מדוע נכשלים מכרזי ההשכרה בישראל?

מחירי הנדל"ן במדינת ישראל ממשיכים לעלות, הביורוקרטיה אינה משתפרת וההיצע ממשיך להיות קטן מהביקוש. כל אלה ידועים לכל משפחה המעוניינת לרכוש כיום דירה במדינת ישראל. חלקם מתייאשים וחלקם מעדיפים להמשיך ולהמתין לירידת מחירים או הצפת השוק בדירות חדשות שיביאו למגוון רחב יותר של אפשרויות. מה שבטוח הוא שמצב מגדיל ומרחיב את שוק הדירות להשכרה בישראל הרושם עלייה מתמדת בכל שנה ושנה. אך למרות זאת, כל הניסיונות של הממשלה ומינהל מקרקעי ישראל להיכנס לשוק השכירות ולהביא לירידת מחירים כשלו או מקרטעים - דווקא בערים מבוקשות למגורים.

מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון פרסמו בשנה האחרונה מספר מכרזים בערים מבוקשות לקרקעות המיועדות לבניית דיור להשכרה. לרוב מדובר בהנחה משמעותית על מחיר הקרקע ותמהיל של יחידות דיור למכירה, דירות להשכרה במחירי השוק ודירות להשכרה לזכאים במחיר מסובסד. בראשון-לציון ומודיעין לא נגש אף יזם למכרז. בכפר-סבא היו מציעים אך ככל הנראה מדובר במחירים נמוכים משמעותית מהמתוכנן ופרסום תוצאות המכרז אינן מתפרסמות כבר מספר חודשים. ברעננה זכתה חברת 'רובינשטיין' בשטח, אך גם בעליה מביעים חשש גדול מהצלחתו והיכולת שלהם להציע דירות להשכרה במחיר נמוך ממחיר השוק.

"דמי השכירות מכסים ומכניסים רק 3%-4% מההשקעה מידי שנה", אומר רוני מזרחי, יזם ובעלים של קבוצת הבנייה מזרחי. "כאשר עלות המימון היא סביב 7%-8% הכניסה למיזמים כאלה פשוט אינה משתלמת. בהכנסה כזו אף אחד לא ישקיע. גם אם משרד השיכון ייתן את הקרקע בחינם ולא רק בהנחה משמעותית כפי שהוא עושה היום, לא ניתן ולא כדאי לבנות לשכירות. כחברה יזמית אנחנו נדרשים להעמיד הרבה מאוד הון עצמי ומימון, לפחות חמש שנים עד לקבלת טופס 4 לדירות ולאחר מכן עד להחזרת ההשקעה. לרוב החברות יש אופציות טובות יותר ומסוכנות הרבה פחות".

"הממשלה אינה מתייחסת לשורת הרווח של היזמים ולכן אין שום סיכוי שהם ייכנסו להרפתקה הזו", אומרת עליזה כהן, הבעלים של רשת 'רשף נכסים'. "באזור המרכז, ערך הקרקע לבנייה נע בין 30% עד 45% מהעלות הכוללת של הפרויקט. אם נרצה שפרויקט של דירות להשכרה יצליח וחברות ייכנסו אליו צריך למצוא ערים בהן שכר הדירה נושא תשואה של 4% לפחות".

לפני כחודשיים פורסם כי בשכונת הציפורים החדשה במודיעין, שם נחטפו הקרקעות לבנייה כולל תמהיל של 'דיור למשתכן', אף יזם לא נגש למכרז של פרויקט הדיור להשכרה. בקו אווירי של פחות משני ק"מ הקימה קבוצת עזריאלי את פרויקט מרכז העיר שלה: קומפלקס משולב של קניון, בנייני משרדים ו-78 יחידות דיור המיועדות כולן להשכרה.

זהו הפרויקט היחיד בארץ בו קבוצת עזריאלי נכנסת לתחום המגורים אך מדובר בהצלחה מרשימה: מחירי השכירות בפרויקט מעט יקרים יותר מהשוק, אך המיקום, השילוב ומפרט הדירות מפצה על כך והתפוסה עומדת על 100% עם רשימת המתנה ארוכה מאז הקמתו של הפרויקט.

"צריך לחשוב על פתרון יצירתי במיוחד שישפר את שורת הרווח", אומרת כהן. "המנהל יקצה קרקע לבניית דירות להשכרה שחובה יהיה להשכירן למשך 5 שנים לפחות ואז להוציאן למכירה. במהלך תקופת השכירות, הדירות תושכרנה לקהל הרחב במחירי השוק שירדו או לפחות יתייצבו, לאור העובדה שיוזרמו דירות נוספות להשכרה אל השוק ומקביל, לא יהיה מיסוי על הרווח מהשכירות. בכל עיר יקבע השמאי הממשלתי את אחוז עלות הקרקע מכלל העלויות. מרכיב עלות הקרקע יוחזר רק משווי המכירה אם וכאשר יחליט היזם למכור את הדירות. ניתן לעודד את היזמים להמשיך ולהחזיק בדירות כדירות להשכרה ולא למוכרן, באמצעות הורדת אחוז התשלום עבור מרכיב הקרקע לחצי לאחר 10 שנים. כלומר, ליזם שיחזיק את הדירות כדירות להשכרה למשך עשור לפחות, יהיה זה כאילו רכש את הקרקע במחצית מעלותה. הרווח הוא למעשה בהורדת ההון העצמי הדרוש מהיזם להקמת הפרויקט ובדרישות לביטחונות בהתאם. על הקרקע ישלם היזם רק ביום המכירה ושווי הקרקע לא יכביד על עלות הריבית למימון".

"אני לא מצליח לראות אפשרות שגורמת לי כחברה יזמית להיכנס לפרויקט כזה", מודה רוני מזרחי. "בחו"ל ההכנסה משכירות היא בין 7%-10% משווי הנכס ואז מוסדות וגופים גדולים יותר משקיעים בפרויקטים כאלה. בארץ זה גם לא קורה. רשויות התכנון והבנייה צריכות לייצר כדאיות ליזמים, כמו לדוגמה אפשרות למכור לאחר 10 שנים אותן דירות עם פטור ממס. הרווח הזה יכול להפוך את ההשקעה למשתלמת. מצב זה יצור כדאיות להשקעה לחברות נזילות בשיתוף עם גופים מוסדיים המשקיעים לטווח ארוך ויש להם אורך נשימה של 20 שנה".