קבינט הדיור יזרז פינוי מחנות צה"ל במרכז הארץ

תוכנית חדשה לזירוז פינוי מחנות צה"ל במרכז הארץ: ל"גלובס" נודע, כי הממשלה מגבשת תוכנית מתאר ארצית חדשה, המיועדת אך ורק לתכנון ופיתוח מחנות צה"ל המפונים. משמעות התוכנית היא הוצאת הסמכות לתכנון מפורט, בנושאים כמו תשתיות או מיקום שטחי המגורים המסחר והתעסוקה, ודרישה לאישור התוכניות בידי הוועדות המחוזיות.

התוכנית החדשה עומדת להיות מוגשת בעוד כעשרה ימים (ב-22 במאי) לקבינט הדיור המיוחד שהוקם עם כינון הממשלה החדשה. הקבינט עתיד לדון בהצעה ולהגישה לממשלה לאישור. במסגרת ההצעה, יעביר שר הפנים לאישור המועצה הארצית לתכנון ובנייה את ההוראות להכנת תמ"א (תוכנית מתאר ארצית) חדשה, שתכליתה להאיץ את תכנון שכונות המגורים ושטחי המסחר והתעסוקה על שטח ארבעה ממחנות צה"ל הגדולים במרכז הארץ - צריפין, סירקין, גלילות ותל השומר.

המטרה המוצהרת של התוכנית החדשה היא זירוז העברת הבסיסים לפריפריה (בעיקר לנגב) והגדלת מלאי הדירות במרכז הארץ, כדי להקל על מצוקת הדיור ומחירי הדירות הגבוהים. עוד על פי ההצעה, שעתידה כאמור לעלות לאישור כבר החודש, יוטל על המועצה הארצית להפנות משאבים כדי לתת עדיפות לטיפול בתמ"א החדשה כדי שזו תהיה מוכנה תוך שנה אחת בלבד מיום הגשתה. יש לציין שתוכניות מתאר ארציות אחרות, כגון תמ"א 39 שעסקה במפוני גוש קטיף או תמ"א 46 שעסקה בהקמת מתקן למסתננים בדרום הארץ, גובשו בתקופה של פחות משנה - כך שמדובר בדרישה ריאלית.

חסמים תכנוניים

באפריל 2011 אישרה הממשלה את התוכנית ההיסטורית לפינוי מחנות צה"ל הממוקמים במרכז הארץ ולהעברתם לפריפריה. כיוון שעלות המהלך נאמדה במיליארדי שקלים, קבעה התוכנית שהמימון יגיע מהכסף הרב שצפוי להגיע משיווק הזכויות במחנות שיתפנו. המדינה התכוונה לתפוס פה שתי ציפורים במכה אחת: הסטת פעילות כלכלית מאוד משמעותית מהמרכז לפריפריה וכן טיפול במצוקת הדיור ובמחירי הנדל"ן הגבוהים על ידי הגדלת היצע הדירות באזורי הביקוש.

על פי הערכות שפרסם אגף התקציבים בצה"ל, התועלת הכלכלית במעבר צה"ל לנגב נאמדת בהגדלת התל"ג של ישראל ב-6 מיליארד שקל - 2.2 מיליארד שקל הודות להיווצרות עסקים ומקומות עבודה חדשים, 1.8 מיליארד שקל מרכישות ושירותים על ידי המשרתים ובני משפחותיהם, 1.1 מיליארד שקל מרכישות ושירותים על ידי יחידות צה"ל עצמן, 800 מיליון שקל תוספת השקעה בחינוך, בריאות, תחבורה ותשתיות מוניציפליות ו-150 מיליון שקל כמענקי מקום ומעטפת תמיכה למשפחות שיעברו לגור בדרום.

בפועל, התוכנית האדירה והעובדה שבסיסי הצבא המתוכננים להתפנות ממוקמים בלב אזורי הביקוש (בדרך כלל בלב אזורים מבונים ועמוסים יחסית) וחוצים לא פעם גם גבולות של רשויות מקומיות שונות, הפך תכנון המחנות למטלה מסובכת. כדי לנסות לקדם את התכנון, התקבלה החלטת ממשלה נוספת (4088) בינואר 2012, כחלק מההחלטות שהתקבלו במסגרת הדיון במסקנות ועדת טרכטנברג, שקבעה כי משרד הביטחון, מינהל מקרקעי ישראל ומשרד האוצר יגיעו להסכם בדבר קידום הליכי תכנון ופיתוח של מחנות צה"ל עד לתחילת חודש מארס אותה השנה. מאוחר יותר הוחלט, כי מי שיהיה אמון על תכנון ופינוי המחנות יהיה משרד הביטחון ולא המינהל. החלטה זו התייחסה למחנה סירקין בפתח תקווה, תל השומר והשלישות ברמת גן (מחנה תל השומר מרכז הוא למעשה שטח גלילי, שאינו שייך לשום מועצה), צריפין בראשון לציון, והורדצקי שעל גבול גבעתיים תל אביב.

במשרד הביטחון עמלו על קידום התוכניות המפורטות, אולם נתקלו בסבך הביורוקרטיה המוכר לכל מי שמצוי בענף הנדל"ן. מדובר בעיקר בחסמים תכנוניים בתחום התשתיות (תחבורה, ביוב וכיוצ"ב), נוסף לוויכוחים בין העיריות בנוגע להיקף הבנייה וחלוקת השלל, שעיכבו דה-פקטו את אישור התוכניות בוועדות המחוזיות.

נכון להיום, הרשויות השונות מתנגדות כל אחת בתורה לקבל מאסה של יחידות דיור חדשות - המהוות נטל על הרשות (צורך בפתרונות חינוך, בריאות, תרבות ועוד), ומעדיפות לקבל את שטחי המסחר והתעסוקה, הנחשבים ל"מכרה זהב" של גביית ארנונה. על פי התוכנית, במקומות שבהם קיימת מחלוקת לגבי הגבול המוניציפאלי, כלומר בשטחה של איזו רשות ימוקמו יחידות הדיור או שטחי מסחר ותעסוקה, תכריע התמ"א בנושא. רשות מקרקעי ישראל תיזום את התוכניות המפורטות, שיעברו לאישור הוועדות המחוזיות. במקביל, ככל הנראה תכלול התמ"א גם הוראות לשילוב מתחמי בנייה להשכרה במסגרת התוכניות השונות, כמו גם בניית יחידות דיור קטנות.

צוותי היגוי

כבר לפני חצי שנה החל להתרקם באגף התקציבים שבאוצר ובמינהל מקרקעי ישראל הרעיון ליצירת תמ"א חדשה, שתוציא את נושא תשתיות העל וחלוקת הזכויות בין הרשויות השונות מידי הוועדות המחוזיות. את הנושא קידם רכז מקרקעין ותכנון באגף תקציבים, יאיר פינס, יחד עם מנהל המינהל (שכבר הפך לרשות מקרקעי ישראל), בנצי ליברמן. היוזמה שקודמה על ידי השניים נתקלה בהתנגדות עזה מצד מינהל התכנון במשרד הפנים, שאנשיו סברו כי מדובר במהלך שחסרונותיו עולים על יתרונותיו.

בין הסיבות להתנגדות של משרד הפנים נשלפו הטענות כי מדובר במהלך ברוטלי, שמסיר את הסמכות מידי הוועדות המחוזיות. עוד נטען כי העברת מלוא הסמכויות לריבון למעלה מנוגדת לתפיסה אותה מקדמת הממשלה - האצלת סמכויות תכנון כלפי מטה, לוועדות המחוזיות והמקומיות.

למרות ההתנגדות הראשונית, ככל שחלף הזמן נוכחו גם במינהל התכנון כי החסמים הקיימים לתוכניות הגדולות מונעים מהן להתקדם במהירות המבוקשת וגם מינהל התכנון נתן לאחרונה את ברכתו ליוזמה. גורם הבקי בפרטי המהלך מציין כי גם במינהל התכנון הבינו ש"זו הדרך היחידה לקידום פינוי המחנות ושיווק הקרקע".

מנהל המינהל, בנצי ליברמן, מציין כי הרעיון לכינון תמ"א חדשה תפס תאוצה במסגרת הישיבות החודשיות עם סגן הממונה על אגף תקציבים באוצר, ראובן קוגן וראש מינהל תכנון, בינת שורץ: "אנחנו יושבים בפורום תוכניות גדולות אחת לחודש ומתעמקים בתוכניות ובחסמים עם כל הגורמים הרלוונטיים. במהלך העבודה על התוכניות הבנתי שבמקרה של בסיסי צה"ל יש מטלות אדירות בנושאי תשתיות ותחבורה. אלו דברים שלוועדות המחוזיות ייקח שנים רק לגמור את התכנון וזה כמעט בלתי אפשרי. אז עלה הרעיון לעשות תמ"א שתקבע את המתווה הכללי. האוצר היה במקרה הזה שותף אסטרטגי וקוגן ופינס שיתפו פעולה, שהרי בלעדיהם אי אפשר לעשות כלום".

לגבי התנגדות מינהל התכנון אמר ליברמן: "הייתה התנגדות. בהתחלה חשבנו ללכת רחוק יותר ולאפשר לתמ"א לאשר גם תכנון מפורט עד מתן היתרי בנייה, כמו שהיה בתמ"א שעסקה במפוני גוש קטיף. אבל הייתה התנגדות בעיקר במחוזות ובסופו של דבר השתכנענו שהתוכנית תעסוק בתשתיות".

במסגרת העבודה על התמ"א החדשה, יוקמו צוותי היגוי לכל אחד מהמתחמים האמורים שיורכבו בין היתר מנציגי המחוז, הרשות המקומית, נציגי משרד ראש הממשלה, התחבורה והאוצר. כל צוות, שיהיה אחראי על בניית התמ"א הרלוונטית למחנה, עתיד להתחיל לפעול ברגע שהחלטת הממשלה תיכנס לתוקף.

11 אלף דונם למגורים ומסחר

התמ"א החדשה תתייחס לארבעה מחנות גדולים, הכוללים פוטנציאל עצום של דיור ושטחי מסחר במרכז הארץ.

מדובר באגד מחנה גלילות בגבול רמת השרון, שפינויו יאפשר בניית 14 אלף יחידות דיור; מחנה תל השומר מרכז, עליו אמורים לקום 9,000 יחידות דיור ו-258 אלף מ"ר מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור; מחנה צריפין בראשון לציון (ובאר יעקב), הכולל זכויות לבניית 17 אלף יחידות דיור ו-1.3 מיליון מ"ר למסחר ותעסוקה ומחנה סירקין בפתח תקווה, שיכלול זכויות ל-12 אלף יחידות דיור ו-30 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר.

סך כל שטח המחנות המדוברים עומד על כ-11 אלף דונם. הסיבה שהתמ"א החדשה תתייחס רק למחנות אלו היא היקף הזכויות העצום והמיקום המרכזי, המצריך הסדרי תחבורה ותשתיות נרחבים.

תפקיד התמ"א יהיה לפתור חסמים, בין היתר מדובר בתוכניות לתחנת רכבת קלה סמוך לתל השומר ותוכניות לשיקוע או קירוי כביש 461 (מדרום למחנה). בגלילות מדובר בכביש עוקף ותחנת רכבת חדשה. בצריפין החסמים מתייחסים למערכת הביוב וקו חום של הרכבת הקלה. במחנה סירקין מדובר על הקמת שני מחלפים, שיקוע כביש 40, תחנת רכבת ועוד. התמ"א תוכל לקבוע הוראות לגבי צרכי התחבורה והתשתיות ובסמכותה יהיה להנפיק תוכניות מפורטות בתחומים אלו.

 תמ