לא רק קבוצת רכישה: קבלו את הקאמבק של עמותת הבנייה

עד לפני שנים אחדות, רק קבלנים, או יזמים בעלי סיווג מתאים, יכלו להשתתף במכרזים לרכישת קרקע שפרסמו מינהל מקרקעי ישראל או משרד השיכון. רק בשנים האחרונות, מתוך רצון לקדם התיישבות באזורי עדיפות לאומית ואזורי פריפריה, החלו המינהל ומשרד השיכון לפרסם יותר מכרזים שבהם יכולות להשתתף גם עמותות בנייה, ומכרזים שהיו פתוחים להשתתפות עמותות בנייה בלבד.

לדברי עו"ד ישראל עזיאל, ראש מחלקת נדל"ן במשרד ליפא מאיר ושות', שמטפל כיום בארבע עמותות בנייה שהתאגדו לצורך רכישת קרקע והקמת יחידות דיור, עמותות הבנייה הינן גוף משפטי אשר חבריהן התאגדו מראש ופועלים יחד על מנת לרכוש קרקע במכרז ולבנות בית בעלות הבנייה בלבד.

למרות הדמיון לקבוצות רכישה, השוני בין שתי צורות ההתאגדות הוא גדול. "העמותות ניגשות למכרזים של משרד השיכון והמינהל, בניגוד לקבוצות רכישה שלא בהכרח מוכוונת מכרזים ציבוריים, אלא פונות לקרקע פרטית", מסביר עזיאל. "הבדל שני נעוץ באופי ההתארגנות. שלא כמו בקבוצת רכישה, הרוכש יודע עם מי יש לו עסק: עמותה היא בעצם קבוצה הומוגנית של אנשים עם מכנה משותף, שיכול להיות זיקה לישוב מסוים, רקע חברתי או דתי דומה. הביטחון בהקשר הזה גבוה בעמותה יותר מאשר בקבוצת רכישה, כי תקנון משרד השיכון מבטיח הקמה של מסגרת קהילתית ומונע כניסה של גורמים שמצטרפים לעמותה רק כדי לעשות כסף, ולכן מגדיר שלא ניתן למכור את הנכס במשך שלוש שנים.

"בניגוד לעמותה שהיא התאגדות ששייכת לחברים, והיא גוף משפטי לכל דבר שיש לו שם, תקנון, ועדת ביקורת ומטרה מוגדרת, קבוצת רכישה מתחילה בדרך כלל מאופציה לרכישת הקרקע שלא בטוח תמומש והיא גם לא גוף משפטי מוגדר, כי כל חבר קבוצה עומד בפני עצמו, ובדרך כלל מדובר במשקיעים", מוסיף עזיאל.

אבל יש כמובן גם סיכון. כמו בקבוצת רכישה, גם בעמותה לא קונים דירה מיזם, אלא רוכשים שירותי בנייה מקבלן, וחוסכים רווח יזמי, דבר שיכול להוריד עלויות אבל חסר את מטריית ההגנה החוקית שנותנת רכישה מיזם קלאסי.

"אמרו שנשכח מזה"

משה אוחיון מאופקים, החבר בעמותת בנייה של 70 משפחות שבונות את ביתן בישוב, הגיע ממושב יד רמב"ם. אוחיון הגיע לראשונה לאופקים לפני 14 שנים, כחלק מגרעין של משפחות בוגרי תנועת בני עקיבא מכל הארץ, שרצו להתיישב ביישוב. "רובנו היו מורים, שקיבלו תמריצים ממשרד החינוך לעבור לגור בשכירות בפריפריה", מספר אוחיון. "עם השנים גילינו שאנחנו אוהבים את המקום ומוכנים לוותר על התמריצים של משרד החינוך כי נמאס לנו לגור בשכירות, ובגלל שראינו באופקים את העתיד שלנו, רצינו לעבור לגור בבתים משלנו.

"פנינו למשרד השיכון ולעירייה, אמרנו שאנחנו רוצים לבנות כאן קבוצה של בתים, ואמרו לנו שנשכח מזה. בגלל שאין ביקוש באופקים, רק אחת לכמה שנים יוצא שיווק של מגרשים ואמרו לנו להסתפק בקיים, כלומר בדירות יד שנייה".

ואכן, באופקים נבנו בשנים 1990-2001 רק 200 יחידות דיור, כלומר 20 יחידות דיור לשנה בערך. "למרות זאת, לנו לא התאים לגור בדירות יד שנייה מפוזרות, כי רצינו להקים קהילה, שכונה חדשה, והתחלנו לחפש מודל", מספר אוחיון.

"פגשנו את אבי מעוז, שהיה בעבר מנכ"ל משרד השיכון, והוא המליץ לנו על בנייה באמצעות עמותה. התחברנו למשרד ליפא מאיר ושות', ויחד איתם התחלנו להגיע לפגישות בעירייה ובמשרד השיכון. ראש העיר הבין את הפוטנציאל של כניסה של משפחות איכותיות לעיר, ואז בפגישה בשש וחצי בבוקר במשרד מנהל מחוז דרום של משרד השיכון בבאר שבע, אחרי שאיתרנו קרקע ל-150 יחידות דיור בשכונת מישור הגפן, שכנענו את המשרד שיש ביקוש ושיש בידינו כבר מקדמה מ-25 משפחות.

"מנהל המחוז אמר לי שיסכים לשווק לנו את הקרקע רק אם נתחייב למחצית ממספר היחידות כלומר ל-70 יחידות. חשבתי על זה שלוש שניות, ואמרתי שאני מתחייב. כל מי שהיה איתי חשב שאני מטורף. מיד פרסמתי בעיתונים והפצנו את הסיפור מפה לאוזן, זה לקח ארבע שנים, אבל בסוף הצלחנו לארגן 70 משפחות שמקימות היום 70 בתים בשכונה שהיא חלק משכונה קיימת".

"כך יוצרים קהילה"

"המסקנה המהירה היא שעמותה היא הדרך הכי נכונה גם ליצור קהילה וגם להרוויח. כולנו בונים בתים בבנייה מרוכזת מקבלן עם מפרט מאוד גבוה, בית של 137 מ"ר על מגרש חצי דונם, כולל הוצאות פיתוח ברמה כגבוהה, עלה לנו פחות ממיליון שקל. ואנחנו לא מדברים על לפני 8 שנים, קנינו את הקרקע ביום האחרון של שנת 2010. הסיבה למחיר המשתלם שחתכנו את הרווח היזמי. ניהלנו משא ומתן עם אדריכלים ומהנדסים, ובגלל ש-70 משפחות זה כוח, קיבלנו מחירים טובים. אדם בודד שהיה מקים באותו זמן בית שאנחנו מקימים באותו מפרט טכני, היה משלם 20% יותר.

"אני לא צריך ששר השיכון יעשה לי טובה ויוריד את מחירי הקרקעות, בעמותה אני חוסך אוטומטית 15% במחיר בית, והמפרט הטכני ברמה גבוהה. גם בבנקים הצלחנו להשיג משכנתאות טובות כקבוצה, בצורה כזאת שכולם שותפים".

אוחיון מספר כי מתוך 70 המשפחות בפרויקט ישנן 14 משפחות צעירות, ביניהן זוגות מתחת לגיל 30, שהעמותה עזרה להן לגייס את 25% ההון העצמי שהבנק דורש באמצעות מתן הלוואות או מענקים.

"בתוך התהליך הזה, נשאר לנו כסף שקנינו איתו אפילו מבנה ציבור. מי יכול לעשות את זה באמצע שכונה ישנה? יצרנו מציאות יש מאין. יש לנו בשכונה שאנחנו מקימים שני רופאים מסורוקה, שני מ"פ בצבא, ד"ר לכימיה, שלושה מהנדסי היי-טק, ובממוצע מינימום שני תארים לאדם. המדינה גילתה פתאום שיש ביקוש, ושיווקה מאז עוד 1,300 יחידות דיור באופקים.

"אבל היתרון העיקרי הוא דווקא לא הכסף, אלא היכולת להביא קבוצות איכות למקומות האלה כי ככה זה עוזר להתגבר על סטיגמות, באים יחד ויוצרים קהילה. היום אנחנו מקווים שלא רק קבלנים ישחקו במשחק הקרקעות בנגב. אם יהיו מכרזים לעמותות בלבד, הדבר הזה יביא לכניסה של מסה של אוכלוסייה איכותית לערים בנגב. כעת אנחנו בתהליכי לגיוס 70 משפחות נוספות לחלק השני של השכונה, שטרם שווק".