המרוויחים מתוכנית הדיור: ציונים דתיים שרוצים דירות במרכז

תוכנית הדיור חושפת לראשונה את עומק הקטסטרופה בשיווקי הקרקע של מינהל (רשות) מקרקעי ישראל (רמ"י) בשנה האחרונה.

בתוכנית מדובר על הגדלת יעד שיווקי הקרקע שבו תחויב רמ"י, מ-25 אלף דירות בשנה ל-30 אלף דירות בשנה. היעד של 25 אלף לשנה הוא יעד ישן. מ-2005 עד 2009 המינהל לא עמד בו ושיווק בממוצע כ-17 אלף דירות בשנה. ב-2010 המינהל עמד בדיוק ביעד וב-2011 שיווק קרקע אפילו ל-25.5 אלף יח"ד.

אבל הנתון שנחשף בתוכנית הדיור ל-2012 עגום: מתוך יעד של 25 אלף יח"ד, רמ"י שיווקה בשנה זו קרקע רק ל-15.4 אלף יח"ד. בתוכנית הנוכחית, מתוך יעד של 30 אלף יח"ד, הדרישה תהיה לשווק קרקע ל-20 אלף יח"ד באזורי הביקוש. במילים אחרות: שלום לך פריפריה.

המנצח: זוג דתי-ציוני

כשבוחנים את חבילת הקריטריונים לזכאות לדיור בר-השגה, הן במסלול "מחיר למשתכן" שבו 70% מהדירות מופנות לציבור החילוני ו-30% מהדירות ל"אוכלוסייה בעלת צביון דתי" ומיעוטים, והן בפרויקטים של דיור להשכרה במחיר מוזל ומפוקח, המסקנה ברורה: התא המשפחתי המנצח הוא זוג דתי-ציוני שממצה כושר השתכרות ברמה של 125%, שאמנם מתחתן ומביא ילדים בגיל קצת יותר מאוחר מהחרדים אבל מוקדם באופן משמעותי מהחילונים. זוג כזה יכול לחיות בשלום הן בפרויקט המופנה לחילונים והן בפרויקט המופנה לדתיים/חרדים.

ב"מחיר למשתכן" המוכוון לחילונים, זוג כזה מנצח בזכות עמידה בתנאי הסף של מיצוי כושר השתכרות, בזכות הוותק בנישואין, הילדים והשירות הצבאי/אזרחי. ב"מחיר למשתכן" לאוכלוסייה בעלת צביון דתי וחרדי הוא מנצח בזכות התעדוף של הזוג במיצוי כושר השתכרות ובזכות השירות הצבאי/אזרחי. בדיור להשכרה זוג כזה מנצח בזכות עמידה בתנאי הסף של מיצוי כושר השתכרות 125% והשירות הצבאי. בממשלת אטיאס-ישי הייתה עדיפות מוחלטת בקריטריונים לחרדים, ובממשלת בנט-אריאל לא פלא שהעדיפות היא לדתיים-ציונים.

שיפור בדיור להשכרה

בדיור המוזל להשכרה לטווח ארוך יש שיפורים: המוסדיים והקבלנים שישתפו פעולה בפרויקטים, מלבד הפטור ממס על הכנסות מהשכרת הדירות, קיבלו שיפור בתשואה ע"י ויתור על מע"מ תשומות בעת הבנייה, מרכיב הנאמד בתוספת תשואה של 1%-2%.

שיפור חשוב נעשה על ידי ההצעה להסמכת הוועדה המקומית (העירייה) לשפר את כדאיות הפרויקט ע"י כך שתוכל להגדיל את זכויות הבנייה ב-20% מהשטח הכולל, תאפשר לקיים בפרויקט ייעודים מסחריים ע"י המרה של 25% משטח התוכנית לשימוש מסחרי, הגדלת שטחי השירות בפרויקט והקלה בתקן החניה של מקום אחד לדירה, וזאת בלי דרישה לתוספת תשלום עבור הקרקע. שיפור זה נעשה בסדרת מגעים בין אנשי האוצר יאיר פינס ואריאל יוצר, לבין המשנה ליועמ"ש לממשלה עו"ד ארז קמיניץ.

עם זאת, לא טופלו שני מרכיבים עיקריים בתוכנית ההשכרה: ראשית, העיריות אינן שותפות בקביעת הזכאים לדירות המוזלות והמפוקחות, למשל ע"י העדפה של מקצועות נדרשים בעיר, כמו אחיות או כבאים או עובדים סוציאליים. היעדר תמריץ לעירייה להשתתף בקביעת זהות הזכאים להיכנס לפרויקטים, לא יוביל את העיריות לשתף פעולה.

שנית, בפרויקטים להשכרה יש עדיין מרכיב דומיננטי של מכירת הדירות, המעמיד את אופציית המכירה כמרכיב עיקרי בשיקולי הקבלן, בניגוד לעמדה שהפרויקט צריך להיות רק להשכרה לעשרות שנים, במודל BOT, על מנת לאפשר ליותר משפחות ליהנות מתקופת השכרה מוזלת. בנוסף, הגופים המוסדיים לא ייכנסו לעולם לפרויקט להשכרה שיש בו מרכיב של מכירת חלק מהדירות בתחילת הפרויקט או לפני סיומו, כי הם יסכימו להשתתף אך ורק בפרויקט שבו כל הדירות להשכרה לטווח ארוך, המתאים לאופי ההשקעה של המוסדיים.