מס משפרי הדיור ייקר את הדירות עד 50 אלף שקל

משפרי הדיור - אלה שבסה"כ מעוניינים למכור את דירתם היחידה כדי להחליפה באחרת ונמצאים במוקד הגזירות החדשות של משרד האוצר - מהווים את הנתח הגדול ביותר מבין רוכשי הדירות במדינת ישראל. כך עולה מנתונים שהגיעו לבקשת "גלובס" מתוך מאגרי המידע של משרד השיכון, נתונים העומדים בסתירה לאלה שהציג עד כה האוצר ולפיהם רוכשי דירה ראשונה מהווים את הנתח הגבוה ביותר בשוק הדיור.

במשרד השיכון בחנו את כל עסקאות המגורים שדווחו בין יוני 2012 לפברואר 2013 ב-63 רשויות מקומיות במדינה (כאלה שנרשמו בהן לפחות עשר עסקאות בקרב רוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור ומשקיעים). הנתונים מצביעים על כך שמשפרי הדיור - אלה שהייתה להם בעבר דירה או שרכשו דירה והצהירו כי הם מתכוונים למכור את דירתם הנוכחית - תופסים נתח של 37.3% מהעסקאות, לעומת 36.3% לרוכשי דירה ראשונה, 21.6% לרוכשי דירה להשקעה (דירה שנייה ויותר) ו-2.8% לתושבי חוץ (עוד 2% מסווגים כ"אחר", דירות שנרכשו על ידי חברות לצורך העסק וכד').

משפרי דיור: הכי הרבה במודיעין

החלוקה הגיאוגרפית מלמדת שהממוצע הארצי אינו מטעה, וברוב היישובים משפרי הדיור אכן תפסו נתח גדול יותר מהזוגות הצעירים (רוכשי דירה ראשונה). שהם ומודיעין הם היישובים היחידים שבהם משפרי הדיור אף תופסים נתח גדול ממחצית כלל הרוכשים, 53.1% ו-51.2%, בהתאמה. בנס ציונה היוו משפרי הדיור 49.8% מכלל הרוכשים, ביקנעם 48.1% ובזיכרון יעקב 47.8%.

השיעור הגבוה של משפרי הדיור ביישובי המעגל השני והשלישי, הרחוקים עד שעה נסיעה ממרכז הארץ, יכולים ללמד על הגירה של ישראלים רבים למקומות מרוחקים מעט, אבל כאלה שיודעים להציע להם דירה רחבה יותר מזו שיקבלו במחיר זהה בלב אזורי הביקוש, מה שמחדד כמובן את האבסורד במס החדש - מס רכישה בשיעור 3.5% מהשקל הראשון למי שהייתה בבעלותו דירה בעבר - שאותו מתכנן משרד האוצר להטיל על אותם "משפרי דיור".

כדאי להזכיר שגם שר האוצר יאיר לפיד, שאולי שוכח פה ושם שהוא כעת בורג מרכזי ברשות המחוקקת והמבצעת, לא חשש להודות בסוף השבוע שמדובר במס לא סביר. בראיונות שנתן לכלי התקשורת אמר לפיד כי "מס הרכישה למשפרי הדיור זה המס שאני הכי שונא. נבטל אותו בעתיד". ועל זה נאמר: פיקח לא נכנס למצבים שחכם יודע (או מבטיח שיידע) לצאת מהם.

הנתונים עצמם גם מצביעים על כך שבלא מעט ערים ישנו שיעור נמוך במיוחד של משפרי דיור, מה שיכול לאותת על חוסר אמון (או חוסר יכולת כלכלית) של קהל היעד הגדול והטבעי ביותר לרכוש דירה באותה עיר. בטבריה רק 25.2% הם משפרי דיור, בצפת 25.6%, באור עקיבא 26.4% ובתל אביב רק 27.3% מכלל הרוכשים הם כאלה שמחליפים דירה.

בית שמש, גם היא עם 27.3% משפרי דיור, היא העיר היחידה שבה הזוגות הצעירים, רוכשי דירה ראשונה, תפסו נתח של יותר מ-50% מכלל השוק.

הנתונים גם מלמדים שמשפרי הדיור לא ממש מתחרים על אותו "מוצר" עם רוכשי דירות אחרים. המחיר הממוצע ששילמו משפרי הדיור בין יוני 2012 לפברואר 2013 עמד על 1.348 מיליון שקל - גבוה ב-32% מהמחיר ששילמו רוכשי דירה ראשונה (1.02 מיליון שקל בממוצע) וגבוה ב-21% מהמחיר ששילמו משקיעים (1.11 מיליון שקל). בקצה השני נמצאים תושבי חוץ, ששילמו 48% יותר ממשפרי הדיור (2 מיליון שקל בממוצע).

ובהנחה ששיעור העסקאות לרכישת דירה בישראל יישאר דומה גם בשנים הקרובות (יותר מ-100 אלף עסקאות אשתקד), ושגם נתח משפרי הדיור יישאר בעינו מדובר על כ-38 אלף עסקאות שמתבצעות מידי שנה על ידי משפרי דיור.

לאור זאת, לפי המחיר הממוצע ששילמו אותם רוכשים, המס הכולל שיגיע לקופת המדינה ממס הרכישה החדש יעמוד על כ-1.7 מיליארד שקל - פער של יותר מחצי מיליארד שקל בהשוואה להערכות האוצר בחוק ההסדרים (1.05 מיליארד שקל).

משקיעים בת"א ובקרית שמונה

רבות נכתב בשנים האחרונות על משקיעי הנדל"ן, שנהנו מריבית נמוכה (שמשמעותה גם משכנתאות זולות לרכישת דירה וגם חוסר אלטרנטיבות להשקעה בשוק הסולידי) ותדלקו את עליות המחירים בשוק. המחיר ששילמו משקיעי הנדל"ן, 1.1 מיליון שקל בממוצע, מלמד שהם אכן מתחרים "ראש בראש" עם הזוגות הצעירים, המשלמים בממוצע 1.02 מיליון שקל לדירה, פער של פחות מ-100 אלף שקל. לאור זאת, הכוונה למסות את המשקיעים במס שבח (25% מההשבחה בין קנייה למכירה) והשארת מס רכישה גבוה יותר לאותם רוכשים (5%-8%), אכן יכולות להוריד ביקושים ואולי גם להפחית מחירים במיוחד בפלח השוק שגם מכוון לזוגות הצעירים.

במבחן הערים, ירושלים ובאר יעקב הן היישובים היחידים שבהם משקיע שילם בממוצע לדירה יותר ממשפר דיור. מעבר לכך, נתוני משרד השיכון מלמדים על שונות אדירה בנתח שתופסים המשקיעים - שבממוצע מהווים כ-22% מהשוק - בערים השונות. תל אביב היא העיר היחידה בישראל שבה שיעור המשקיעים תפס את הנתח הגדול ביותר בשוק המגורים - 31.2%, יותר ממשפרי דיור (27.3%) או רוכשי דירה ראשונה (29.1%).

שיעור בולט של משקיעים נראה גם באילת (31.1%), חיפה (30.9%) ובאופן מאוד מפתיע גם בקרית שמונה - שם 31.1% מהרוכשים היו משקיעים.

ובאופן לא מפתיע, דירה להשקעה בקרית שמונה עלתה פחות מרבע מדירה להשקעה בתל אביב, 519 אלף שקל בממוצע, לעומת 2.23 מיליון שקל עבור דירה להשקעה בתל אביב. מעניין לראות שבבאר שבע, שנתפסת כבר שנים כעיר החביבה על משקיעים (בשל התשואה הגבוהה יחסית ופוטנציאל לציבור גדול של שוכרים מהאוניברסיטה ובית החולים), "רק" 25.4% הם משקיעים, הרבה פחות ממשפרי דיור או זוגות צעירים.

ואם משקיעים פירושו של דבר דירות העומדות להשכרה, אפשר לראות היכן עלול להתפתח שוק דליל במיוחד של דירות בשכירות. בערים כמו חולון, פתח תקווה, קרית אונו, יהוד ואריאל פחות מחמישית מהדירות נרכשו על ידי משקיעים.

תושבי החוץ הגיעו לערד ועפולה

ודווקא פילוח הרכישות של תושבי החוץ מפתיע במיוחד. מתברר שהמחיר הממוצע הגבוה שהם משלמים, כמעט 2 מיליון שקל, והעובדה שי-ם, ת"א ונתניה מהוות מקור משיכה ידוע ליהודים עשירים מהעולם שמחפשים דירה בארץ לחופשות ולחגים (נתח של 12.8%, 7.6% ו-7.8%, בהתאמה), מטשטשים את מלוא התמונה ואת מלוא ההשפעה של תושבי החוץ על שוק המגורים בארץ.

בעשרות ערים ניתן למצוא רכישות של תושבי חוץ. יעדי ההשקעה והמחיר הזול שהם משלמים מלמדים שהם בעיקר חיפשו הזדמנות לתשואה ולרווח הון בארץ הקודש. בעפולה הם היוו 3.7% מכלל העסקאות, לאחר שרכשו דירות במחיר ממוצע של 481 אלף שקל בלבד. בערד הם תפסו 6.4% מהעסקאות, ורכשו דירות ב-405 אלף שקל בממוצע. גם ברעננה (6.7%), בית שמש (6.1%), אילת (5.7%), אשדוד (4.9%) וטבריה (3.5%) תפסו הזרים נתח לא מבוטל מהעסקאות. עם זאת, חשוב לזכור שבאותן ערים נעשו בסה"כ עשרות עסקאות, כך שלא מדובר במבול של קונים מחו"ל.

 שוק הדיור