דירה יחידה שאינה יחידה

סעיף 9(ג1א)(2)(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע שיעור מס רכישה מופחת בגין דירת מגורים המהווה בעת רכישתה את דירתו היחידה של הרוכש.

לעניין זה נקבע בחוק כי הרוכש ייחשב כבעלים של דירה יחידה גם אם יש לו בנוסף לה חלק בדירה אחרת שאינו עולה על 25% או דירה המושכרת למגורים בשכירות מוגנת. כמו כן, הרוכש ייחשב כבעלים של דירה יחידה גם אם בעת רכישתה טרם מכר דירה אחרת שהייתה דירתו היחידה עד לאותו מועד ובלבד שימכור את הדירה האחרת תוך שנתיים ממועד רכישת הדירה החלופית או תוך שנה ממועד קבלת החזקה בדירה הנרכשת מקבלן.

עם זאת, על רקע מספר מקרים שהובאו לטיפולה של רשות המיסים, פורסמה לפני כמה ימים הוראה המפרטת מקרים מיוחדים שגם בהם תיחשב הדירה הנרכשת כדירה יחידה ותקבל את שיעורי מס הרכישה המופחתים.

המקרה הראשון הוא של רוכש שאין לו דירת מגורים כלל והוא רוכש בו זמנית יותר מדירת מגורים אחת. רוכש זה יוכל ליהנות משיעורי המס המופחתים החלים ברכישת דירת מגורים יחידה לגבי אחת מן הדירות (לבחירתו) וזאת על אף שאין לו באף רגע נתון דירת מגורים יחידה ולפיכך לכאורה הוא אינו זכאי לשיעורי המס המופחתים. נדגיש, כי דירת המגורים הנבחרת כדירה יחידה צריכה לעמוד בשאר התנאים הקבועים בחוק בהגדרת "דירת מגורים יחידה".

המקרה השני, הוא של רוכש שבבעלותו חלק מדירת מגורים והוא מעוניין לרכוש באותה הדירה את החלקים השייכים לשותפיו לדירה, כולם או חלקם. במצב זה, רואים את הרכישה כהגברת יכולת השימוש של הרוכש בדירת המגורים ולכן רכישת החלקים בדירה תיחשב כרכישת "דירה יחידה" הזכאית לשיעורי המס המופחתים.

יודגש, כי יש לוודא שבשומת מס הרכישה החדשה יופיע זיהוי הנכס (גוש/חלקה) כפי שהוא מופיע בשומת הרכישה של החלק הראשון שנרכש על ידו (אלא אם החלק הראשון התקבל בירושה).

המקרה השלישי הוא של רוכש המבקש להרחיב את דירתו היחידה באמצעות רכישת דירת מגורים נוספת הצמודה לדירתו. ברכישת הדירה הצמודה, יהיה הרוכש זכאי לשיעור מס רכישה מופחת החל ברכישת דירת מגורים יחידה.

נדגיש, כי על מנת שהרוכש יוכל ליהנות משיעור המס המופחת, על הדירה הנרכשת להיות צמודה לדירה המקורית באמצעות קיר משותף או תקרה או רצפה משותפת כך שניתן יהיה לחברן פיסית ולהופכן ליחידה אחת. בנוסף, על הרוכש להצהיר כי הדירה הנרכשת מיועדת לשמש חטיבה אחת ביחד עם דירתו המקורית וכי יתבצעו בה ההתאמות הנדרשות תוך תקופה שלא תעלה על 6 חודשים ממועד קבלת החזקה בה. בהקשר זה נדגיש, כי ככל שיוכיח הרוכש שההתאמות בדירה הנרכשת החלו, אולם לא הושלמו, ניתן יהיה להאריך את תקופת ההתאמה האמורה.

לאחר הוכחת סיום ביצוע ההתאמות בדירה הנרכשת, יראו ברכישתה כרכישה של חלק מדירת מגורים יחידה. נדגיש, כי שומת מס הרכישה של הדירה המקורית לא תתוקן ומס הרכישה החל על הדירה הנרכשת יחושב על פי יחס השטחים בין הדירות בהתאם לתקנה 2(2) לתקנות מס רכישה או על פי יחס שווי הדירות ככל שקיים פער בשווי הדירות.