משבר בשוק דירות היוקרה: לאן נעלמו הרוכשים?

גזירות הממשלה נגד רוכשי דירות היוקרה, המשבר הכלכלי שעבר על אירופה וארה"ב (ועל האירו והדולר), לצד אי הוודאות בשוק הנדל"ן הישראלי, לא מקלים על משווקי הפרויקטים המגה-יוקרתיים בישראל.

ודווקא על רקע דיווחים על קשיים במכירת דירות יוקרה, לישראלים או לתושבי חוץ, בחרה חברת אמד מקבוצת דן לחשוף השבוע את "הפרויקט היקר בישראל", מגדל חדש שהיא מקימה ברחוב ארלוזורוב 17 בתל אביב. החברה כבר רמזה בסוף 2012 כי מדובר בפרויקט יוקרתי במיוחד, שבו יוצע למכירה פנטהאוז בשטח 850 מ"ר שיתפרש על פני כל הקומה ה-29 של המגדל, תמורת 200 מיליון שקל. מאז נראה כי הקונה המיוחל לא מיהר לחתום על העסקה, אבל גילינו שאמד כמובן איננה לבד.

רבים זוכרים בוודאי את מסיבת העיתונאים וההשקה הנוצצת במוזיאון ארץ ישראל שערכה לפני שלושה חודשים מארגנת קבוצות הרכישה ענבל אור, לרגל השקת פרויקט היוקרה "אור בבלי". גם אור הצהירה כי תציע בפרויקט פנטהאוז מפואר תמורת 176 מיליון שקל, שבגינו התנהל אז "משא ומתן עם משקיע זר". מאז לא שמענו על הפרויקט, על פנטהאוז כזה או אחר בשני המגדלים המפוארים, או על רוכש דירה כלשהי בפרויקט שהתיימר למכור כל דירה החל מ-3 מיליון שקל.

גם הדופלקס היוקרתי שמציעות חברת ברגרואין וקבצת חג'ג' בפרויקט "מאייר ברוטשילד" בשנתיים האחרונות, תמורת תג מחיר של 170 מיליון שקל, טרם מצא קונה. לא הרחק משם, בירקון 96, מחכה "הפנטהאוז היקר בישראל" לקונה המאושר.

הבעיה כפולה: ההאטה הכלכלית בישראל ובחו"ל בשנים האחרונות כיווצה את הונם של "טייקונים" רבים. בה בעת, גם אלה שהממון מצוי בכיסם לא מממהרים כיום לרכוש דירה כל כך נוצצת - צעד שעלול לעורר את חמת הציבור. אפשר רק לדמיין, למשל, איזה תגובות היה מקבל היום עידן עופר, בעל השליטה בחברה לישראל, שרכש בשנת 2007 את הפנטהאוז המפואר במגדל רוטשילד 1 ב-67 מיליון שקל, נוסף כמובן לאחוזה הענקית שלו ביישוב ארסוף.

החל מ-1.2 מיליון ד'

ואולי יותר מכל מקום אחר, הדשדוש בשוק היוקרה מורגש בבירה. המציאות מחייבת את היזמים לוותר על הכנסות, על מנת להקל על הרוכשים המתלבטים.

ל"גלובס" נודע כי הפרויקט היוקרתי הנודע ביותר בירושלים, פרויקט "כתר דוד" של חברת רסקו על המגרש המיתולוגי של ימק"א במרכז העיר, החל לשווק את חלק ב' של הפרויקט שבו רק דירות לא גמורות. מלבד מרפסת שמש והיא דווקא בגימור מלא, יקבל הרוכש לידיו ארבעה קירות, תקרה ורצפת חול.

פרויקט ימק"א יצא לדרך לפני יותר משמונה שנים ("יהודים מחו"ל מסתערים על דירות יוקרה ומעלים מחירים", הייתה הכותרת ב"גלובס" במאי 2005, כמה שבועות לאחר שהחל השיווק). ברסקו סיפרו לנו השבוע כי מתוך החלק הראשון, הכולל 100 דירות, שווקו 90% מהדירות, והחברה החליטה לאחרונה להוציא לשיווק אגף נוסף, הכולל 40 דירות, ללא גימור. "מדובר בחלל ריק של קירות בטון ורצפת חצץ, עם תשתית של מערכות, והרוכש צריך להשלים את כל הגימור בעצמו כולל הקירות הפנימיים", מסבירים גורמים ברסקו. "רוב הרוכשים שמוכנים לשלם מעל 8,000 דולר למ"ר מעוניינים להשלים בעצמם את הדירה, ואנחנו מחברים אותם לקבלנים, למעצבים ולכל מי שצריך".

במילים אחרות: בצוק העתים מעדיפה החברה להציע "מוצר חדש" בשוק היוקרה, ושהרוכשים ישלימו בהתאם לכספם ולמועד המתאים להם את הגימור.

"אנחנו מציעים שני סוגי דירות, שכולן ללא גימור", מסבירים בחברה. "דירות 145 מ"ר שמחירן נע בין 1.2 ל-1.35 מיליון דולר, דירות 220 מ"ר שמחירן נע בין 2 ל-2.3 מיליון דולר, ודופלקסים של 370 מ"ר שמחירם נע סביב 4 מיליון דולר, עם נוף לעיר העתיקה. החיסכון שלנו בהשלמת הדירה מגולגל על הקונה ולכן אנחנו לא מרוויחים מהשיטה הזאת. המטרה היא בעיקר לחסוך זמן וכאב ראש לקונה. הניסיון שלנו הראה שגם אם אנחנו גומרים את הבנייה, בסוף קונה מגיע עם האדריכל שלו, ומוריד את כל מה שבנינו בהשקעה של 1,000 דולר למ"ר, ובונה מחדש".

לטענת רסקו, הפער בין דירה גמורה ללא גמורה נע סביב 250 אלף דולר. בחברה מציינים כי גם את מגדל "אביב" בפארק צמרת בתל אביב הם שיווקו באותה שיטה.

ולמה בכל זאת שיווק הדירות מתנהל בעצלתיים? ברסקו מדגישים כי "לא באמת מדובר בהרבה זמן. כל דירה שנמכרת עולה יותר ממיליון דולר ובשנה נמכרות בממוצע 8-10 דירות. אנחנו לא משקיעים המון בשיווק חיצוני ובכל מקרה, המיתון היום מאפיין את כל הפרויקטים היוקרתיים החדשים בירושלים".

"יש היום קיפאון מוחלט בשוק היוקרה בירושלים. לא נמכרה בעיר אף דירת יוקרה כבר שלושה חודשים", אומר בכיר ברסקו. "חלק גדול מכך, נובע מגזירות הממשלה שנועדו להכביד על קניית דירות להשקעה על ידי תושבי חוץ, ולא בצדק. קנייה של דירה בישראל על ידי תושב חוץ היא תחילתה של עלייה לארץ. מה עוד שכאשר תושב חוץ קונה דירה בישראל, הוא מעביר בעקיפין תשלומים לרשויות בישראל ונותן לרשות המקומית את כל היתרונות של קניית דירה ותשלום מיסים שונים עליה, בלי להטיל על הרשות המקומית את החובות שלה כלפי תושבים שמתגוררים בדירה".

מנכ"ל אמבסדור ירושלים, איציק לוי, מעריך כי ההאטה בשיווק דירות היוקרה לתושבי חוץ, בירושלים ובכלל, נובעת בין היתר מהירידות שנרשמו בחודשים האחרונים בשער הדולר ובשער האירו. "בסכומים של דירות יוקרה, הירידות בשערי המטבע, משקפות הרבה כסף", אומר לוי. "המשמעות היא שדירת יוקרה, גם אם היא מוצעת לקונה בדולרים, בסופו של דבר המחיר מתורגם משקלים וכשהדולר יורד צריך לשלם יותר. וזה לא רק במחיר הדירה, זה נכון להכול. אם מס רכישה היה 80 אלף דולר, אז עכשיו הוא 90 אלף דולר. גם המגבלות של המימון למשכנתאות, הגדלת מס הרכישה והכפלת תשלום הארנונה מחמירות את המצב וגורמות לתושבי החוץ לקחת צעד אחורה. ההאטה מורגשת לא רק בכמות העסקאות, אלא גם בסכומי העסקאות".

"קיפאון מוחלט"

גם בתל אביב, כאמור, שיווק נכסי יוקרה מדשדש זה תקופה. בפרויקט "שרונה" של חברת גינדי החזקות עדיין מוצעים שני פנטהאוזים למכירה ב-38 מיליון שקל וב-16 מיליון שקל, למרות שמועד אכלוס הבניינים הולך וקרב.

נראה כי חלומם של יזמים לשווק "על הנייר" את כל דירות היוקרה עוד בשלב החפירות והדיפון, כבר לא יכול להתגשם בתקופה הנוכחית.

מסתבר שהצרות לא נגמרות במגדלים. בסוף 2012, למשל, הציע עו"ד מימון אביטן בשם תושבת חוץ שאותה ייצג, נכס יוקרתי בנווה צדק תמורת 8-9 מיליון שקל. מדובר בבית צמוד קרקע ברחוב נווה שלום בשכונה, ששימש בעבר כבית המאפה הראשון בעיר שהוקם ב-1917. הבית כולל 167 מ"ר בשלושה מפלסים, והוא שופץ ושוחזר ברמה מפוארת במהלך 2010-2011.

"לפני שנתיים שלוש, היו חוטפים נכס כזה בנווה צדק", אומר אביטן. "אך בשנה האחרונה יש קיפאון מוחלט ברכישה של נכסי יוקרה על ידי תושבים זרים, וכעת הנכס מוצע למכירה ב-6.7 מיליון שקל ולמרות זאת עדיין לא נמצאו לו קונים".

המכות החדשות על רוכשי דירות היוקרה

גזירות המיסוי החדשות המופיעות בחוק ההסדרים מייחדות סעיפים נפרדים גם לדירות היוקרה ולתושבי החוץ הרוכשים דירה בישראל.

מדרגת מס רכישה חדשה, בשיעור 8%, נקבעה בגין רכישת דירת יוקרה בסכום העולה על 5 מיליון שקל (נוסף לחבות במס שבח, גם לדירה יחידה, מעל לסכום זה).

בנוגע לתושבי חוץ נקבע כי הם לא יוכלו ליהנות מפטור ממס שבח או ממדרגה נמוכה במס רכישה גם על דירה ראשונה (אלא אם עלו לישראל בתוך שנתיים מהרכישה וזו דירתם היחידה - אז יקבלו החזר מס). מעבר לכך, אישר לאחרונה שר הפנים הכפלת תשלום הארנונה ל"דירות רפאים", הסגורות מרבית ימות השנה ומוחזקות על ידי תושבי חוץ.

באוצר הדגישו, כי "ההטבה במס רכישה ניתנה על מנת להקל את בעיית הדיור של זוגות צעירים, תושבי ישראל, שאין בבעלותם דירת מגורים, ולא על מנת לעודד השקעות של תושבי חוץ". בנוסף, ציינו, "מערכת ההקלות מנוצלת גם לרכישת דירות רפאים, אשר גורמות לעליית מחירי הדיור".