הוויכוח העקרוני בין עיריית תל אביב, שטוענת כי הבניינים שהוגדרו לשימור בעיר, זכו למיתוג ולעליית ערך, לבין בעלי נכסים הטוענים כי ערך הבניינים ירד יותר מאשר עלה, ממשך להתנהל. ובינתיים חתמה עיריית תל אביב על הסכמים עם בעלים של תשעה בניינים לשימור בעיר, לפיהם היא רוכשת מהם את זכויות הבנייה העודפות שמגבלת השימור מתירה להם לנייד, וזאת במטרה למכור את הזכויות הלאה למי שמחפשים לרכוש זכויות. מטרת העירייה היא לקדם בעצמה את שימורם של בניינים המוגדרים לשימור במגבלות מחמירות, ולשפר את חזות העיר.
המהלך התקדימי שמבצעת העירייה עשוי להניע את מימוש תוכנית השימור, שהיא אולי התוכנית הכי שנויה במחלוקת שקידמה העירייה בשנים האחרונות. זאת, מאחר שהשימור הוא עניין יקר, ודרושים סכומים גדולים על מנת לעמוד בדרישות המחמירות שקובע השימור.
בעיריית תל אביב מסבירים כי ההצלחה שטמונה בניוד זכויות מבניין לשימור ליעד שונה בעיר כבר הוכחה כהצלחה גדולה בכמה מקרים, שהבולטים ביניהם הם כמה פרויקטים שביצעה קבוצת חג'ג', אשר זכו לתוספת קומות בזכות עסקאות שביצעו בבניינים לשימור בעיר. בכסף שרכשה הקבוצה את הזכויות מאותם בניינים לשימור הפך שימורם לבר ביצוע.
"במגדל מאייר ניידנו זכויות מעשרה בניינים, מה שאיפשר תוספת של 11 קומות למגדל", מספר צחי חג'ג', יו"ר הקבוצה. "גם למגדלי הארבעה ניידנו זכויות משמונה בניינים, וקיבלנו תשע קומות נוספות. את הניודים הראשונים בעיר עשינו כבר לפני כמה שנים, בפרויקט שאנחנו מתכננים בנמל תל אביב, כאשר שלושה בניינים לשימור הניבו לנו 1,500 מ"ר תוספת לפרויקט המתוכנן. זיהינו שיש כאן פוטנציאל גדול, ובמקביל, העירייה מחייבת אותנו לוודא שהשימור בבניינים שהעניקו את הזכויות, אכן יתבצע. בעצם, השלמת השימור היא תנאי לאכלוס המגרש המקבל, וישנם לוחות זמנים שאנחנו חייבים לעמוד בהם. אפילו עיכבנו את העבודות במגדלי הארבעה כדי להבטיח שמתבצעות עבודות השימור בזמן".
על השאלה אם זה כלכלי משיב חג'ג' כי הדבר תלוי בשני פרמטרים: "קודם כל זה מאוד תלוי במיקום המגרש המוסר (בבניין לשימור) למיקום המגרש המקבל. אם המגרש המקבל, כמו בפרויקט מאייר, הארבעה או הנמל, מקבל זכויות בנייה נוספות בקמות הגבוהות, השווי שלהן הוא גבוה מאוד, ומאזן לעיתים את התחשיב הכלכלי בבניין לשימור. הפרמטר השני הוא הדינמיקה עם העירייה, והיכולת לשכנע, מדוע ניוד מסוים הוא טוב לכל הצדדים".
המחלוקת: היטלי ההשבחה
עיקר המחלוקת נסוב סביב תשלום היטלי ההשבחה לעירייה. בעירייה מביאים בחשבון את השימור כמרכיב לעליית ערך, ואף רואים בהגדרת השימור "מיתוג" של הבניין, ואילו בעלי הבניינים סבורים כי העלויות הגבוהות שמכתיב השימור הן דווקא עילה להפחתה בתשלום היטל ההשבחה.
גם הפער בין עלות בניית מ"ר בבניין שאינו מוגדר לשימור, לבין בניית מ"ר בבניין לשימור, נמצא בלבה של המחלוקת בין הצדדים. המחלוקות בנוגע לגובה תשלום היטל ההשבחה מגיעות בדרך כלל לפתחם של שמאים מכריעים, שעד היום נתנו בחלקם פסיקות הקובעות כי השימור אכן הביא למיתוג, לעומת פסיקות שקבעו כי אין קשר בין השימור לבין המיתוג.
ריבוי פסיקות השמאים, בין אם צידדו בגרסת העירייה, ובין אם בגרסת המתנגדים, הגיעו לבחינתה של ועדת הערר המחוזית, שתדון בחודשים הקרובים ותכריע במחלוקת.
"אין פיצוי להפסד"
כך, מחלוקת בין עיריית תל אביב לבין בעלי בניין ברחוב קלישר 44, העוסקת בשאלה האם תוכנית השימור השביחה את הבניין, הגיעה לפתחו של השמאי המכריע מנחם מלוכנא באוגוסט 2011. "האיסור להרוס את המבנה מחייב את הבעלים לוותר על חלק מזכויות הבנייה שיכול היה לנצל אילו הנכס לא נכלל במסגרת השימור", ציין מלוכנא בהכרעתו. "וכתחליף לבקש הקלות שונות למצוא פתרון למקומות חניה, לוותר על ניצול זכויות בנייה שניצולן מחייב את הריסת המבנה או כניסה לעלויות בנייה חריגות. במצב כזה הפיצוי לעלויות עודפות מפצה רק את עלות השחזור בלבד ואינו מכסה את ההפסד הכלכלי בגין מניעת ניצול חלק מזכויות הבנייה. מצב כזה גורם להפסד ערכי הקרקע ולא תוספת שווי בגין מיתוג".
בהתייחס לנושא המיתוג קבע מלוכנא כי "פעולת זיהוי נכסים פוטנציאליים לשימור והכללתם בתוכנית השימור אינה יוצרת כשלעצמם השבחה". מלוכנא הוסיף כי זיהוי תוספת השווי בגין תוכנית השימור מחייבת גם בדיקת מרכיבי הטבות השימור לעומת מרכיבי ההפסד הכלכלי בגין חוסר יכולת לנצל את כל זכויות הבנייה".
נושא המיתוג הובא בינואר האחרון להכרעת שמאי מכריע גם לגבי בניין מפורסם יחסית ברחוב נחלת בנימין 8, שמכר המיליארדר ניקולס ברגרואין לחברת י.ח דמרי, שמאז הספיקה למכור אותו לתושב צרפת. השמאי המכריע משה נדם קבע כי "לא ניתן להצביע על עליית שווי במועד אישור התוכנית כתוצאה ממיתוג, ולכן תרומת שווי הבניין הקיים זהה בשני מצבי התכנון".
נדם העלה שאלה מעניינת: "האם סביר להניח כי שווי של בניין חדש שהוא העתק מושלם של בניין לשימור יהי נמוך יותר בגלל שאינו מוגדר לשימור? או האם ביטול הכרזה לשימור של מבנה מסוים תגרום לירידת ערך?", והשיב כי לדעתו התשובה לשאלות היא שלילית.
מנגד פסקו שמאים מכריעים במקרים אחרים כי תוכנית השימור אכן יצרה מיתוג בבניינים מסוימים, מעצם הכרזתם כמיועדים לשימור. השמאי המכריע יצחק ברמן, במסגרת שומה מכריעה שנתן בינואר האחרון בנוגע לבניין לשימור ברחוב יפו 13, קבע כי תוכנית השימור מעניקה עליית שווי בגובה 5% בערך הנכס כתוצאה ממיתוג.
"הגדרת מבנה לשימור יוצרת מיתוג המעלה את שוויו, מאחר שהיא קובעת תווית של בידול, יוקרה ונדירות לנכס", ציין ברמן. "הדבר מקבל את ביטויו בפרסומים של יזמים ושל בעלים פרטיים המציינים בהדגשה כי הבניין הוא לשימור, גם אם טרם שופץ ושומר, וזאת כפרמטר ייחודי ואטרקטיבי, המעלה את יוקרתו של הנכס ומעלה את מחירו. נוסף לכך, העובדה שהבניין הוכרז כמבנה לשימור מבטיחה את איכות הביצוע על פי קריטריונים ופיקוח מקצועיים וייחודיים".
ברמן הוסיף כי הכרזת אונסק"ו מעניקה הכרה בינלאומית בבנייני "העיר הלבנה", עובדה הממתגת את הבניינים לשימור ומעלה את יוקרתם.
במקרה דומה, לגבי בניין ברחוב החשמל 15, נדרשה השמאית המכריעה נורית ג'רבי להכריע בסוגיית המיתוג, וקבעה כי על פי מחקרים מאמרים וסקרים שנערכו בנושא, קיימת השפעה חיובית של התוכנית על שווי הנכסים במתחמים לשימור, בין אם הנכסים מוגדרים לשימור ובין אם לא. לאור זאת קבעה ג'רבי שיעור השבחה של 5% בגין הכללת הנכס במתחם לשימור.
הדיירים: הפיצוי נמוך מדי
בעיריית תל אביב מבקשים בכל דרך לקדם את התוכנית, ועד היום דחתה 300 מתוך 350 התביעות לפיצויים שהוגשו כנגד הוועדה המקומית בגין תוכנית השימור, המוערכות בשווי של למעלה מ- 3 מיליארד שקל.
בעירייה טוענים כי התביעות הוגשו במטרה להתדיין על גובה היטלי השבחה ולנהל משא ומתן בנוגע להיקף זכויות הבנייה שיינתנו על ידי העירייה.
מלבד ניוד הזכויות המיועד בעיקר לבעלי בניינים שלמים וליזמים, דרך נוספת לביצוע השימור היא שכל בעל דירה בבניין לשימור שיבקש לשפץ את ביתו בהתאם להוראות השימור, יקבל מענק של 30 אלף שקל.
בעלי הנכסים טוענים כי התמריצים למימוש השימור, שחושבו בשעתו, משקפים מקדמים כלכליים שאינם מספיקים היום, ושבפועל המקדמים הם גבוהים יותר ובכל זאת העירייה משתמשת עדיין באותם מקדמים. על כן לטענתם, רק שינוי מהותי בהיקף התמריצים יביא לדחיפה אמיתית של מימוש תוכנית השימור.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
