בדיקת "גלובס": למי כדאי למחזר משכנתא וכמה אפשר לחסוך?

ההמלצה הרשמית ללווים היא לקחת משכנתא שגובה ההחזר שלה אינו עולה על שליש (33%) מההכנסה נטו של התא המשפחתי. בפועל, פעמים רבות נוטלים הלווים הרבה מעל ליכולתם, וגם מי שעמד בכלל היבש ולא עבר את הרף המדובר ימצא שההוצאה מכבידה.

"הבנקאים אינם לוקחים בחשבון את קצב העלייה של תשלום המשכנתא", אומרת ענת אשד-גלזר, מנכ"ל חברת הייעוץ קשבורד מבית תנובה פיננסית, "שהוא צמוד למדד, לדולר או לכל גורם אחר, וגבוה בהרבה מקצב העלייה של השכר". התוצאה: גובה ההחזרים הולך ותופס נתח גדול יותר מן ההכנסה המשפחתית.

"לקוחות הבנקים למשכנתאות אינם מודעים לכך שמשכנתא היא נושא דינמי ומשתנה", אומרת אשד-גלזר, "שצריך לבדוק אותו מדי כמה שנים. אמנם לקחתם משכנתא ל-25 שנים, אך אין זה אומר שתנאי המשכנתא אינם יכולים להשתנות ולהשתפר. ריביות המשכנתאות הוזלו משמעותית מאז 2007, נוספו מסלולים נוספים שלא היו מקובלים אז, וכל מי שלקח משכנתא בשנים 2007-2009 יכול להוזיל משמעותית את הנטל ולשלם פחות מדי חודש".

את דבריה מדגימה אשד-גלזר עם מקרה קלאסי של משפחה שרכשה דירה בעפולה ב-2007. המשכנתא שנטלו בני הזוג עמדה על 600 אלף שקל, בתנאי הצמדה למדד וריבית של 4.5%, כשההחזר המקורי במועד לקיחת ההלוואה עמד על 3,335 שקל לחודש - מה שהיה בדיוק 33% מסכום ההכנסה החודשית נטו של הזוג הצעיר, 10,000 שקל.

ימים עברו, נולדו לזוג ילדים, הם עדיין מתגוררים באותה דירה, וההכנסה החודשית המשותפת שלהם השתפרה במעט - והיא כעת 11,600 שקל. אולם מנגד, ההחזר החודשי של המשכנתא גדל גם הוא במהלך השנים ועלה ל- 3,978 שקל.

במקביל, עלו כמובן גם ההוצאות של בני הזוג, נוספו תשלומים למטפלת ולגנים לצד הוצאות משפחה נוספות. הם החלו ליטול הלוואות, מקבלים עזרה מקרובי משפחה ובעיקר מיואשים מהמצב.

כמה יכול המיחזור לחסוך? במקרה הנוכחי, אומרת אשד-גלזר, עומדת היתרה לתשלום על כ-612 אלף שקל. בני הזוג יכולים להחליף את ההלוואה במשכנתא אחרת, שבה ייקחו 70% מהסכום במסלול של ריבית 2.8% צמוד מדד ו30%- מהסכום בריבית פריים מינוס 0.8%. תקופת המשכנתא יכולה להישאר 25 שנה, כך שאם חלפו כ-5 שנים, המשכנתא החדשה תילקח ל-20 שנים.

ההחזר החודשי של הזוג יירד מכ- 4,000 שקל בחודש לפחות מ-3,500 שקל - תוספת של כ-520 שקל להכנסה החודשית. בחישוב כולל נומינלי המספרים עצומים: חיסכון של כ-161,000 שקל עד תום ההלוואה.

פירוט הריביות: באתר בנק ישראל

חשוב לזכור - לא בכל תנאי כדאי למחזר את המשכנתא: צעד כזה, מסביר ארז סגמן מחברת הייעוץ פיננסיה, מומלץ, כמובן, אם הריביות ירדו. "ייתכן שלא תמחזרו בסוף בגלל עמלת היוון גבוהה וקנסות", הוא אומר, "אבל עדיין ירידת הריביות במשק היא פרמטר שכדאי לבדוק בעקבותיו את האפשרות".

איך יודעים אם הריביות עלו או ירדו מאז שלקחתם את המשכנתא? באתר של בנק ישראל ניתן לבדוק את גובה הריבית בתקופה בה לקחתם משכנתא ומה מצבה כיום (וכאמור, כיום לאחר שתי הפחתות - הריבית נמוכה במיוחד). אם הריבית כיום נמוכה יותר, ניתן להסיק מכך שגם ריביות המשכנתא גם כן ירדו.

סגמן מדגיש כי עילה לשינוי תנאי ההלוואה תהיה כל מצב שבו ההחזר החודשי כבר לא מתאים ללווים.

"יש להתאים את גובה ההחזר החודשי לצרכים וליכולת הפיננסית של הלווים היום", הוא אומר, "ולא על-פי יכולת ההחזר מלפני שנים (שאולי הייתה רלוונטית בזמן לקיחת המשכנתא הראשונית)".

לדבריו, אם אתם לא מצליחים לעמוד בהחזרים - אל תחשבו פעמיים: "פרסו את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר. אם לעומת זאת אתם מרוויחים יותר ויכולים להחזיר יותר כסף למשכנתא בכל חודש, כדאי לשקול צמצום של הפריסה לתקופה קצרה יותר".

הזדמנות נוספת למיחזור עשויה לצוץ עם פירעון חלקי מוקדם, במקרה בו ללווים מגיעים סכומי כסף כמו קרנות השתלמות, קופות גמל או ירושות.

לא לשכוח ביטוח

אשד-גלזר מזכירה פן נוסף שלא כולם מודעים לו: כל לווה שלוקח משכנתא מחויב לבטח בנפרד את המבנה שרכש כדי לשמור על ערך ההלוואה עבור הבנק, לצד ביטוח חיים שיבטיח החזר החוב במקרה מוות. גם בתחום הזה כדאי להישאר עם יד על הדופק בהתאם לתחרות בשוק הביטוח.

יש להיזהר גם מאי-התאמה בין יתרת המשכנתא ליתרת הביטוח, שעלולה לגבות אלפי שקלים מיותרים.

ומה עם העלויות הנוספות?

על מנת לחשב את כדאיות כלכלית למיחזור משכנתא, יש לבדוק בשלב הראשון את גובה הריבית המשולמת היום לעומת גובה הריבית שתשולם במשכנתא.

"חשוב מאוד לזכור שלא תמיד ניתן לנבא קדימה ומסלולים רבים עתידים להתייקר בהמשך", מזכיר סגמן. "לכן מומלץ להוסיף 1%-2% לריבית החדשה שקיבלתם ולבדוק שוב אם אתם חוסכים".

קחו בחשבון שלמיחזור המשכנתא נלוות עלויות לא מבוטלות: עמלות היוון ופירעון מוקדם (הקיימות בדרך-כלל במסלולים של משכנתאות שקליות, ריביות קבועות, וצמודות למדד) וכן תשלומים לחברת הייעוץ, אם נעזרתם באחת כזו.

יש לזכור כי אם תעברו בין בנק לבנק (ובחלק מן הבנקים אפילו אם תמחזרו באותו הבנק)ף תצטרכו לשלם שוב: שמאי, רישום בטאבו, ייפוי-כוח נוטריוני ועוד.

לעתים מדובר באלפי שקלים שגם אותם צריך להכניס ל"חשבון ההוצאות" על מנת לבדוק אם המיחזור משתלם.

6 טיפים לבחירת יועץ משכנתאות

כמו בתחומים רבים, השוק רווי יועצים והבחירה ביניהם לא קלה. חשוב לציין כי לעתים יועץ אמין בבנק יעשה את העבודה ללא עלות ייעוץ, יחסוך עלויות ויציע מיחזור אפקטיבי, אולם החברות מספקות מבט כולל ומשווה בין הבנקים השונים.

איך בוחרים?

1. המלצות: ראשית, חשוב לקחת בחשבון ניסיון קודם והמלצות, ככל שניתן להשיג ממי שכבר התנסה.

2. בדיקת יסודיות: כדאי לוודא שהיועץ אכן עובד עם כל הבנקים והגורמים החוץ-בנקאיים (חברות הביטוח), ולא עם בנק אחד בלבד - מה שמצריך, אומר סגמן, לכל הפחות 5 ייפויי-כוח שתידרשו לתת לצורך בירורים, ואם לא התבקשתם לספק אותם, יש מקום לתהיות.

3. יועץ מהלשכה: כדאי להיוועץ במי שהוא חבר רשום בלשכת NAMB לשכת היועצים והברוקרים למשכנתאות בישראל. מדובר בעמותה שלא למטרות רווח שמובילה הסדרים ממלכתיים להסדרת המקצוע בישראל ומהווה מסננת נוספת עבור כלל הציבור. חבר בלשכה חייב לעסוק בייעוץ משכנתאות כחברה, להיות לפחות בעל ניסיון של 3 שנים, לספק תעודת יושר, ולעבוד בכפוף לתנאי האתיקה וכללי הלשכה. ניתן ומומלץ לבדוק חברות לייעוץ משכנתא במשרדי הלשכה, בטלפון 09-9509110 או במייל info@NMAB.org.il.

4. ליווי אישי: סגמן ממליץ לחפש יועץ שיבוא וינתח אתכם את צורכי משק-הבית שלכם, שישאל אתכם שאלות מנחות ויתאים את ההצעות לתמהיל בהתאם, יידע להסביר יתרונות וחסרונות בכל מסלול ולא "ינחית" פתרון קסם אחד - ושיידע להעריך לאיזה סכום יעלה התשלום החודשי בהתאם לשינוי גובה הריבית או זינוק באינפלציה".

5.שיטת התמחור: לבסוף, בדקו כמובן מראש גם את שיטת התמחור - אחוזים מהחיסכון הצפוי, תשלום קבוע וכדומה. התשלום עשוי להגיע לאלפי שקלים - אולם לעתים הם מתגמדים לעומת התוצאה.

6. הערכת כדאיות: בדקו גם האם ניתן לעשות בדיקת הערכה ראשונית כדי לאמוד כדאיות בסיסית למיחזור, בטרם צלילה למים העמוקים.

 משכנתא