הקלות על ההכבדות הצפויות

בהתאם להכבדות החדשות עליהן הוחלט במסגרת דיוני התקציב, יבוטל הפטור ממס שבח למכירת דירות מגורים ביחס למחזיקים יותר מדירה אחת, והשבח (הרווח) מהמכירה ימוסה במס שבח בשיעור רגיל של 25%. ההשפעה של הצעד החדש עשויה לחול על ציבור רחב מאוד.

אין מדובר רק במשקיעים קלאסיים הרוכשים מספר דירות לצורך השקעה. הגזירה תחול בכל מקרה שבו לתא המשפחתי (הורים וילדים עד גיל 18) דירה ושליש או יותר מכך. יודגש גם כי שלילת הפטור אינה תלויה בשאלה אם הדירה הנמכרת היא דירת המגורים הראשית של המשפחה, אם לאו.

אין ספק שמדובר במהפכה ביחס למצב כיום. המטרה המוצהרת הינה לצמצם את הכדאיות של רכישת דירות לצורך השקעה, אולם כאמור ההשפעה עלולה להיות רחבה הרבה יותר ולהוביל להטלת מס גם על דירות המשמשות למגורי המוכר ולא להשקעה, ובכך לדעתנו היא עלולה לפגוע יתר על המידה.

הצעה חלופית בהקשר זה, המשרתת טוב יותר לטעמנו את המטרה עשויה להיות לדוגמה פטור ממס על הדירה המשמשת למגוריו הקבועים של המוכר ושלילת הפטור ביחס לדירות נוספות. גישה מעין זה מקובלת בארצות הברית (בדרך של הקניית זיכוי ממס על מכירת בית המגורים העיקרי עד תקרה של 250 עד 500 אלף דולר). גישה חלופית נוספת (שהוצעה לפני מספר שנים ע"י רשות המיסים עצמה) היתה להגביל את הפטור ממס לפעם אחת בלבד בתקופת זמן אחת בלבד, כאשר הדירה שתהיה זכאית לכך תהיה לפי בחירת המוכר.

מעבר לכך, גם אם ההצעה הנוכחית תתקבל ותהפוך לחוק, יוותרו, כפי הנראה, מספר דרכים למתן את חומרתה.

ראשית, חשוב להדגיש כי ביחס לבעלי דירות קיימים שיהיו זכאים לפטור לפני שהתיקון המוצע ייכנס לתוקף (כנראה 1.1.2014), החיוב במס יהיה יחסי על בסיס לינארי. המס יחול רק על פרק הזמן שבו תוחזק הדירה אחרי כניסת החוק לתוקף, ואילו השבח שמיוחס לתקופה הקודמת לכך, יוסיף ויהיה פטור.

שנית, ניתן להתארגן מבעוד מועד על מנת לבצע תכנון מס נכון. כך לדוגמה, אם וככל שהדירה הנוספת (שאין כוונה למכרה) משמשת למגורי ילדים בגירים, או קיימת כוונה להעניקה במתנה לילדים הבגירים, טוב יעשה המוכר אם יעניק את המתנה קודם למועד מכירת הדירה העיקרית. בדרך זו, במועד מכירת הדירה העיקרית הוא יהיה בעלים של דירה אחת בלבד, ועל כן יהיה זכאי לפטור ממס (ובלבד שהחזיק בדירה הנמכרת לפחות 18 חודשים).

גם אם אין כוונה להעניק מתנות לילדים יש לבחון לפני מכירת דירה, מהי חבות מס השבח הצפויה ולהתארגן בהתאם ביחס למכירות קודמות. לדוגמה, יחיד מעוניין למכור דירה א' שמס השבח עליה כתוצאה משלילת הפטור הינו 500,000 שקלים לאותו יחיד דירה נוספת ב' שמס השבח עליה הינו 100,000 שקלים בלבד. מכירת דירה ב' קודם למכירת הדירה הראשונה, תוביל לכך שדירה א' תהיה דירה יחידה במועד מכירתה וכך ייחסכו 500,000 שקלים במכירתה. לכן, יש לשקול את מכירת דירה ב' קודם, אף אם מכירה כאמור לא תוכננה מראש.

כמו כן, גם במקרה של החזקת יותר מדירה אחת עשוי לחול פטור ממס על מכירה אם הדירה הנמכרת הינה דירה שהתקבלה בירושה, כאשר המוריש היה בעלים של דירה אחת בלבד במועד פטירתו והיה זכאי לפטור במכירתה. פטור כאמור קבוע כיום לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, אם כי הוא עתיד להיות מצומצם בהתאם להצעה, כך שהזכות לפטור של המוריש תיבחן במועד פטירת המוריש ולא במועד המכירה.

בשולי הדברים יובהר כי האמור לעיל מתייחס לביטול הפטור ממס שבח למי שהינם בעלים של יותר מדירה אחת. במקביל, מוצעים צעדים נוספים גם כנגד בעלי דירה יחידה ובכלל זה ביטול מלא של הפטור ביחס למוכר תושב חוץ, וכן צמצום הפטור ביחס לדירות יוקרה ששוויין מעל 5 מיליון שקלים. צעדים אלה ראויים להתייחסות נפרדת.

הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' ואלתר עורכי דין

האמור במאמר הינו על דעת הכותבים בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.