מי קונה דירה ואיפה, ומה השפעתם של הרוכשים הזרים?

1. לא צריך משכורת של מיליונר כדי לקנות דירה בישראל. צריך פשוט את ההורים הנכונים, או את האומץ ליטול משכנתא במינוף גבוה.

על פי נתוני מינהל הכנסות המדינה, השכר הממוצע למשק בית של שכירים שרכשו דירת מגורים בשנת 2011 עמד על 14,400 שקל ברוטו - לא משכורת שמאפשרת לגרד בקלות הון עצמי של מאות אלפי שקלים הנדרש לרכישת דירה, ללא הורים תומכים או בנק נדיב. גם המשקיעים הם לא בהכרח "טייקונים": ישראלים שקנו דירה נוספת (דירה להשקעה) בשנת 2011 השתכרו בממוצע 22,300 שקל (ברוטו, למשק בית).

כך או כך, ישנו מתאם צפוי בין השכר לבין יעד הרכישה. רוכשי דירות למגורים בטבריה, למשל, השתכרו בממוצע 9,400 שקל (ברוטו, משכורת של שני בני הזוג), לעומת 19 אלף שקל למי שרכשו דירה בשרון.

רק אזור תל אביב, לב הביקוש לדיור בישראל, מציג אנומליה אדירה: למרות שהשכר הממוצע של רוכשי דירות למגורים באזור (14,900 שקל) גבוה ב-3% בלבד בהשוואה לשכר של כלל רוכשי הדירות בישראל, המחיר הממוצע של דירת מגורים שנרכשה בתל אביב - 1.6 מיליון שקל - גבוה ב-36% מול הרמה הארצית. בשנת 2006, לשם השוואה, הפער בין מחיר דירת מגורים שנרכשה בתל אביב מול כלל המדינה עמד על 2% בלבד.

2. על רקע מחירי הדירות הגבוהים, הזליגה בשנים האחרונות של רוכשי דירות למעגלים המרוחקים כשעה נסיעה מתל אביב משנה כמובן את מפת הביקושים: בזמן שבכל הארץ נרשמה ירידה במספר העסקאות בשנת 2011, האזור היחיד בו נרשמה יציבות היה חדרה (הכולל מלבד העיר חדרה גם את הערים אריאל, זיכרון יעקב, קיסריה ופרדס חנה-כרכור). מרמת מכירות של 400 דירות בשנה בכל האזור בתחילת העשור הקודם, הגיעה רמת המכירות ל-1,400 דירות בשנת 2011.

אבל, עוד לא מדובר בהכרח בנהירה המונית של זוגות צעירים. כך למשל, את הגידול החד ברכישת דירות חדשות בחדרה הובילו המשקיעים, עם גידול חריג של 72% בשנת 2011 (וגידול של 125% ברכישות משקיעים שאינם מתגוררים באזור). זאת, בעוד שמספר הדירות החדשות שרכשו זוגות צעירים עלה ב-21% בלבד ורכישות של משפרי דיור עלו בשיעור מתון.

3. המאבק במשקיעים העשירים שקונים דירה להשקעה במחיר מופלג, כמו הכוונה הטרייה של משרד האוצר להעלות את מס הרכישה לדירה מעל 3 מיליון שקל מ-7% ל-8%, עלול להתברר כגימיק מסוכן. משקל הדירות להשקעה שהשווי שלהן היה מעל 3 מיליון שקל ירד מ-5.2% ב-2010 ל-4.1% בלבד ב-2011.

הירידה במשקל הדירות להשקעה בשווי של 3 מיליון שקל לפחות בתל אביב (מ-17% ל-11%) מסבירה גם את הירידה החדה במחירי הדירות שנרכשו בעיר לצורך השקעה. המחיר החציוני של דירה להשקעה בתל אביב עמד על 1.1 מיליון שקל בשנת 2011, נמוך ב-20% בהשוואה למחיר דירה להשקעה שנרכשה באזור שנה קודם לכן. כלומר, בשורה התחתונה, מאחר ש-40% מעסקאות המגורים בתל אביב הם של משקיעים, נראה כי הם בוחרים, גם בשל המיסוי הגבוה על דירות יקרות, להתמקד בדירות הזולות (יחסית) - מה שאומר מאבק "ראש בראש" עם זוגות צעירים או סתם ישראלים שמנסים לקנות דירה ראשונה בתל אביב.

4. מסתבר שמי שהחמיץ את נסיקת המחירים של השנים האחרונות, ככל הנראה על רקע המשבר העולמי, היו לא מעט תושבי חוץ. משקל הזרים, שעמד בשנת 2005-2006 על 6% ויותר מהשוק, ירד לפחות מ-3% מהשוק בשנת 2009 ול-4.1% בשנת 2011 .

עם זאת, על רקע הכוונה למסות ביתר את פעילות הנדל"ן של תושבי חוץ (ביטול הפטור ממס שבח ועוד), כדאי לא לזלזל במשקלם בשוק ובאפקט שהם יוצרים על הביקושים. בראייה כלל-ארצית אמנם מדובר בנתח זניח יחסית (3,500 דירות בשנה), אולם בשלוש ערים - ירושלים, תל אביב ונתניה - מגיע משקלם ל-11.1%, 8.2% ו-6.6%, בהתאמה, מכלל העסקאות בעיר. בשכונות מסוימות, בפרט בירושלים (רחביה, בית וגן, רוממה וסנהדריה), מגיע משקלם כמעט ל-40% מהרוכשים.

5. ועל רקע מצוקת האשראי בענף, כדאי לשים לב לאזהרה בדוח מפני "ריכוזיות גבוהה" של מספר חברות ברכישת קרקעות בשוק בשנת 2011. עשר חברות ריכזו כשליש מסך ההיקף הכספי של קרקעות שרכשו 350 חברות בשנה זו.

גם בנדל"ן המניב הריכוזיות בולטת. עשר החברות הגדולות ביותר ברכישת נדל"ן מניב (מסחר או משרדים) ריכזו בשנת 2011 כ-26% מסך ההיקף הכספי של הרכישות, מחצית מהן חברות ביטוח.

 ממוצע שכר

 עסקאות בשנת 2011