אתר חדש ממפה את שוק הדירות - והממצאים מפתיעים

ב-81 אלף דירות חדשות נמצאות היום בבנייה על ידי קבלנים בערים ברחבי הארץ, המקימים 922 פרויקטים. כך על פי נתונים הנחשפים לראשונה ומתפרסמים באתר אינטרנט חדש, "כאן בונים", שעלה הבוקר (א') לרשת.

כמות הדירות שנמצאת בבנייה, הפרשי המחירים במקומות שונים בארץ והיצע הדירות בערים השונות נאספו על ידי צוות האתר, שסקר פיזית את אתרי הבנייה בארץ. על פי הסקירה שביצעו אנשי האתר שכוללת גם קיבוצים ומושבים, עומד מלאי יחידות הדיור המשווקות ברחבי הארץ על לא פחות מ-91,384 יחידות דיור.

על פי נתוני האתר, העיר שבה מספר הפרויקטים למגורים שכבר קיבלו היתרי בנייה הוא הרב ביותר היא ירושלים, שם נבנות כעת 6,333 יחידות דיור ב-71 פרויקטים שונים. תל אביב-יפו ממוקמת במקום השני עם 5,973 יחידות דיור ב-80 פרויקטים שונים, מיד אחריה העיר רחובות עם 5,454 יח"ד ב-38 פרויקטים ונתניה עם 5,327 יח"ד ב-42 פרויקטים שונים.

הצד השני של הטבלה מצביע גם על הערים שבהן הבנייה החדשה נמצאת בהקפאה. כך, במעלות ובית שאן למשל לא מצאו סוקרי האתר אף פרויקט שנמצא בבנייה, בדימונה יש פרויקט אחד לבניית 24 יחידות דיור ובצפת פרויקט אחד הכולל 15 יחידות דיור - מה שמעמיד בסימן שאלה גדול את ההשפעה של המענקים שניתנו בשנים האחרונות לפריפריה (כ-100 אלף שקל לדירה חדשה) ואת הביקורת הגדולה על ההחלטה לבטלם.

משווק הדירות משה פלדמן, מייסד האתר: "בעבודה על האתר קיבלנו נתונים שהפתיעו אפילו אותי, שעובד בתחום הזה כבר שנים ארוכות. פתאום נחשפנו לנתונים שלא היו בשום מקום על היקף הבנייה וגילינו מקומות שאף אחד, חוץ מתושבי המקום, בכלל לא ידע שבונים בהם, כמו ירוחם, דימונה, אופקים".

ענף לא ריכוזי

נתוני האתר מאפשרים לבחון מי הן חברות הנדל"ן הגדולות שמחזיקות במלאי דירות זמין ברחבי הארץ. מעניין לראות שחיבור שלוש החברות המשווקות את המספר הגדול ביותר של דירות עומד נכון להיום על כ-14% מכלל הדירות המשווקות בארץ (16% בערים). נתון זה מלמד על הביזור הגדול הנמצא בענף והתחרות בין עשרות חברות שונות לעיתים אף במתחם אחד.

החברה המחזיקה במספר הדירות הגדול ביותר למכירה ברחבי הארץ היא שיכון ובינוי נדל"ן מקבוצת אריסון, המשווקת 5,021 דירות ב-17 פרויקטים. במקום השני חברת אפריקה ישראל עם 4,147 דירות ב-12 פרויקטים ובמקום השלישי חברת אזורים עם 3,750 דירות בתריסר פרויקטים ברחבי הארץ.

במקום הרביעי והחמישי ניתן למצוא את אשדר וי.ח. דמרי, המשווקות נכון להיום 3,307 דירות ו-2,036 דירות בהתאמה. בהמשך הרשימה ניתן למצוא עוד חמש חברות המחזיקות מלאי של למעלה מאלף דירות: חברת אביסרור המשווקת היום 1,848 דירות, חברת אאורה ישראל משווקת 1,446 דירות, משהב משווקת 1,318 דירות, חברת גינדי החזקות המשווקת היום 1,182 יחידות דיור וחברת דונה המשווקת 1,058 דירות.

למרות העלייה במספר הדירות הקטנות שנמצאות "על המדף", רק ב-190 פרויקטים מתוך 922 נבנות דירות שלושה חדרים. התקופה הארוכה שבה לא נבנו דירות שלושה חדרים מעמיקה את המחסור בדירות מסוג זה.

באשר להיקף ההיצע של דירות 3 חדרים שעולה מנתוני האתר אומר פלדמן שמדובר בשינוי לעומת השנים האחרונות: "לפני שלוש שנים לא היינו רואים דירות שלושה חדרים כמעט בכלל. פתאום, כמעט בכל עיר יש פרויקט שכולל דירות כאלו. אומנם במקומות רבים מדובר בהיקפים קטנים, אבל עדיין ההיצע קיים. הרבה מזה בזכות העובדה שבעיריות מעניקים שבס לקבלנים שמחויבים לבנות דירות קטנות".

בחיפה עדיין זול

לא מפתיע לראות שהחברות הנ"ל משווקות דירות בעיקר בערים שבהן הביקוש קשיח, אולם כמעט לכל אחת מהן גם פרויקט מחוץ לאזורי הביקוש המובהקים. לאשדר, למשל, פרויקט בטירת הכרמל, לשיכון ובינוי פרויקטים ביקנעם ובקריות, דונה בונה בקרית גת ובאשקלון. לחברת י.ח. דמרי הנציגות הגדולה ביותר מחוץ למרכז: שני פרויקטים בנתיבות, שניים באשקלון, פרויקט בשדרות, פרויקט באשדוד ושניים בבאר שבע.

נתונים נוספים שמספק האתר הם מחירי שיווק של דירות חדשות. מחיר השיווק הנמוך ביותר לדירות חדשות נמצא בחיפה (500 אלף שקל), בית שמש (600 אלף שקל) ואשקלון (697 אלף שקל). הפרויקטים שמחיר השיווק בהם מתחיל במחיר הגבוה ביותר באותה עיר ממוקמים בתל אביב (19 מיליון שקל), גבעתיים (4.1 מיליון שקל) וירושלים (4 מיליון שקל).

נתונים נמוכים בתמ"א 38

רק בחמש ערים, על פי הנתונים, קיים היצע של דירות קטנות בנות 2 חדרים: תל אביב, גבעתיים, חיפה, ירושלים ורמת גן. במקביל, נראה שהיזמים הפנימו שדירות שלושה חדרים חזרו להיות מצרך מבוקש וכך מספר גדול של פרויקטים מחזיק דירות כאלו במלאי. תל אביב וירושלים מובילות גם במקרה הזה כאשר בראשונה 48 פרויקטים הכוללים דירות שלושה חדרים ובירושלים 22 פרויקטים.

כאמור, מקימי האתר פילחו גם את הפרויקטים שהחלו להיבנות במסגרת תמ"א 38 בערים השונות. תמונת המצב שמצאו סוקרי האתר בתחום זה מעידה על כך שלמרות הרעש הגדול, מספר הפרויקטים שנמצא בבנייה איננו גדול. בערים המובילות במסגרת התמ"א, רמת גן, ראשון לציון ורעננה, נבנים היום 44 פרויקטים בסך הכול. ברמת גן 11 פרויקטים, ובכל אחת משתי האחרות, 16 פרויקטים. בכל הערים האחרות המספרים נמוכים עד אפסיים: תל אביב (8 פרויקטים), בת ים (6 פרויקטים), אשדוד (4) והקריות (3). בערים אחרות מדובר בשני פרויקטים ומטה אם בכלל.

האתר החדש: השקעה של 1.5 מ' שקל

את אתר האינטרנט החדש "כאן בונים" הקים משווק הדירות הוותיק משה פלדמן, בהשקעה של כ-1.5 מיליון שקל. בשנתיים האחרונות מיפו אנשי האתר את אתרי הבנייה בארץ. האתר מתייחס רק לדירות חדשות ולפרויקטים שלהם ניתן כבר היתר והם נמצאים בבנייה בפועל. מטרת האתר היא מתן פלטפורמה שיווקית לקבלנים לשווק הדירות לצד תמונת מצב מלאה ואפשרות להשוואת נתונים לרוכשי הדירות.

ליאור דוד, סמנכ"ל השיווק של האתר: "שני צוותים של 'כאן בונים' חרשו את הארץ לאורכה ולרוחבה על מנת לאתר פרויקטים. בעקבות הסקר למדנו כי רק כ-40% מהפרויקטים בארץ חוצים את גבולות היישוב שבו הם נבנים, ורובם אינם מגיעים לתודעה של הציבור הרחב".

 יזמיות מגורים