כחלון לא יוכל לקבל זכויות בנייה מוגדלות לבניין בחיפה

מכה נוספת למשה כחלון: לא יוכל לקבל זכויות בנייה מוגדלות מתוקף תיקון 3 לתמ"א 38, במסגרת פרויקט נדל"ן שהוא מקדם עם שותפיו על מגרש בבעלותם בחיפה. זאת לאחר שוועדת הערר המחוזית חיפה בראשות עו"ד מיכל גלקין גולן, קיבלה לאחרונה את הערר שהגישו שכניו של משה כחלון, כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה, לאחר שזו אישרה לכחלון ושותפיו להגדיל את זכויות הבנייה במגרש שבבעלותם ברחוב הירקון 45 בחיפה, במסגרת תיקון 3 לתמ"א 38, המעניק לפרויקט זכויות בנייה מוגדלות.

הוועדה המקומית אישרה בחודש נובמבר 2010 תוכנית להקמת בניין בן 7 דירות, תוך הריסת בניין קיים, כאשר לשיטתה שטח הבניין הקיים היה 400 מ"ר, ולפיכך אושרה תוספת אגף לתמ"א. על ההחלטה הגישו שכניו של כחלון עררים לוועדת הערר המחוזית שקבעה כי שטחו של הבניין אינו עולה על 400 מ"ר, וקומת המסד אינה כלולה בתחשיב. לפיכך לשיטתה, כחלון ושותפיו לא היו זכאים למלוא תמריצי התמ"א.

כחלון ושותפיו הגישו עתירה לבית המשפט המחוזי בנצרת נגד וועדת הערר המחוזית, אך לדאבונם בית המשפט דחה את העתירה וקיבל את החלטת ועדת הערר לפיה השטח הבנוי הוא 393 מ"ר ולפיכך נמוך מ-400 מ"ר, שהוא הקריטריון לקבלת זכויות בנייה מוגדלות מתוקף תמ"א 38. כחלון ושותפיו הגישו ערעור על ההחלטה לבית המשפט העליון שטרם דן בערעור. במקביל, כחלון ושותפיו תיקנו את הבקשה בהתאם להחלטת וועדת הערר, הוציאו היתר בנייה והרסו את המבנה הישן, וכן, החלו בבניית המבנה החדש אשר מצוי כיום בשלבי שלד.

בינתיים אישרה הממשלה את התיקון השלישי לתמ"א 38, שמשנה את הקריטריון לזכאות לתוספות בנייה בבניינים שזכאים לתוספות תמ"א מהשטח הבנוי בפועל לשטח אותו ניתן לבנות לפי תוכניות תקפות. בעקבות השינוי כחלון ושותפיו הגישו בקשה לתוספת קומה מכח תיקון 3 לתמ"א 38, במסגרת "תוכנית שינויים" להיתר הבנייה שכבר הונפק להם. הבקשה אושרה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה, ועליה הגישו שכניו של כחלון ערר לוועדת הערר המחוזית בטענה כי לא ניתן להחיל את התיקון השלישי לתמ"א 38, על בניין שכבר נהרס ובמקומו כבר אושרה הקמת בניין חדש העומד בתקן רעידות אדמה.

וועדת הערר קבעה כי הוועדה המקומית שגתה כשאישרה את הבקשה בהסתמך על תיקון 3 לתמ"א 38, מכיוון שהבניין נהרס עוד לפני קבלת התיקון השלישי ולכן אין להתסמך עליו. כמו כן ציינה כי מאחר ומדובר בבקשה שהוגשה במסגרת תוכנית שינויים, שצריכה להציג "מצב קודם", הרי שהמצב הקודם כולל כבר חיזוק המבנה עלפי תיקון 2 לתמ"א 38, לפיו הבניין כבר חוזק, ולכן לא ניתן לדון בתיקון 3.

"הרסת-הפסדת. חיזקת-הפסדת" מסביר עו"ד עפר טויסטר מומחה בדיני תכנון ובנייה לאור ההחלטה. "הרעיון הוא לתמרץ בתים שאינם מחוזקים כנגד רעידות אדמה ובית מחוזק אינו זקוק לתמריצי בתמ"א". עם זאת, מצביע טויסטר על אבסורד קיים בעקבות התישקון השלישי: "עד לתיקון 2 כולל, רק בניין קיים בן 400 מ"ר היה זכאי להטבות שניתנו מכוח התמא. לפי תיקון 3, אין חשיבות לגודל הבניין אלא לזכויות הבניה שיש למגרש וכך גם אם יש , יהיה הבניין זכאי למלוא תמריצי התמא.

ניקח שני מגרשים זהים. אחד ריק. מי שיבקש לבנות עליו, לא יקבל את הטבות התמ"א. על המגרש השני יש בית קטן של 50 מ"ר אבל ניתן לבנות עליו יותר מ-400 מ"ר. בזכות אותו בניין קטן של 50 מ"ר ובהנחה שהוא עומד ביתר תנאי התמ"א הוא יהיה זכאי למלוא הטבות התמ"א. על כן המלצתנו ליזמים היא לא להרוס בתים שניתן ליישם עליהם את תמ"א 38 לפני שבודקים את האפשרות למיצוי מירב הזכויות על פי התמ"א".