חשבתם לעבור לדירה יותר גדולה? שלמו מס של עשרות אלפי שקלים

מס רכישה

הפצצה הכי גדולה בתחום מיסוי הנדל"ן שהטיל משרד האוצר בגזירות החדשות - זו שאמורה, לפי הטבלה שהציג האוצר, להכניס לקופת המדינה 1.05 מיליארד שקל בשנה - היא קביעת מדרגה חדשה ומיידית של מס רכישה על כלל משפרי הדיור.

מדובר במס רכישה חדש, בשיעור 3.5%, למי שקונה את דירת מגוריו "ובעבר הייתה רשומה על שמו דירת מגורים אחרת". נכון להיום, רוכשי דירת מגורים ("דירה יחידה") אינם משלמים מס כלל (מס בשיעור של 0%) עד לשווי דירה של 1.47 מיליון שקל, כשמעתה והלאה מתכוון האוצר לגבות מכל רוכש דירה שהחזיק בעבר דירה בבעלותו עוד עשרות אלפי שקלים לקופת המדינה (50 אלף שקל מס לרוכש דירה בתקרת הפטור הנוכחית).

למה אזרחי ישראל צריכים לשלם מס כל כך גבוה עבור קורת גג שתשמש דה-פקטו כדירתם היחידה? לגמרי לא ברור. בכל מקרה, נראה כי משרד האוצר ורשות המסים בלבלו אותנו (ואת חברי הכנסת בוועדת הכספים, למשל) במודע ובעיניים פקוחות עם אין ספור הצהרות על ביטול הפטור ממס שבח למשקיעים ועם תוכניות למיסוי ביתר של רוכשי דירות יוקרה ותושבים זרים, כשבפועל התברר כי הם מתכוונים לשאוב את מרבית המסים החדשים בתחום הנדל"ן מ"מעמד הביניים" הקלאסי - ישראלים שבסה"כ רוצים למכור ולקנות דירת מגורים חדשה.

יתרה מכך, בעוד ששאר הסעיפים בפרק החוק למיסוי מקרקעין, שמשמעותם התקציבית נמוכה בהרבה, זכו לדברי הסבר מפורטים במסמך שהוציא האוצר, דווקא מדרגת המס החדשה למשפרי הדיור, המתחבאת בסעיף 4 קצר ולקוני, לא זכתה לשום הסבר מפורט.

מעתה, אם לא יתברר כי מדובר ב"עז" שנועדה לצאת ראשונה מהחבילה, יש לנו קטגוריית מס חדשה: לא רק רוכשי דירה יחידה מול רוכשי דירה להשקעה, אלא גם רוכשי דירה יחידה שבעבר כבר החזיקו דירה בבעלותם. חשוב לציין, כי מדובר במרבית רוכשי הדירות בישראל שכוללים עשרות אלפי משפרי דיור שמוכרים וקונים בכל שנה דירה מעט משודרגת, ועוד אלפי ישראלים שלא זו בלבד שמכרו לדאבונם את דירתם הישנה לפני מספר שנים והחמיצו לפחות חלק מנסיקת המחירים, הם ישלמו כעת על רכישת דירת מגורים יחידה עוד עשרות אלפי שקלים מס.

מס שבח

במקביל, כפי שכבר כתבנו בעבר, מתכוון האוצר לבטל את התניית הפטור ממס שבח למוכרי דירת מגורים אחת ל-4 שנים. החל מינואר 2014, רוכשי דירה להשקעה (דירה שאיננה דירה יחידה) יישלמו מס בשיעור 25% מהשבח שנוצר להם בין קנייה למכירה. המס יהיה לינארי, כך שהשבח שנצבר כל השנים יחולק באופן יחסי, בהתאם לפרק הזמן שהמוכר יחזיק בדירה החל משנת 2014.

באוצר גם מדגישים כי "ייקבעו הוראות מעבר לגבי מכירת דירות שנרכשו לפני תחילתו של התיקון המוצע", כך שאין שום ודאות שמי שיזדרז למכור דירה בשנת 2013 יינצל ממלוא חבות המס. באוצר מעריכים את תוספת ההכנסה הצפויה ב-2014 מביטול מס השבח ב-60 מיליון שקל.

במקביל, גם מוכרי דירת יוקרה, גם כאשר מדובר בדירתם היחידה, לא יזכו עוד לפטור גורף ממס שבח. באוצר מתכוונים להגביל את הפטור עד לחלק בתמורה שאינו עולה על 5 מיליון שקל. מנגד, מוכרי דירה יחידה לא יצטרכו יותר לעמוד בתנאי של מכירה רק אחת ל-4 שנים כדי לזכות בפטור מלא ממס שבח, ויחליף אותו תנאי חדש של אחזקה בדירה במשך שנה וחצי בלבד ("כדי למנוע מצב של מכירת דירות שרשרת, חדשות לחלוטין, כל 18 חודשים").

תושבי חוץ

תושבי חוץ שיירכשו דירה לא יוכלו ליהנות מפטור ממס שבח או ממדרגה נמוכה במס רכישה (אלא אם עלו לישראל בתוך שנתיים מהרכישה וזו דירתם היחידה - אז יקבלו החזר מס). באוצר מדגישים כי "ההטבה במס רכישה ניתנה על מנת להקל את בעיית הדיור של זוגות צעירים, תושבי ישראל, שאין בבעלותם דירת מגורים, ולא על מנת לעודד השקעות של תושבי חוץ". בנוסף, הם מציינים, "מערכת ההקלות מנוצלת גם לרכישת דירות רפאים, אשר גורמות לעליית מחירי הדיור".

מסי נדל"ן נוספים

במקביל, נקבעה מדרגת מס רכישה חדשה, בשיעור 8%, בגין רכישת דירת יוקרה בסכום העולה על 5 מיליון שקל (נוסף לחברות במס שבח, גם לדירה יחידה, מעל לסכום זה).

גם הפטור ממס בהעברת נכסים בין קרובים צומצם, כך שהעברת נכס אכן תיחשב "מתנה" רק בהעברה בן בני זוג, צאצאים, הורים והורי הורים בלבד. באוצר הדגישו כי הפטור הנוכחי, הכולל גם העברה בין אחים ואחיות ובני זוגם, "מהווה פתח לתכנוני מס וכסות לעסקאות שאינן עסקאות ללא תמורה".