כתב ויתור מסכן את הרוכשים

רכישת דירה חדשה, הינה ללא ספק אירוע מכוננן בחייו של האזרח הממוצע. מועד קבלת מפתח הדירה הוא אירוע מרגש במיוחד.

לעיתים די תכופות, מתעוררות מחלוקות בין הקבלן ובין הרוכש, באשר לסוגיות שונות, הנוגעות להתחייבויות הצדדים בהסכם הרכישה.

הרוכש מחוייב לשלם את התמורה במועדי התשלום הקבועים בהסכם ואילו הקבלן מצידו, מחוייב להשלים את הבניה ולמסור את החזקה בדירה החדשה לידי הרוכש במועד שנקבע בהסכם וכשהיא במצב טוב ותקין.

לא אחת, נמסרת הדירה באיחור ואף מתגלים בה ליקויים שונים.

משום אלה, פיתחו קבלנים נוהג בעייתי, לפיו הם מתנים את מסירת הדירה לידי הרוכש בחתימתו על "כתב ויתור", במסגרתו הוא מתחייב להימנע מהגשת תביעה כנגד הקבלן ואף מוותר על זכויות המוקנות לו בדין.

סוגיית "כתב הוויתור" נדונה לאחרונה בבית השלום בתל אביב במסגרת תביעה שהגישו רוכשים שקנו דירה ברחוב הרשקוביץ 11 במזכרת בתיה, כנגד הקבלן שמכר להם את הדירה (3797-07-11)

הרוכשים לא עמדו במועדי התשלום שהיו נקובים בהסכם הרכישה וביקשו מהקבלן למחול להם על חוב שנוצר עקב כך.

הקבלן הסכים למבוקש, אולם התנה זאת בחתימת הרוכשים על "כתב ויתור" במסגרתו ויתרו הרוכשים על טענות, דרישות או תביעות בגין הדירה וההסכם, למעט טענות מכח חוק המכר (דירות).

בעת מסירת הדירה לרוכשים, נערך פרוטוקול מסירה, בו אישרו הרוכשים כי הדירה לשביעות רצונם ומאוחר יותר אף שלחו לקבלן מכתב תודה.

בכתב התביעה טענו הרוכשים, על סמך חוות דעת מהנדס, כי בדירה ליקויים חמורים בשווי כ-80 אלף שקלים, לרבות ליקויים בשלד, באיטום, בעבודות הנגרות, במערכת האינסטלציה, בחשמל ובריצוף.

הרוכשים טענו, כי פנו טלפונית לנציג הקבלן, אולם נסיון הקבלן לתקן את הליקויים לא צלח.

הרוכשים טענו עוד בכתב התביעה, כי הקבלן נהג ברשלנות והפר הן את הוראות חוק החוזים והן את הוראות חוק המכר ועל כן, יש לחייבו בעלות תיקון הליקויים לרבות בעלות דיור חלוף למשך שישה ימים (משך הזמן המוערך לביצוע התיקונים בו ישהו הרוכשים מחוץ לדירה).

מנגד, טען הקבלן, כי יש לדחות את התביעה בשל ויתור הרוכשים על זכות התביעה כפי שעולה מתוך "כתב הויתור" ומתוך פרוטוקול מסירת הדירה, בו אישרו הרוכשים כי הדירה במצב תקין ולשביעות רצונם ולראיה אף שלחו מאוחר יותר מכתב תודה ואילו מאז, לא פנו שוב אל הקבלן במשך כמעט שבע שנים.

לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט לדחות את תביעת הרוכשים (כמו גם תביעה שכנגד שהגיש הקבלן).

בית המשפט קבע, כי "בחתימת הצדדים על הסכם הויתור הסכימו הם לחסום תביעות עתידיות בקשר לדירה ולאופן בנייתה ובכלל זה ליקויי בנייה למעט טענות או תביעות מכח חוק המכר (דירות)" ולכן, הרוכשים מנועים מהגשת התביעה בעילות מחוק החוזים ופקודת הנזיקין (רשלנות).

בית המשפט קבע עוד, כי לאור הכלל ש"הסכמים יש לכבד", לא היה מקום לכלול בכתב התביעה עילות של הפרת חוזה ורשלנות.

באשר לטענות הרוכשים בכתב התביעה שהתבססו על עילות מחוק המכר (דירות), קבע בית המשפט, כי לא נשללה זכותם של הרוכשים להגיש תביעה מכח חוק זה אולם, הרוכשים לא עמדו בתנאי החוק ולא הוכיחו, כי הודיעו לקבלן, מבעוד מועד, על קיומם של ליקויים ואף לא הוכיחו שהעניקו לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים.

בסופו של יום נדחתה תביעת הרוכשים, למרות קיומם של ליקויים בדירה כפי שנקבע אף בחוות דעת של מהנדס שמינה בית המשפט.

לדידי, כפיית הקבלן על רוכש הדירה לחתום על "כתב ויתור" כתנאי לקבלת הדירה, מהווה התנהלות פסולה ובלתי ראויה, העולה כדי ניצול בלתי הוגן של כוחו העודף של הקבלן, במיוחד במועד מסירת הדירה לו ייחל הרוכש וציפה זמן רב.

מנגד, ראוי לרוכשי דירות שיהיו מודעים היטב, מבעוד מועד, למשמעות החתימה על כתב הויתור.

הכותב, מומחה במקרקעין