לא כל זכות שימוש היא זיקת הנאה

היכולת של אדם להשתמש במקרקעין של אחר יכולה לבוא לידי ביטוי בסוגים שונים של זכויות בנוגע לאותם מקרקעין.

יש והזכות היא מסוג זכות שכירות שהיא למעשה זכות שימוש בלעדית במקרקעין של מישהו אחר. יתרון נוסף של זכות השכירות הינה בכך שניתנת לרישום בפנקסי מקרקעין באשר זוהי זכות קניינית לכל דבר וענין.

אך יש והזכות הינה מסוג זיקת הנאה.זיקת הנאה מאופיינת בדרך כלל כזכות להשתמש במקרקעין של מישהו אחר אך לא באופן בלעדי לצרכי מעבר לכביש וכיוצא בכך. גם זכות מסוג זה ניתנת לרישום קנייני בפנקסי מקרקעין אך היא פחות עוצמתית משכירות באשר בשכירות אלמנט הבלעדיות מקנה לשוכר זכות חזקה על מקרקעין האחר.

אך יש גם זכות מסוג של זכות שימוש גרידא, שאין בה כל סממן קנייני של רישום כזה או אחר, והיא סוג של "הרשאה" שיכולה להיות נצחית או לעיתים קרובות מופסקת בהתקיים תנאים כלשהם שמוסכמים בין נותן זכות השימוש לבין מקבל זכות השימוש.

זכות השימוש ניתנת באותם מקרים שנותן הזכות לא מתכוון להעניק למקבל הזכות כל זכות קניינית ,אלא רק שימוש כזה או אחר.לדוגמה, מי שיש לו מספר חניות בבית משותף ומוכן לתת לשכנו אפשרות חנית רכבו, לא ירצה להעניק לשכנו זכות קניינית על החניה שלו אלא סתם זכות שימוש שברגע שיהיה מעוניין יוכל גם להפסיק את השימוש.

לאחרונה בית המשפט המחוזי בתל-אביב נדרש לאבחנה שבין שני סוגי הזכויות של זיקת הנאה וזכות שימוש, וזה בפני כבוד השופט שאול שוחט בעניין מבואה ששמשה דירה אחת אך רשומה כחלק משטח של דירה סמוכה.

העניין היה כשה"ה רז ולעדן רכשו שתי דירות הצמודות זו לזו בתל-אביב מתוך מטרה לשפצן ולמוכרן. השניים אכן שיפצו את שתי הדירות ובשל אילוצים תכנוניים נוצרה מבואה קטנה מתוך הדירה של לעדן שנועדה לשמש ככניסה של דירה של רז.

השימוש היה אמור להיות ללא הפרעה וכל עוד "לא יבוצע שינוי פנימי כלשהו בדירה מספר 2" קרי שינויים בדירה של רז.

לימים כל אחד מהבעלים אלה מכר את דירתו. רז מכר את הדירה לפרנק ולעדן מכרה את זכויותיה לעמית.

לאחר הרכישה פרנק טענו כי התברר להם כי המבואה שמשמשת להם כניסה לדירתם, רשומה מבחינה קניינית באופן בלעדי על זכויות של עמית.לאור זאת פרנק ביקשו כי הרישום של המבואה מבחינה קניינית יהיה משותף בצורה של הערת אזהרה או זיקת הנאה בכדי לתת פומבי לזכות שימוש שיש להם במבואה.

עמית מצידם התנגדו לדרישה זו וטענו כי המדובר למעשה בזכות שימוש זמנית שלא אמורה להקנות לדירת פרנק כל זכות קניינית עם סממן רישומי בפנקסי מקרקעין.

השופט שוחט בנתחו את הסוגיה של זכות שימוש מול זיקת הנאה מגיע למסקנה שבפניו, זכות מסוג זכות שימוש ללא כל סממן קנייני אלא שימוש ארעי.

השופט שוחט קבע כי מהראיות עולה כי עמית לא מתכחשים לזכות מעבר של פרנק למבואה ולא עשו עד כל דבר שהצר את צעדיהם של פרנק.

לעניין הצורך בפומביות השימוש, שמא עמית ימכרו את הזכויות ולא יגלו לקונה שלהם. השופט שוחט קובע כי המדובר במבואה, החשופה לעיני כל והמשמשת ככניסה של דירת פרנק ולא ניתן להסתירה ואת מהות השימוש בה.

כמו כן פרנק לא מתכחשים לחובתם לאפשר שימוש במבואה, אך נוסח מקורי של ההסכם בין הבעלים המקוריים (רז ולעדן) מראה כי זכות שימוש זה לא הייתה אמורה להשתדרג לזכות קניינית או רישומית. כאמור זכות השימוש הותנה בכך שלא יבוצעו שינוים פנימיים בדירת רז (שנמכרה לפרנק) וגם אין דרישה כזו בהסכם המקורי כי זכות השימוש תעוגן בפנקסי מקרקעין. מכאן שזכות השימוש הינה מוגבלת לתנאיה ולא כזכות קניינית שבדרך כלל זו זכות ללא תנאים אלא צופה פני נצח.

אמנם המדובר בפסק דין בנוגע לשטח קטן ולכאורה זניח בין שתי דירות, אך המציאות מלמדת כי "שטחים זעירים" כאלה מהווים סלע מחלוקת בין שכנים רבים החולקים את השטח.

פסק דין זה מחדד ביותר את הצורך של רוכש דירה, לנסות ולהשיג את תשריט ההיתר ותשריט בית משותף של הבניין בכדי לראות את גבולות הדירה המקורית לבין גבולות פיזיים של דירה שהוא עומד לרכוש. כל שיניו (והדגש הינו על כל שינוי) חייב להעיר את עיני הקונה ולהזהירו לבדוק על מקור השינוי וגורלו ולא להסתמך על הצהרות והסברים של המוכר.

ת"א 41309-01-11 רז ואח' נ' עמית

הכותב הינו עורך דין, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובנייה.

האמור בחיבור זה אינו מהווה יעוץ משפטי