בנק ישראל: הזינוק במחירי הדירות הגביר צריכת בעלי דירות

עלייה במחירי הדירות פועלת להגדלת הצריכה של בעלי הדירות. ההשפעה ממוקדת בבני 35 עד 55, ואינה מובהקת על גילאים אחרים. כך עולה ממחקר שערכו סיגל ריבון ומיקי קהן מחטיבת המחקר בבנק ישראל, שבחן את השפעת מחירי הדירות והשכירות על הצריכה הפרטית בישראל.

התוצאות תומכות בהשערה שההשפעה של עליית מחירי הדירות על הצריכה היא בעיקר בשל הגידול בערך הרכוש של משקי הבית, המאפיין את גילאי 35 עד 55, ובמידה פחותה בשל הקלה על מגבלות הנזילות, ששכיחות יותר בגילאים הצעירים - שני הערוצים שנמצאו כמשפיעים על הצריכה הפרטית במחקרים רבים אחרים בעולם.

המחקר בחן לראשונה את הקשר בין שוק הדיור לצריכה הפרטית באמצעות שילוב נתונים מפורטים על צריכתם של משקי הבית מסקרי ההוצאות שעורכת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עם נתונים על מחירי הדירות והשכירות על פי אזור מגורים וגודל הדירה, עבור השנים 2003 עד 2011, וכן עם ההערכה העצמית של משק הבית את ערך דירתו.

נמצא כי עוצמת השפעתה של עליית המחירים המשמעותית של הדירות מ-2008 על הצריכה הפרטית הייתה חזקה מזו של ירידת המחירים המתמשכת בעשר השנים עד 2007.

  בנק ישראל דירות

העלייה המהירה במחירי הדירות בשנים 2009 עד 2011 תרמה כשליש מהגידול של הצריכה הפרטית בשנים אלה, לעומת תרומה קטנה יותר ב-2004 עד 2008, ובכך קיזזה חלק מהשפעת המשבר העולמי על המשק. עליית מחירי השכירות תרמה לצמצום צריכתם של שוכרי הדירות, אך מנגד הגדילה את צריכתם של משכירי הדירות, ובסך הכול תרם שוק הדיור להתרחבות הצריכה הפרטית בשנים אלו.

בשנים האחרונות הייתה התפתחותם של מחירי הדירות שונה מאוד באזורים שונים של הארץ. נמצא כי מחיר הדירה שמסביר טוב יותר את השינויים בצריכה הוא זה המתייחס לדירה באזור ובגודל המתאים למשק הבית בעוד ששינויים במחיר הממוצע הארצי לא משפיעים על הצריכה של משק הבית. כלומר, משק הבית מייחס חשיבות להתפתחות המחירים המייצגת את המקום בו הוא גר ולא זו המתארת את המצב הכללי של שוק הדירות והמשק.

כלומר המחקר למעשה נותן גושפנקא לדיווחים ופרסומים מהשנים האחרונות לפיהם, מלבד רווחים שרשמו המשקיעים על דירות שבבעלותם, היו לא מעט משקי בית שביצעו מחזורי משכנתאות תוך הגדלה של היקפי ההלוואות שלהם במקביל לעליית מחירי הנכסים וניצול הכספים לצריכה פרטית.

על פי הניתוח שנעשה במסגרת המחקר עולה כי שיעור משקי הבית המתגוררים בשכירות היה בממוצע על פני תקופת המדגם, 27%, אולם מבין בני 34-20 שיעורם היה 51% ואילו מבין בני 64-55 רק 14% גרו בשכירות. באזור הצפון שיעור משקי הבית המתגוררים בשכירות היה כ-16% בעוד שבתל-אביב שיעורם היה כ-48%. ההוצאה של השוכרים על תשלומי שכר דירה מתוך סך ההוצאה הייתה בממוצע כ-24%: כ-17% בצפון ו-28% מההוצאה בתל-אביב.

עוד נמצא במחקר כי השפעתם של שינויים במחירי הדירות על צריכת מוצרים בני-קיימא על ידי בעלי דירות גדולה מהשפעתם על הצריכה השוטפת שלהם.