אי אפשר להתעלם מהעובדה ששוק הנדל"ן למגורים בארה"ב - אחד ממחוללי המשבר העולמי - נמצא בתהליך התאוששות. עם זאת, חשוב גם לשים לב לכמה אינדיקטורים המעלים סימני שאלה בנוגע לעוצמת ההתאוששות ולסיכוי שהיא תימשך באותה עוצמה.
לדבר יכולות להיות משמעויות השקעה כלפי האפיק הפופולרי, גם בקרב ישראלים לא מעטים שרואים את המחירים בארץ ומעדיפים להשקיע בחלום האמריקאי. לאינדיקטורים האחרונים יכולות להיות משמעויות באשר לציפיות הצמיחה של הכלכלה האמריקאית בשנים 2013-2014.
כמו תמיד, נראה שהשוק מצפה ליותר מדי ומגיב באופן מוגזם לציפיות ההתאוששות. כל האינדיקטורים שלהלן מלמדים כי יחד עם המספרים החיוביים, ויחד עם מכלול הגורמים החיוביים, יש גם אי ודאות בשוק. המגמה השלילית במחירי העץ, הירידה בהתחלות הבנייה, הבלימה בעליית מחירי הנדל"ן ועוד, כל אלה צריכים לעלות סימני שאלה בקרב המשקיעים.
הדבר נכון בעיקר למשקיעים בעלי פוזיציה במניות בנייה בבורסה האמריקאית (כמו תעודות הסל XHB ו-ITB) העוקבות אחר מניות הקבלנים בארה"ב), שטרם הגיבו לחולשה אפשרית כזו בסקטור.
המלאים שוב עולים
היקף המלאים של בתים בארה"ב הוא אינדיקציה חשובה להתאוששות האפשרית של שוק הנדל"ן למגורים. זהו הנתון החשוב ביותר, מאחר שכאשר יש ירידה במלאים מתחיל לחץ של קונים, וזה כמובן הגורם המרכזי לעלייה של מחירים.
שנת 2010 עדיין "סבלה" מעלייה של המלאים (תבנית נורמלית למדי), אולם בשנים 2011 ו-2012 התחלנו לראות תבנית לא נורמלית עם ירידה בהיקפי המלאים (תוצאה של המשבר הגדול ועיקולי בתים).
ירידה דרמטית במלאים ב-2011 וב-2012 היא האחראית לעליית המחירים בנדל"ן האמריקאי בשנה האחרונה.
בעניין זה חשוב לעקוב אחר תחילת שנת 2013, שמתאפיינת שוב בעלייה של מלאי נדל"ן.
אם אכן יתברר כי הגענו לתחתית של רמות המלאי ואנו חוזרים לצמיחה של מלאים, יצנן הדבר משמעותית את התחום, ובייחוד את עליית המחירים - שמקורה במשקיעים שמנסים לעשות רווח קל ומהיר.
התחלות הבנייה צללו באפריל
התחלות הבנייה רשמו התאוששות מרשימה מתחילת 2012 והיוו סימן לכך שהקבלנים רואים את המציאות באור חיובי יותר.
זו גם בדיוק הסיבה שצריך להתייחס לנתון האחרון, שהראה ירידה משמעותית.
כמובן שצריך יהיה לבדוק האם מדובר בשינוי מגמה או בנתון עם סטייה מקרית.
מחיר העץ שינה כיוון
מחיר העץ הוא אינדיקטור חשוב לאומדן כיוון שוק הנדל"ן למגורים בארצות הברית, מאחר רוב הבתים הפרטיים בארה"ב ובקנדה נבנים מעץ ומדובר על חומר גלם חשוב לתעשייה זו.
הנתונים מצביעים על ירידה חדה לאחרונה במחיר העץ.
לא פחות חשוב, מזה חודשיים רואים כי מחיר העץ התנתק ונפרד מהמתאם למחיר התעודה שעוקבת אחר מניות הקבלנים בארה"ב (XHP).
אין ביקוש למשכנתאות
בתקופה שלאחר המשבר צנח הביקוש למשכנתאות באופן דרמטי.
הציפייה שלי הייתה כי אם אנו רואים התאוששות אמיתית בשוק הנדל"ן למגורים, הרי שהדבר ילווה בעלייה במספר הבקשות למשכנתאות לשם רכישה של בית.
העובדות הן שהדבר לא קורה. היקף הבקשות עדיין קפוא על רמה נמוכה ביותר, הדומה למספרן לפני כחמש עשרה שנה.
האם מחירי הבתים באמת ממשיכים לעלות?
הכותרות תמיד מדברות על עליית המחירים ביחס לשנה שעברה, ולכן האופטימיים והמשקיעים אוהבים להצביע על העלייה החדה ביחס לשנת 2012. אבל הייתי ממליץ להסתכל לא על שיעור השינוי אלא על רמות המחירים עצמן - ודאי בטווח של עשור או שניים אחורה.
הגרף של מדד קייס-שילר, שהנו המדד המרכזי לבחינת מחירי הנדל"ן, מראה כיצד נראה המדד ארוך הטווח, ולא השינוי השנתי.
עיקר ה"בשורות הטובות" מתבססות על שפל מסוים שהיה במחירים באמצע 2012.
חשוב לשים לב, שמתחילת 2013 המחירים כמעט שאינם עולים. ייתכן שזה מה שמסביר את ההתקררות של המשקיעים ואת העלייה במלאים מתחילת השנה.
*** הכותב אנליסט בכיר באופנהיימר ישראל
שוק הדיור האמריקאי
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
