מה ההבדל בין הקניונים שרוכשות כלל ביטוח והראל בארץ?

סוף חודש מארס, בסופו של מו"מ ארוך ולאחר מספר מגעים שלא הבשילו, חתמה חברת אזורים על הסכם למכירת חלקה בקניון עיר ימים במערב נתניה (50%) לקבוצת הביטוח הראל, תמורת 390 מיליון שקל. כעבור חודשיים רכשה כלל ביטוח - אחד הגופים ששקלו ובחנו את עסקת עיר ימים - את קניון הצפון בנהריה ומחצית מקניון הדר בירושלים ממליסרון, תמורת 440 מיליון שקל.

כך, תוך שבועות אחדים, הוציאו שתי קבוצות ביטוח גדולות מכיסן ומכיס העמיתים שחוסכים באמצעותן, למעלה מ-800 מיליון שקל להגדלת אחיזתן בשוק הנדל"ן המסחרי המניב. בזמן ששוק המשרדים הישראלי עושה סימני רוויה, חברות הביטוח הגדולות, המנהלות נכסים בעשרות מיליארדי שקלים, מעדיפות להתמקד ברכישת קניונים - למרות החשש בנוגע להכנסה הפנויה של הצרכן.

מאות שוכרים

גורם מוסדי בכיר שעמו שוחחנו הסביר כי "הקניונים הם קבוצת נכסים מאוד משמעותית בנדל"ן המניב, וכך זה בכל העולם. נהוג שגוף פיננסי מוסדי חובר לגוף מנהל, בין היתר כי היקף ההשקעה בקניון אינו מבוטל. מבחינת המוסדי, בקניון יש לא מעט שוכרים, בין 100 ל-200 חנויות, שכל אחד מהם מסיים חוזה במועד אחר, ושרובם ככולם רשתות עם הסכמי שכירות שמניבים תזרים מזומנים יחסית קבועים. גם במשברים הגדולים עד כה הקניונים נפגעו פחות", הסביר ואמר ש"זו השקעה יחסית יציבה ובטוחה".

"גלובס" חושף את המספרים מאחורי שלוש העסקאות ואת תשואת ה-NOI (רווח מהשכרת החנויות) הגבוהה יחסית הצפויה בעסקאות של כלל ביטוח, שרכשה קניון וחצי בכ-440 מיליון שקל ומראה תשואה שנתית מהשכרת החנויות העומדת על 7.7% לשנה. הראל, לשם השוואה, שרכשה מחצית מקניון חדש בכ-390 מיליון שקל (תשלם בתחילה 365 מיליון שקל והיתרה בהמשך) - מציגה NOI של 6.7%, פער משמעותי של אחוז שיכול להיות מוסבר בין השאר בעובדה שהשכונה סביב הקניון עדיין לא מאוכלסת במלואה.

כך או כך, מבחינת שני הגופים, מדובר בתשואה גבוהה יחסית בראייה רב שנתית, שבין היתר נועדה לסייע להחליק את התנודתיות הרבה בתשואות השנתיות בתיק הסחיר שלהן .

מנתוני העסקאות עולה כי שתי החברות נוקטות ככל הנראה אסטרטגיות שונות ביחס לקניונים. כלל ביטוח, שככל הידוע הציעה על עיר ימים סכום נמוך מזה ששילמה הראל, העדיפה לרכוש "קניון וחצי" ישנים (שניהם נפתחו בשנת 1998) ופריפריאליים (קניון הדר יושב באזור התעשייה תלפיות ולא בלב השוקק של ירושלים), עם מנגנון הבטחת רצפת תשואה יוצא דופן (המוכרת, מליסרון, התחייבה להשלים את התשואה ל-7.7% למשך עשר שנים), בעוד שהראל בחרה ברכישה של קניון חדש וממותג במרכז הארץ, שכרגע נמצא בתחילת הדרך ועשוי להשביח עם הזמן.

העסקאות האחרונות של כלל ביטוח, שאת ההשקעות בנדל"ן שלה מנהל אמיר שוסטק, ושל הראל, שאת השקעותיה בנדל"ן מנהל גדי בן-חיים, בתחום הקניונים מצטרפות להחזקות אחרות שיש לחברות הביטוח בקניונים בכל רחבי הארץ, ובהן החזקה של מגדל בקניון הזהב בראשל"צ, החזקות של הפניקס בקניון מול הים באילת ובקניון רמות בירושלים, החזקות של הראל ב-G כפר סבא, בביל"ו סנטר ובקניון הפתוח בגבעת שמואל (כולם עם שותפים מנהלים), החזקות של כלל ביטוח בצים סנטר ועוד.

לא סוף פסוק

על פניו נראה כי לא מדובר בסוף פסוק והמוסדיים ימשיכו להגדיל את החזקותיהם בתחום הנדל"ן המניב המסחרי, שנראה שההזדמנויות בו טובות כיום ביחס למצב השורר בשוק מגדלי המשרדים. זאת, כחלק מהגדלת הקצאות ההון של המשקיעים המוסדיים באפיק ההשקעות האלטרנטיביות הריאליות כולו, וגם ביחס לנדל"ן המניב בחו"ל, וכן מתוך מטרה לנתק חלק מהשקעות מהקורלציה הברורה למדדים בבורסות.

אבל בעוד שחברות הביטוח, ככלל, מאמצות כבר שנים את ענף הנדל"ן המניב בישראל כמקור השקעה ממשי, לפי שעה הן אינן מתעניינות בתחום הדיור להשכרה.

עד כה נרשמה התמודדות אפסית של המוסדיים במכרזי השכירות שייצאו על ידי משרד השיכון בשנה האחרונה, וזאת על אף שמנסחי המכרז ניסו לעניין את המוסדיים בהטבות מס וכיוצ"ב. תוכניתו של שר האוצר יאיר לפיד מתבססת על בניית 150 אלף דירות במימון המוסדיים, שבינתיים מתעניינים בעיקר בנדל"ן משרדי ומסחרי, בעיקר משיקולי תשואה.

 רכישת הקניונים של כלל ביטוח והראל