מחירי הקרקעות במרכז הארץ זינקו ב-60% בשנים 2006-2011, בזמן שבפריפריה עלה מחיר הקרקע ב-15% בלבד באותה תקופה. באופן כללי עלו מחירי הקרקע בישראל ב-30% בשנים 2006-2011, כאשר ב-2012 נרשמה ירידה במחירי הקרקעות. כך עולה מנתוני בנק ישראל שפורסמו היום (ד') המתבססים על מדד חדש שפותח בחטיבת המחקר של בנק ישראל שמספק אומדנים להתפתחות מחירי הקרקע בישראל. המחקר בחן עסקאות מאושרות של קרקע שמכרה רשות מקרקעי ישראל בשנים 1998-2012.
על פי הנתונים, החל משנת 2007 החלו מחירי הדירות ומחיר הקרקע לעלות בצורה ניכרת. בשנת 2011 הגיעו מחירי הקרקעות (לא כולל מע"מ) לשיאם ובמרכז הארץ המחירים הגיעו לסדר גודל של 450 אלף שקל ליחידת דיור לבנייה רוויה ובפריפריה, התקרבו לרמה של 100 אלף שקל. בהשוואה למחיר דירה טיפוסית בת 4 חדרים בישראל, מהווה מחיר הקרקע כשליש ממחיר הדירה במרכז לעומת כעשירית ממחיר הדירה בפריפריה. עוד על פי המחקר, בשנת 2012 מחירי הקרקע החלו לרדת בעוד מחירי הדירות ממשיכים לעלות.
על פי הניתוח של חטיבת המחקר בבנק ישראל, עליית המחירים במרכז תואמת את עליית מחיר הקרקע בעוד שבפריפריה (מחוז הצפון, מחוז חיפה ומחוז הדרום) התמונה שונה. בין השנים 2006 ל-2011 עלו מחירי הקרקע ליחידת דיור בבנייה רוויה במרכז הארץ בכ-60% כאשר מחירי הדירות עלו באחוז דומה. לעומת זאת, בפריפריה, עליית מחירי הקרקע הייתה נמוכה יותר ועמדה על כ-15% בשעה שמחירי הדירות התייקרו בכ-50%.
חשוב לציין שההפרש עליו מצביעים בבנק ישראל הוא אכן משמעותי אך חשוב לא פחות להתייחס גם למחירי הדירות עצמם אלו מול מחירי הקרקע ולא רק להפרש. כך, מחיר הקרקע ליחידת דיור במרכז (לא כולל מע"מ) התייקר באותה תקופה ביותר מ-150 אלף שקל ומחירי הדירות זינקו בסכום העולה על 500 אלף שקל. לעומת זאת בפריפריה מחיר הקרקע עלה בכעשרת אלפים שקל בלבד והדירות התייקרו בכ-250 אלף שקל. עוד מציינים בבנק ישראל כי ההפרש בפריפרייה נגזר גם מהתייקרות מחירי הפיתוח.
הסבר אפשרי נוסף לשוני המשמעותי בין מחירי הדירות למחירי הקרקע במרכז ובפריפרייה הוא שלעומת הגישה המקובלת המצביעה על כך שעליית מחיר הקרקע היא זו שמייקרת את הדירה, ייתכן שדווקא העלייה במחירי הדירות במרכז הובילה בסופו של דבר לעליית המחיר של הדירות בפריפרייה. כלומר, עליית המחירים המשמעותית במרכז והיעדר אפיקי השקעה אחרים בשוק ההון והמערכת הבנקאית דחף את המשקיעים לאזורי הפריפרייה. הביקוש הרב ועליית המחירים המשמעותית במרכז הארץ שנבעה רובה ככולה מהמחסור בהיצע התגלגלה גם לפריפרייה, שם אומנם ההיצע קיים אולם הנכונות של המשקיעים לרכוש דירות ביישובים אלו הביאה את הקבלנים להעלות מחירים. בהמשך, הביקוש גרם גם לעלייה במחירי הקרקעות.
בכל התקופה שנסקרה על ידי בנק ישראל, 1998 עד 2012, שיווק מינהל מקרקעי ישראל בהצלחה כ-11 אלף מגרשים שאפשרו בנייה של כ-117 אלף יחידות דיור (11% מהם לצמודי קרקע והשאר בבנייה רוויה). מדובר בממוצע של 8,357 דירות בשנה כאשר הגידול הטבעי עומד על כ-40 אלף משקי בית בישראל. אומנם אלפי דירות נוספות נבנו גם על קרקע פרטית אולם המספרים הללו חושפים את הפער בהיצע שתרם גם הוא לעליית המחירים.
בתגובה לנתוני מחקר בנק ישראל אמר היום נסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ, כי "המחקר של בנק ישראל מחזק מחקרים קודמים של התאחדות בוני הארץ המראים שמעל מ-50% ממחיר דירה בישראל נמצא בשליטת המדינה. המדינה שולטת על מחיר הקרקע, על שיעורי המס הנגבים מרוכשי הדירות ומחברות הבניה, על הרגולציה בתחום התקינה שבאה לידי ביטוי בעלויות הבניה , על קידום התוכניות בועדות התכנון, על מספר העובדים המקצועיים בענף ועל יכולתם של הבנקים להעניק מימון לענף. לכן, בידי ממשלת ישראל נמצאים כל הכלים להוזלת מחירי הדירות. אם הממשלה תפעל באופן מערכתי תוך הסרת חסמים בכל התחומים ותוך ויתור על הכנסותיה ממחיר הקרקע והמיסוי נראה פתרון למצוקת הדיור".
נתוני המחקר של בנק ישראל עשויים גם להעיד על היתכנות ירידת מחירי הדירות במרכז הארץ לעומת אזורי הפריפרייה. כך, על פי ההפרש שבין מחירי הקרקע לעלות הדירות ניתן להגיד כי בעוד במרכז הארץ עליית מחירי הקרקע תואמת פחות או יותר את העלייה במחיר הדירה הסופי, בפריפרייה הפרש זה משמעותי יותר לטובת מחיר הדירה. כלומר, ההיתכנות לירידת מחירים, באם תתרחש, גדולה יותר באזורי הפריפרייה שם עלות הקרקע נמוכה בעוד מחיר הדירה גבוה יחסית ולקבלנים וליזמים אפשרות לעמוד בירידת מחיר. כאמור, במרכז שם מדובר בעלייה של 60% הדומה גם לעלייה במחיר הדירה, מרווח זה איננו קיים.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
