישראל, פנו לכונס הנכסים עו"ד יורם וסרצוג בדרישה שלא לאשר את זכייתה של חג'ג' במכרז, אלא לקיים התמחרות נוספת. וזאת בטענה כי חג'ג' התקשרה עם בעלי הקרקע, במטרה לרכוש את המגרש במחיר מינימלי.

מדובר במגרש הידוע כ"חוות גורדון", הממוקם בסמוך לסמינר הקיבוצים ולשכונת כוכב הצפון. פרסום המכרז התאפשר לאחר שבית משפט השלום בהרצליה אישר פירוק שיתוף בין הבעלים המחזיקים במגרש. הבעלות במגרש מתחלקת בין בעלים פרטיים המחזיקים ב-60% מהזכויות, ובין עיריית תל אביב ומינהל מקרקעי ישראל המחזיקים ב-40%. בית המשפט העניק לבעלים הפרטיים זכות סירוב בנוגע לרכישת הזכויות הנותרות במגרש.

סמוך לפרסום על הוצאת המגרש למכירה על ידי הכונס, התקשרה קבוצת חג'ג' עם חלק מהבעלים טרם המכרז המיוצגים על ידי עו"ד מרים דונין, והחלה בגיבוש קבוצת רכישה לרכישת יתר הזכויות במגרש (של העירייה והמינהל), דבר שהעניק בפועל את זכות הסירוב גם לקבוצת חג'ג', למרות שזו הוענקה לבעלים הפרטיים. למכרז ניגשה חברה חיצונית אחת, בשם "מגשימים", שהציעה לרכוש את הזכויות לפי 1.25 מיליון שקל עבור קרקע ליחידת דיור, סכום התואם את הערכת השמאי שנקבעה. קבוצת חג'ג' השוותה את הצעתה לזו של מגשימים וכונס הנכסים בחר להמליץ על חג'ג' כזוכה במכרז, וזאת בשל זכות הסירוב שניתנה לבעלים, עמה התקשרה הקבוצה.

בעיריית תל אביב ומינהל מקרקעי ישראל, ראו את תוצאות המכרז, כפגיעה בזכויותיהם, כאשר לטענתם לא התקיימה התמחרות בין שתי הקבוצות שהיתה משפרת את התמורה שהיו מקבלים בעד הקרקע.

פרקליטות מחוז תל אביב הביעה התנגדות מטעם המינהל, כאשר פנתה לכונס הנכסים וטענה באמצעות עו"ד דניאל להמן כי ראוי היה לאפשר לחברת מגשימים ליטול חלק בהתמחרות, במיוחד כאשר חברת מגשימים הודיעה כי היא נכונה להעלות את הסכום המוצע ארבע ימים לפני קיום ההתמחרות. "בפועל, עשה מי מבעלי הזכויות שימוש לרעה בזכות הסירוב ואיפשר לחברה יזמית אשר אירגנה קבוצת רכישה, ניסיון רכישה במחיר מינימום". עוד ציינה הפרקליטות כי כל אחד מבעלי הקרקע נדרש לשלם לחג'ג' דמי ניהול בסך 150 אלף שקל, סכום שהמדינה לא תקבל בגין 32 הדירות להן היא זכאית. "לכאורה נעשה שימוש פסול בזכות הסירוב אשר ניתנה לבעלי הזכויות במגרש, כדי לאפשר לחברה יזמית לרכוש זכויות במחירי מינימום כאשר מהלך זה פוטר אותה מלהתמודד מול הצעה חיצונית אחרת והכל תוך קבלת סכומים עודפים אשר היו אמורים להיכנס לקופה הציבורית".

גם עיריית תל אביב טענה באמצעות עו"ד אורנית ציקלר בר, כי ראוי היה לאפשר לחברת מגשימים לשפר את הצעתה ואף להשתתף בהתמחרות ולא למנוע ממנה את האפשרות להתמודד על רכישת המגרש. "לטעמה של העירייה יש טעם לפגם בלשון המעטה, בהתנהלות זו של בעלי הזכויות, שזכות הסירוב ניתנה רק להם, ואין לאפשר להם ולחברה החיצונית עימה התקשרו לרכוש את זכויות העירייה במחיר מינימלי מבלי להתמודד בהתמחרות מול המציעה החיצונית שהגישה הצעה לרכישת המגרש והכל תוך פגיעה בעירייה וסיכול האפשרות למכירת הנכס במחיר המיטבי לצדדים. העירייה סבורה כי ראוי לבטל את ההליך ולנהלו מחדש תוך מתן אפשרות לחברת מגשימים להתמודד מול הבעלים בהתמחרות הוגנת לרכישת המגרש".

חברת מגשימים שיגרה אף היא מכתב באמצעות עו"ד שגיא המר שותף במשרד פישר בכר חן, בו היא דורשת מכונס הנכסים לקיים התמחרות נוספת בה תיקח חלק החברה: "מרשתנו היתה ועודנה מוכנה להציע הצעה גבוהה יותר מההצעה שהוכרזה על כידך כזוכה במסגרת הליך ההתמחרות. מגשימים דורשת כי תכריז על עריכת התמחרות חדשה לרכישת המגרש, במסגרתה יתאפשר גם למרשתנו להשתתף. ברור כי הן האינטרס הציבורי והן האינטרס של בעלי הזכויות בנכס מחייב ערכית התמחרות חדשה".

שופטת בית משפט השלום בהרצליה לימור רייך החליטה ב-15 באפריל לאחר שמיעת עמדות הצדדים כי יש לתת את הדעת לעובדה כי ההצעה הזוכה היתה ההצעה היחידה במסגרת המכרז, ומאחר ומדובר בנכס בסדר גודל כזה, על הכונס לפעול למיקסום הסכום בגין מכירת הנכס, ולפעול לפרסמו שוב, על מנת לעניין מציעים נוספים ועל הכונס לנמק מדוע על בית המשפט לאשר את ההצעה שהיתה היחידה, וזאת בתוך 20 יום.

כונס הנכסים עו"ד יורם וסרצוג הודיע בתגובה להחלטתה כי לטעמו אין צרך בפרסום מכרז נוסף, מאחר והיתה הענות גבוהה לפירסום המכרז, אך בסופו של יום לא הוגשה הצעה חיצונית למעט הצעתה של מגשימים. עוד טען כי לטעמו השמאות דווקא משקפת ככל הנראה מחיר גבוה לנכס מאחר ולא הוגשו בגינו הצעות. לדבריו גם מגשימים לא הגישה הצעה גבוהה יותר מהשמאות כשניתנה לה ההזדמנות. "ישנם מקרים בהן העובדות פועלות נגד קו המחשבה ונגד מי מהבעלים שסבור כי בידיו תרנגולת המטילה ביצי זהב" ציין וסרצוג. "הקונים החיצוניים הביעו עמדתם ברגליים וראו כנראה בשווי הנכס כמכשלה מבחינתם להשתתף במכרז".

בקבוצת חג'ג' ציינו כי המחיר שהוצע על ידם לרכישת הקרקע המשקף 1.25 מיליון שקל ליחידת דיור הוא מחיר גבוה, וראיה לכך שהצעת מגשימים לא היתה גבוהה מכך.