גופים מוסדיים: "תוכנית קבינט הדיור לא אטרקטיבית"

המאמץ הממלכתי שמוביל שר האוצר יאיר לפיד בשוק הדיור בישראל אמנם זוכה לתמיכה רעיונית מצד מנהלי השקעות מוסדיים בכירים בשוק, אך המהלכים הנוכחיים להפיכת הרעיון למציאות לא גורמים לפי שעה להתלהבות מצד הגופים המוסדיים.

גורם מוסדי בכיר התייחס לקבינט הדיור ואמר כי "האם מוסדיים ייכנסו לדירות להשכרה? לא. אי אפשר להגדיל סיכון למוסדי בהשקעות ולתת לו בתמורה פחות מ-5% כשהאלטרנטיבות יותר טובות. אני לא חושב שהתוכנית מספיק אטרקטיבית".

לדברי אותו גורם "המטרה הראשונה שלנו כמוסדיים היא השקעה מיטבית של כספי החוסכים, בהיבט של התשואה ביחס לסיכון. השקעה בנדל"ן לדיור אמורה להיות השקעה בסיכון נמוך על מנת שהתשואה שלה תעניין אותנו. לכן המדינה צריכה למצוא דרך שבה היא הולכת יחד עם המוסדיים ומלווה אותם עם הבטחה מסוימת (ולא בצד התפעולי). הרעיון נכון כי חבל שנוציא את כספנו להשקעה בפרויקטי דיור מעבר לים - הרי עדיף להשקיע כאן. אבל צריך להתאים את רמת הסיכון בהשקעה זו כך שהתשואה שצפויה ממנה תהיה מעניינת. כרגע זה לא קיים".

גורם מוסדי בכיר אחר ציין באוזנינו כי "השקעה בפרויקטים של דיור להשכרה הינה עסק שמאוד מתאים למוסדיים ושנשמח לקחת בו חלק. אבל תנאי השוק כפי שהם היום בישראל - שבהם היחס בין שווי הדירות לבין דמי השכירות משקף תשואות של 4% ומטה - לא מצדיק כניסה שלנו לפרויקטים כאלה".

לדבריו, "הדרך היחידה שתוכל להביא אותנו היא סבסוד בדרך זו או אחרת. בין אם במחיר הקרקע, מה שיעזור בעיקר באזורי ביקוש שבהם מחירי הקרקעות יקרים, ובין אם בסבסוד ישיר. בלי סבסוד כזה, לא תהיה כדאיות כלכלית למוסדיים להיכנס".

הקבינט יוצא לדרך

היום (ד') בערב מתכנס לראשונה קבינט הדיור בראשותו של שר האוצר יאיר לפיד. בישיבה הראשונה עתיד הקבינט לדון ולאשר את מתווה התוכנית הלאומית לקידום דיור להשכרה. על פי הצעת המחליטים שהגיעה לידי "גלובס", הקבינט עתיד לאשר הקמת צוות מיוחד בעל סמכויות נרחבות לקידום התוכנית שעתידה לכלול כ-150 אלף יחידות דיור להשכרה ברחבי הארץ. למרות שמדובר במתווה כללי בלבד, נקודות מסוימות בתוכנית עשויות לגרור התנגדויות לא מעטות. בין השאר מדובר בסמכות שתאפשר לצוות לדון גם בהפיכת שטחים ירוקים לזמינים לבנייה והיעדר גורמים כמו השלטון המקומי או ארגונים ירוקים בצוות.

על פי התוכנית, בראש הצוות, שימנה 11 חברים, יעמוד מנהל מטה הדיור הלאומי שיכהן כיו"ר הצוות. במקור הייתה אמורה להיות סמכות היו"ר כסמכות מנכ"ל משרד ממשלתי, אולם בעקבות התנגדות של נציבות שירות המדינה מעמדו בהצעה שתובא היום לקבינט מוגדר כך: "דרגתו ותנאי העסקתו של מנהל מטה הדיור הלאומי יהיו בדרג חוזה בכירים", כלומר עמדתו לא תהיה שווה לזו של מנכ"לי משרדי הממשלה שמולם יצטרך לעבוד. עוד על פי הצעת ההחלטה, הצוות המיוחד יתחיל לפעול כבר מרגע אישור ההחלטה על ידי קבינט הדיור ואת תפקיד יו"ר הצוות ימלא באופן זמני נציגו של שר האוצר. מימון פעילות מטה הדיור הלאומי יעמוד על 5 מיליון שקל. תקציב זה מיועד לשנים 2013-2014. במקביל ייערכו בנפרד מכרזים לנותני שירות שונים כגון אנשי תכנון וסקרים.

כאמור, תוכנית הדיור מכוונת ליעד של 150 אלף יחידות דיור להשכרה. 25% מכל בניין שייבנה במסגרת התוכנית ייועד לשכירות מפוקחת לזכאים. בהצעה שעולה היום לדיון לא מפורט היכן ייבנו אותן יחידות דיור אולם מצוין כי ייבנו בשטחים שיימצאו מתאימים בשולי הערים הגדולות עם "שיעור מסוים ומהותי של דירות לרבות דירות לשכירות במחיר מפוקח, אשר יתוכננו ויוקמו בפריפריה". לגיבוש התוכנית הוקצבו 90 יום מיום קבלת ההחלטה, שבתומם תוגש התוכנית המלאה לאישור הממשלה.

הסמכויות של הצוות המיוחד מעניקות לו את הכלים לזהות שטחי קרקע שיימצאו מתאימים לבניית הפרויקטים ובמסגרת דיוניו הוא יוכל גם להצביע על שטחים שאינם מיועדים היום למגורים. מתן סמכות זו לצוות סוללת למעשה את הדרך לקראת הפשרת שטחים בייעוד זה למטרת בניית פרויקטים לשכירות, מה שללא ספק יעורר את התנגדות הגופים הירוקים.

חשוב לציין שבעוד תוכניתו המקורית של שר האוצר לפיד התייחסה למודל כלכלי ספציפי הנשען בין היתר גם על הגופים המוסדיים, בהצעת ההחלטה זוכה נושא זה לשורה אחת בלבד ללא פירוט: "הקמת הדירות תתבסס על מודל כלכלי שיבטיח תשואה נאותה ליזם". ההגדרה המעורפלת הזו עשויה להעיד על כך שתוכניתו המפורטת של שר האוצר לא בהכרח תיושם במלואה.

עוד במסגרת דיוני הצוות המיוחד, יגובש וייקבע תהליך תכנון מיוחד לפרויקטים האמורים במטרה לקצר את תהליכי התכנון הקיימים, קביעת מנגנוני פיקוח חיצוניים על גובה שכר הדירה המפוקח וחקיקה חדשה שתאפשר פינוי מהיר של דייר המפר את הסכם השכירות.

הרכב הצוות המיוחד שעתיד להתחיל ולעבוד על התוכנית כולל נציגות של שלל משרדי ממשלה ומוסדות תכנון, אך אינו כולל נציגות של השלטון המקומי או ראשי הערים. זאת, למרות שפרויקטים לשכירות שיוקמו בשולי הערים הגדולות יהיו חייבים לקבל התייחסות ושיתוף פעולה מצד השלטון המקומי בערים הסמוכות. במקביל, הצוות אינו כולל נציגות של ארגוני סביבה וארגונים ירוקים.

באופן חסר תקדים, לפיד החליט להשאיר מחוץ לצוות גם את הממונה על אגף התקציבים. היעדרו של הממונה, גל הרשקוביץ, שבצוות הקודם כיהן כיו"ר וכאיש מוביל, מפתיע במיוחד. חשוב להזכיר כי שלשום התפטר הממונה מתפקידו ויעזוב את המשרד מיד עם אישור התקציב בכנסת. בין שר האוצר ופקידי האגף שוררים כעת יחסים קרירים.

מנהל רשות המסים גם הוא אינו חלק מהצוות, למרות שבעבודת הצוות צפויות לעלות חלופות הקשורות להכבדה או הקלה ממסים על נדל"ן. גם נציג של בנק ישראל, שמופקד על מכשירים בעלי השפעה מכרעת על שוק הדיור, לרבות משכנתאות או גובה ריבית במשק, נעדר מהצוות.

 מי מה וכמה בקבינט הדיור