הגופים המוסדיים הגדולים מחפשים בשנים האחרונות אפיקי השקעות חדשים שיניבו להם תשואות יציבות וגבוהות יותר מרוב האפיקים האחרים בשוק ההון. הבחירה הראשונה שלהם היא כמובן רכישת נדל"ן, בישראל ובעולם. בשנים האחרונות רוכשים הגופים המוסדיים נכסי נדל"ן להשקעה בהיקפים גבוהים ושלוש חברות ביטוח - מגדל, כלל ביטוח, והראל - כבר מחזיקות יחד תיק נכסים נדל"ני בהיקף 8 מיליארד שקל - דבר שמשקף את עוצמתן בענף. אילו נכסי נדל"ן מעניינים את הגופים המוסדיים ואילו תשואות הם מבקשים להשיג בנכסים הללו? ניתוח הרכישות שביצעו המוסדיים בחודשים האחרונים יכול להצביע על לא מעט מסקנות.
7%-8% תשואה
תשואה - ללא ספק, התשואה היא מהפרמטרים החשובים ביותר. מדובר לעתים בנתון שאינו מדויק ואינו ודאי, אשר מבוסס על הערכות. גופים מוסדיים לא צפויים להשקיע בנכסים המניבים פחות מ-7%, ובדרך כלל יהיו השקעותיהם בנכסים המניבים לפחות 8%.
עלות הנכס - מטבע הדברים, הגופים המוסדיים הגדולים, אשר מנהלים נכסים בשווי עשרות מיליארדים, אינם נוטים להתעסק עם נכסי נדל"ן קטנים. לעניין זה, ניתן לראות שמחיר הנכסים שרכשו הגופים המוסדיים עד כה היה בדרך כלל גבוה מ-70 מיליון שקל. בחלק מהמקרים, מדובר היה על סכומים של מאות מיליונים. כך למשל, השקיעה חברת כלל ביטוח בחודש דצמבר 2012 כ-500 מיליון שקל ברכישת בניין משרדים הממוקם בשיקגו.
גודל הנכס - לעניין זה לא מצאנו מאפיינים קבועים. חלק מהנכסים שנרכשו גדולים מאוד, שטח גדול מ-100 אלף מ"ר, ובמקרים אחרים מדובר בנכסים קטנים יחסית ששטחם מסתכם באלפי מ"ר בודדים.
מספר שוכרים - בנושא זה קיימים שיקולים שונים. מצד אחד, קל יותר להתנהל מול מספר קטן של שוכרים. מצד שני, מעט שוכרים, פירושו סיכון גדול יותר, וגם כוח המיקוח של השוכר עשויה להיות גדול יותר במקרה זה. לא מצאנו מכנה משותף לגבי מאפיין זה ברכישות האחרונות. בחלק מהנכסים שנרכשו מדובר היה בנכס שמושכר לשוכר יחיד, כגון בית יבולים ברעננה שנרכש לאחרונה על ידי הפניקס ומושכר לחברת ריטליקס. במקרים אחרים מדובר היה בנכסים שמספר השוכרים בהם מגיע לעשרות.
ייעוד הנכס - חלק גדול מהנכסים שרכשו הגופים המוסדיים התאפיינו בעיקר בשטחי משרדים. סוגים נוספים של נכסי נדל"ן שנרכשו היו נכסים מסחריים ומקבצי דיור בארה"ב. האם בשנים הקרובות הם ירימו את הכפפה של הממשלה וייכנסו לתחום מקבצי הדיור (להשכרה) בישראל? מוקדם לקבוע. בכל מקרה, על רקע שיעורי התשואה הנדרשים והצורך ביזמות כדי להקים את התחום יש מאין, עוד חזון למועד.
מיקום הנכס - הגופים המוסדיים מעדיפים ברוב המקרים, לפחות בשלב זה, להשקיע בנדל"ן בישראל. ראינו אמנם לא מעט השקעות בחו"ל, בעיקר רכישות יקרות, אך מספרית, רוב הרכישות היו של נכסים מקומיים. מיקומי הנכסים שנרכשו בארץ היו מגוונים: תל אביב, ירושלים, באר שבע, רעננה ונתניה.
מעל 70 מיליון
קשה להסיק בינתיים מסקנות מרחיקות לכת משפע העסקאות שראינו בחודשים האחרונים. ניתן לסכם ולומר שנכס מסחרי גדול, בהינתן שהמחיר שהוא מגלם מניב תשואה שבין 7% עד 8% לפחות, ששוויו מעל 70 מיליון שקל (מה שמפחית באופן יחסי את עלויות העסקה - מתווך, עו"ד וכו'), בהחלט עשוי לעניין את הגופים המוסדיים.
*** הכותב הוא עו"ד המכהן כקצין הציות של איילון חברה לביטוח
עסקאות נדלן
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
