ערוצי המימון בשוק הנדל"ן מתייבשים - אז מה עושים?

בשבוע שעבר חשף "גלובס" כי בנק הפועלים מנהל מגעים מתקדמים עם חברת הביטוח "הראל", למימון משותף של פרויקטים למגורים בהיקף מאות מיליוני שקלים. זאת, על רקע תקרת האשראי שאליה הגיעו הבנקים ומגבלת המימון שנוצרה בעקבות כך לליווי מיזמי נדל"ן.

מלבד שיתופי הפעולה שיצר מחנק האשראי בין הבנקים לגופים מוסדיים, צצים בחודשים האחרונים גופים משלימי הון, וקרנות הנותנות מימון למיזמי בנייה. ככל שהבנקים מקשיחים את תנאי מתן האשראי ליזמים, ובוררים את הפרויקטים למימון, כך הופכות הקרנות הללו אטרקטיביות יותר בעבור היזמים המשוועים למימון, ובה בעת מהוות מקור להפקת רווח מצדן של הקרנות ומשקיעיהן.

מי שהקימו לאחרונה קרן למימון מיזמי נדל"ן שתשקיע 500 מיליון שקל בענף הבנייה, הם קבוצה של משקיעים ישראלים ומשקיעים מחו"ל. בראש הקרן יעמוד עו"ד יהודה רוה, מומחה לנדל"ן ותשתיות. הקרן, ששמה "קרן הבנייה לישראל", תעמיד הלוואות לקבלנים ויזמים בתחום הבנייה. לדברי רוה, "הקרן, שהקמתה מסתיימת בימים אלה, מקווה להשלים עד סוף 2013 סבב גיוס ראשון מגופים פרטיים ומגופים מוסדיים, שיאפשר לה להתחיל להשקיע באמצעות הלוואות ליזמים בשוק הנדל"ן, הן למגורים והן מניב".

רוה הוסיף כי הסיבות להקמת הקרן טמונות בקושי של קבלנים לקבל ליווי בנקאי. "היום, קבלן או יזם בתחום הנדל"ן שמעוניין לקבל הלוואה מבנק, עומד בפני משימה מאוד לא פשוטה אם אינו גוף מאוד חזק, גדול ומבוסס. בנק ישראל כבר הודיע שהוא מודאג מחשיפת הבנקים לשוק הנדל"ן והחמיר את ההוראות החלות עליהם באופן שהקטין את יכולותיהם להעניק אשראי לענף הבנייה. המחסור באשראי גורם ויגרום לקיטון בהתחלות הבנייה ויגרום להחרפת מצוקת הדיור, וכתוצאה מכך יש להניח שיעלו מחירי הדירות".

רוה הוסיף כי אף שהממשלה ערה לבעיה, ההנחה היא שהבור התקציבי יקשה על הקצאת משאבים ממשלתיים לסיוע לענף הבנייה. "הקרן החדשה תתרום לשינוי המצב הזה, ולסייע לקבלנים הבינוניים והקטנים אשר מתקשים להשיג אשראי", מסכם רוה.

קוביית קרח נמסה בשמש

אחת הקרנות הבולטות למימון מיזמי נדל"ן היא "קרן הגשמה" בבעלות אבי כץ וגיל אונגר. "הקרן נתנה השנה הון עצמי של למעלה מחצי מיליארד שקל לצורך מימון פרויקטי נדל"ן מכל הסוגים: פינוי בינוי, תמ"א 38, יזמות רגילה ויזמות נדל"ן בחו"ל", מסביר כץ. "הקרן הוקמה לאחר שזיהינו צורך של יזמים נואשים שעבדו שנים על פרויקט ופתאום, ברגע האמת, הבנקים הקשיחו את תנאי האשראי ודרשו הון עצמי גבוה יותר. זאת, במיוחד בפרויקטים מורכבים כמו פינוי-בינוי, שנמשכים לעתים שנים רבות ובעת להוצאה של הפרויקט לפועל, התנאים בבנקים משתנים".

לדברי כץ, הדרישה להקמת הקרנות למימון נדל"ן באה גם מצדם של משקיעים, שמחפשים אחר השקעות מניבות. "אנשים עם חסכונות המושקעים באפיקי חיסכון מקובלים מבינים בשנתיים האחרונות שמדובר בקוביית קרח שעומדת בשמש ונמסה. התשואה למשקיעים שלוקחים חלק במימון בקרן נעה סביב 20% והמספרים פשוטים: ההוצאות בפרויקט להקמת 20 יחידות דיור למשל הן 30 מיליון שקל, וההכנסות הן 40 מיליון שקל (הנחה שיכולה ללמד משהו גם על הסיכון - ש.צ וא.ח). הבנק רוצה 30% הון עצמי מה-30 מיליון שקל, שהם 10 מיליון שקל. הקרן מגייסת את ה-10 מיליון שקל, והיזם דואג לעסקה ולליווי הבנקאי, ומתחלק איתנו ברווחים חצי בחצי, כך כל אחד מקבל 5 מיליון שקל בתוך שנתיים. כלומר 2.5 מיליון שקל לשנה, כלומר 25% ובניכוי הוצאות ליווי וניהול הקרן 20% תשואה שנתית".

אחת החברות שנעזרו במימון מקרן הגשמה היא חברת משהב, שיזמה פרויקט פינוי-בינוי בקרית אונו, המתבצע בימים אלה. זאת לאחר שהחברה נזקקה להשלמת הון עצמי כדי לעמוד בדרישות הבנק לצורך מימון הפרויקט. בתמורה תקבל קרן הגשמה אחוזים ברווחי הפרויקט.

"כיום יש ערך רב בשוק המשני של המימון, שמשתלב עם מימון בנקאי", מסביר תומר מוסקוביץ', מנכ"ל משהב. "צריך לשים לב עם מי מתקשרים וגם כי הבנק המלווה לא מוכן לעבוד עם כל גוף מממן. היתרון בפנייה לגופים משלימי הון הוא שזה מגדיל את היכולת לנהל כמה פרויקטים במקביל. אם בנק נותן היום אשראי מוגבל, לאו דווקא בשל מצוקת אשראי אלא מתוך דרישות להון עצמי גדול יותר, היזמים נדרשים להשלים את ההון העצמי כדי לקבל ליווי לפרויקט".

מוסקוביץ' מתייחס לתמורה הגבוהה שדורשים הגופים משלימי ההון: "נכון שהקרנות והגופים משלימי ההון גובים ריבית גבוהה בהרבה מהבנק או שותפות ברווחים, אבל אם האלטרנטיבה ליזם היא לבצע פחות פרויקטים, היזם יעדיף לשתף פעולה ולקבל מימון עם מתן תמורה".

מתמקדים בתמ"א 38

דוגמא נוספת לקרן שמעניקה מימון חיצוני לפרויקטי נדל"ן היא קרן אותה מנהלת חברת דייברגון נדל"ן. את הקרן הקימו ירון פיטארו, בעל ותק של 25 שנה בשוק ההון הישראלי והגלובלי ששימש בין השאר כמנהל אגף השקעות בלאומי גמל וסמנכ"ל השקעות בפריזמה, ועו"ד בני בן מאור, בעלי משרד עורכי דין בן מאור ושות' ובעל חברת בן מאור השקעות ונדל"ן, חברה יזמית בתחום המגורים והמסחר.

קרן זו שונה מהקרנות האחרות בשני היבטים משמעותיים, כפי שמסביר פיטארו: "אנחנו מלכתחילה עוסקים רק בתמ"א 38, לא בשום דבר אחר. היו לנו הרבה פניות לעסוק גם בפינוי-בינוי או גם בעסקאות קומבינציה. ואחרי מחשבות החלטנו חד משמעית להתמקד רק בתחום אחד - תמ"א 38. אחת הסיבות העיקריות לכך היא שאנחנו פונים גם למוסדיים והם עצמם אמרו לנו שהם יעבדו איתנו רק בגלל ההתמחות בתחום אחד. אם נתפזר, הם לא יהיו בפנים. זה היה חלק משמעותי מההחלטה. נכון להיום אנחנו מעורבים בעשרות פרויקטים רק בשלב המימוני".

כאמור, מלבד ההתמקדות בתחום אחד בלבד, שלעתים חסרה בקרנות אחרות, העובדה שכסף מוסדי יוכל לממן פרויקטים בתחום התמ"א 38 מהווה בשורה לענף המשווע למקורות מימון.

פיטארו מדגיש כי כניסת הקרן למימון פרויקט תיעשה אך ורק לאחר שלב קבלת ההיתר לפרויקט ומסביר: "אנחנו משלימים את ההון העצמי. פועלים מול היזם. הלקוחות שלנו מחולקים לארבעה סוגים - אנשים פרטיים, חברות, גופים מוסדיים וגופים מחו"ל.

"אנחנו דואגים לבדוק כל פרויקט בצורה מקיפה לפני ההחלטה להיכנס כמממן וכחלק מתפיסה זו יש לנו שמאי פנימי, איל טדי הראל, שבוחן את העסקה וגם אדריכלית, רוית גור, שבוחנת את ההיבט התכנוני. נוסף לכך נעשות כמובן בדיקות משפטיות מול היזם כדי להגן על המשקיעים. אחד התנאים שלנו, נוסף להיתר בנייה תקף, הוא רווח צפוי בגובה 30% לפחות ושליזם יש 100% חתימות של בעלי הדירות. בלי תנאים אלו לא נממן את הפרויקט. אנחנו מקבלים עשרות פניות מיזמים ובודקים אותן. אנחנו גם דואגים לקבע את דו"ח האפס מול היזם מהרגע הראשון. בחוזה מופיע בצורה ברורה שאם יש חריגה בבנייה הוא משלם עליה".

משקיעים החל ב-300 אלף שקל

מבחינת המשקיעים שנכנסים לקרן המדוברת, נדרשת השקעה ראשונית בגובה 300 אלף שקל לפחות. פיטארו סבור שזה סכום שמונע כניסת משקיעים עם סכומים נמוכים שזה כל כספם. "אנחנו לא נקבל משקיע שלוקח משכנתא כדי להיכנס להשקעה. רק מי שיוכל להרשות לעצמו".

הקרן נבדלת מקרנות אחרות במדיניות שהיא נוקטת בנוגע לחלקם של המשקיעים ומנהלי הקרן ברווחי הפרויקט: "אנחנו שואפים להגיע ל-50% מרווחי הפרויקט אבל כל פרויקט נבחן לגופו. אנחנו מספר שתיים בתור אחרי הבנק המלווה. ברגע שהוא קיבל את הכסף, המשקיעים מקבלים את חלקם. אחרי שהבנק החזיר לעצמו את הכסף והמכירות מתבצעות, התמורות ממכירת הדירות עוברות לנאמן, במקרה שלנו זה גוף מוכר, BDO, ולאחר שהבנק קיבל את חלקו חלוקת הרווחים בין הקרן ליזם היא חצי-חצי. בכל מקרה 16% מהתשואה הולכת קודם כל למשקיע. אנחנו גובים דמי ניהול בגובה 2% לשנה, ולגוף מוסדי מדובר ב-1.5%". נציין שהקרן מביאה בחשבון תקופה של שנתיים מיום קבלת ההיתר ועד סיום הפרויקט ומכירת הדירות.

מה יקרה אם הפרויקט יתעכב? פרויקט תמ"א 38 הוא אומנם פרויקט קטן בהיקפו מצד אחד, אולם יש לא מעט דברים שעלולים להשתבש בדרך וגם השיווק ומכירת הדירות לא תמיד מסתיימים במהירות. על כך אומר פיטארו: "אומנם אנחנו לוקחים בחשבון תקופה של שנתיים אבל יש תקופה אפשרית נוספת שנלקחת בחשבון של עוד חצי שנה, והדבר מופיע בחוזה מול היזם. במקרה והתקופה מתארכת היזם גם מתחייב להעביר לקרן אחוז אחד מעלות המימון שקיבל בכל חודש".