קרנות מנסות לגייס ממוסדיים מאות מיליוני שקלים לתמ"א 38

אופנת תמ"א 38 היא בינתיים יותר בגדר הבטחה מאשר מציאות בשטח, אך קרנות השקעה רבות שהוקמו באחרונה כבר מתדפקות על דלתות הגופים המוסדיים, לצורך קבלת מימון לפרויקטים של תוכנית המתאר המבוקשת.

בגופים המוסדיים מדווחים על "מבול" של פניות מצד קרנות פרטיות מזן חדש, המבקשות לגייס כל אחת מאות מיליוני שקלים. מבדיקת "גלובס" עולה כי בתקופה האחרונה בין חמש לשבע קרנות השקעה שכאלה פנו לגייס מהמוסדיים הון, שיסייע להן לרכב על גל מימוש הפוטנציאל של תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. על פי הערכות גורמים בשוק המוסדי, מדובר בשוק שעשוי לצמוח להיקף של מיליארדי שקלים בשנה.

אלו הן כמה מקרנות ההשקעה בנדל"ן, בדגש על פרויקטי תמ"א 38, שנכנסות ובאות - על פי הערכות גורמים בשוק - אצל המוסדיים בימים אלה:

קרן שמובילים דן ללוז, לשעבר יו"ר מגדל שוקי הון ומנהל השקעות בכיר בשוק ההון המקומי, ביחד עם האדריכל ויזם הנדל"ן מרק סלקוביץ, אשר יו"ר ועדת ההשקעות שלה (שאינו שותף בקרן) הוא גיורא עופר, לשעבר מנכ"ל בנק דיסקונט.

קרן "הבנקאים הבכירים לשעבר", הכוללת את יעקב רוזן, לשעבר משנה למנכ"ל בנק הפועלים ומנכ"ל מבטחים החדשה, מיקי בר חיים, לשעבר יו"ר אלעזרא החזקות, מנכ"ל גזית גלוב וראש מערך בנייה ונדל"ן וראש החטיבה לבנקאות מסחרית בבנק לאומי, ומאיר יעקובסון - בעבר מנכ"ל נכסים מ.י. ובכיר בפועלים שוקי הון.

קרן בית וגג של "יוצאי סוארי" - אלונה בראון, גידי מוזס ואיתי הוז - שכבר גייסה גיוס ראשון קטן ופועלת גם בייזום, וכעת מובילה גיוס שני גדול יותר.

קרן דייברגון של ירון פיטארו - לשעבר סמנכ"ל השקעות בפריזמה ומנהל אגף ההשקעות בלאומי גמל, ועו"ד מני בן מאור שגם עוסק ביזמות נדל"ן.

קרן של ירון זליכה, לשעבר החשכ"ל, ואבי בזורה, לשעבר מנכ"ל בנק ירושלים.

ל"גלובס" נודע על אישים בולטים נוספים שבחנו את האפשרות להקמת קרן השקעות בתמ"א 38, אך חדלו לפי שעה מלקדם את הנושא, ובהם שלמה זהר, לשעבר יו"ר דיסקונט, ויאיר קפלן, בכיר לשעבר בוויזה כאל.

לדברי גורם המעורה בנושא, "יש רציניים ויש כאלו עם מצגות בלבד, ולדעתי לא כולם יצליחו לגייס", והוא מתייחס בכך למספרים הגבוהים של המעוניינים לגייס הון לטובת השקעות אלה. גורם מוסדי בכיר מוסיף כי "לפי הערכות זה יהיה שוק של מיליארדי שקלים לשנה אי-שם בעתיד, אבל בינתיים זה שוק קטן הרבה יותר, ולדעתי אין די פרויקטים למהלך שכזה. בטח שאין מקום לשבע קרנות שכל אחת מהן תגייס כ-200-300 מיליון שקל".

עוד לדברי המוסדי הבכיר, "מדובר כאן ב-Buzz-word, בדומה למה שהיה כאן בהתחלה עם קרנות המנוף, כשקבוצות רבות, שחלקן התחברו אד-הוק, ניסו לזכות במנדט מהמדינה לניהול קרן מנוף".

גורם מוסדי נוסף אמר כי "לא בטוח שקרנות הפרייבט אקוויטי הן הדרך הנכונה לטפל בהשקעות בתחום התמ"א 38, שהוא תחום מעניין להשקעה מבחינת המוסדיים". לדבריו, מדובר בפרויקטים קצרים יחסית, כך שלא בהכרח נכון למוסדי לנעול את הכסף בקרן השקעות לשנים ארוכות עבור פרויקטים אלה, בעיקר בהתחשב באי-הוודאות הרבה שמלווה את עתיד הפרויקטים הללו ואת אופן והיקף מימושם.

מנגד, מוסדי אחר אמר כי "מדובר בהשקעה בשורה ארוכה של פרויקטים, שכל אחד מהם קטן מדי עבור המוסדיים ועומד בסך הכול על 7-15 מיליון שקל. אך ככלל, הם מעניינים כי הם מעניקים תשואה גבוהה יחסית לפרויקטי נדל"ן למגורים. המוסדיים צריכים פלטפורמה שמאגדת הרבה פרויקטי תמ"א 38 כדי שזה יתאים להם".

פחות מ-100 בניינים חוזקו בפועל

על פי הנתונים האחרונים שפרסם משרד הפנים בכל הנוגע ליישום חיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38, נכון לסוף 2012, מדובר במאות בודדות של היתרים שניתנו במהלך השנים האחרונות לפרויקטים בתחום. כך, מאז שקיבלה התמ"א תוקף במאי 2005, הוגשו לרשויות השונות ברחבי הארץ 1,415 בקשות להיתרי בנייה מכוח התמ"א, מתוכן אישרו הוועדות 880 בקשות בלבד. נכון להיום פועלות בתחום חברות גדולות כקטנות, אולם היקף הביצוע בפועל עדיין נמוך, כשנתונים עדכניים מעידים כי עד היום חוזקו בפועל פחות מ-100 בנייני מגורים בכל הארץ.

ואולם, נראה שהפוטנציאל העתידי שמושך את מנהלי הקרנות שפונים למוסדיים מצביע על שיפור ביחס למה שהיה עד כה. בשנים האחרונות אושרו שני תיקונים משמעותיים לתמ"א 38, תיקונים שנועדו להקל על התהליך ולקדם את יישום חיזוק המבנים. במסגרת תיקונים אלו ניתנה בין היתר האפשרות להרוס בניין ישן ולבנות חדש במקומו מבלי הצורך לאשר את התוכנית בוועדה המחוזית, כפי שנדרש במקרה של פינוי-בינוי רגיל. עוד במסגרת התיקונים, קובעה תוספת משמעותית של זכויות אותן מקבלים היזמים כדי להפוך את הפרויקטים לכלכליים.

השינויים אכן גרמו לעלייה בנפח הפעילות של הענף, כפי שניתן לראות מנתוני משרד הפנים. בעוד שבשנת 2009 הוגשו 119 בקשות להיתר, ב-2010 עלה המספר ל-161 בקשות, ב-2011 מדובר כבר ב-324 בקשות שהוגשו לעיריות השונות וב-2012 המספר כמעט הכפיל עצמו, ל-556 בקשות להיתר. גם במספר ההיתרים שאושרו חלה עלייה משמעותית, כאשר מרמה של 53 היתרים שניתנו ב-2009 זינק המספר ל-356 בשנת 2012.

ישנה הסכמה שהפוטנציאל הגלום בתוכנית תמ"א 38 הוא עצום, ומספר הפרויקטים הזקוקים לחיזוק ברחבי הארץ מוערך בעשרות אלפים. גם העובדה שתוכנית הדיור הלאומית ייחדה סעיף מיוחד לנושא, מעידה על החשיבות שמעניקה הממשלה לתחום. ואולם באותו הזמן, אותו הסעיף המתייחס למימון פרויקטים מסוג זה, כלל לא עלה להצבעה בישיבת קבינט הדיור האחרונה, מה שמדגיש שוב את חוסר הוודאות עמו מתמודדים העוסקים בענף.

אחת הבעיות למימוש תמ"א 38 ברחבי הארץ היא השגת מימון, משום שהבנקים לא ששים לממן פרויקטים קטנים ולא-פעם בעייתיים, כגון פרויקטי החיזוק. על סמך מצוקה זו קמו בשנה האחרונה לא מעט קרנות, שמציעות השלמת מימון ליזמים בתמורה לחלק ברווחי הפרויקט. לצד המימון הבעייתי, לתמ"א 38 יש כיום עוד כמה בעיות שמונעות ממנה להפוך למרכיב משמעותי בענף הנדל"ן, בהן חוסר אחידות במדיניות של העיריות השונות כלפי תחום זה, בעיות מיסוי ורישום, ועוד.