קרנית פלוג: עליית מחירי הדירות אינה חריגה בטווח הארוך

המשנה לנגיד בנק ישראל, ד"ר קרנית פלוג, נאמה אתמול בכנס השנתי של התאחדות בוני הארץ בנושא שוק הדיור. פלוג אמרה בפתח דבריה כי "בשנים האחרונות עלו מחירי הדיור ושכר הדירה במידה ניכרת. בהסתכלות ארוכת טווח עולה שהעלייה בשנים האחרונות באה לאחר עשור בו ירדו מחירי הדירות הריאליים, אחרי עלייתם החדה בשנות ה-90 בשל גל העלייה הגדול, והם אינם חורגים במידה ניכרת מקו המגמה".

עליית המחירים לאורך זמן עקבית גם עם הקשר ארוך הטווח בין הצמיחה לבין עליית מחירי הדירות כפי שמתקיים במדינות ה-OECD. עליית המחירים החדה יחסית מאז 2008 היא תופעה המשותפת למדינות שלא חוו משבר פיננסי משמעותי בזמן המשבר העולמי. "מאחר שהריבית והתשואות בשווקים הגיעו לרמות נמוכות מאוד בשנים האחרונות, ובכל מדינה שבה המערכת הבנקאית יכלה לספק אשראי - הדבר הביא לגידול בביקוש לדיור ועמו עלו המחירים. לעומת זאת, במדינות שהמערכת הבנקאית נכנסה למשבר, התשואות הנמוכות לא באו לידי ביטוי במתן אשראי לשוק הדיור".

נראה, אמרה פלוג, שאם צוואר הבקבוק בסוף העשור הקודם היה בשלב התכנון - הרי שלאחר השלמת תכנונם של יותר מ-60,000 יחידות דיור ב-2012, צוואר הבקבוק היום הוא בשלב קבלת ההיתרים, כלומר בוועדות המקומיות, בין היתר בגלל מגבלות בהקמת תשתיות התומכות בשכונות למגורים.

גורם נוסף שמשפיע על היצע הדירות הינו האשראי לקבלנים. הנתונים מראים שלצד הגידול החד באשראי לדיור (משכנתאות) בשנים האחרונות, גם האשראי לבנייה גדל, כך שסך האשראי לדיור (משכנתאות + אשראי לקבלנים) מגיע לכ-40% מסך האשראי הבנקאי. זאת, למרות העובדה שהסיכון באשראי לבינוי ונדל"ן גבוה מאשר בענפים האחרים, כפי שהוא בא לידי ביטוי במשקל האשראי הבעייתי לסך האשראי בענף.

השפעות הביקוש וההיצע מתבטאות בפעילות בשוק הדיור ובעליית מחירי הדירות. הפעילות בשוק הדיור גדלה בשנים האחרונות, ורמת ההתחלות בשנים האחרונות גבוהה משהייתה באמצע שנות ה-2000. ואולם, בחודשים האחרונים אנו עדים לירידה במספר היתרי הבנייה, שמשפיעה לרעה על התחלות הבנייה, ונראה שירידה זו מלבה את עליית המחירים.

פלוג הוסיפה: לריבית בנק ישראל השפעה מסוימת על מחירי הדיור, ובנק ישראל לוקח זאת בחשבון בקביעת הריבית. ואולם, הריבית הנמוכה תומכת בפעילות במשק ובפרט ביצוא, בצריכה הפרטית ובהשקעות בענפי המשק; ריבית גבוהה יותר כאשר הריביות של בנקים מרכזיים בעולם נמצאות בשפל הייתה מחזקת את הלחצים לייסוף ופוגעת בייצוא. "ריבית גבוהה היתה מונעת את הצמיחה שהייתה לנו בשנים האחרונות, ומביאה לשיעור אבטלה גבוה יותר וירידה בקצב בניית הדירות. כדי לצמצם את השפעת הריבית של בנק ישראל על שוק הדיור ובפרט על הסיכונים הפיננסיים הכרוכים בעלייה המהירה בהיקף המשכנתאות, נקט בנק ישראל בשורה של צעדים מקרו-יציבותיים".

כדי לגרום בו-זמנית לעלייה בהיקף הבנייה יחד עם ירידה במחירי הדירות, יש להגדיל את היצע הדירות. לשם כך, "על הממשלה לנקוט בצעדים שיגדילו את היקף הקרקע הזמינה לבנייה, להביא לקיצור משך הזמן מייזום ועד לתחילת הבנייה בפועל ולסנכרון בין תכניות בנייה לפיתוח תשתיות. תפקידה של הממשלה הוא לנהל את מדיניות הקרקעות והתכנון. לצד זאת, הממשלה יכולה לרסן את הביקוש מצד משקיעים על ידי צעדי מיסוי כפי שמתוכנן בהצעת התקציב", סיכמה פלוג.