גיאוקרטוגרפיה: "בועה? קיים מחסור של אלפי משרדים"

עודף היצע בענף המשרדים? מחקר חדש טוען כי בעשור האחרון נוצר במחוז תל-אביב פער של מאות אלפי מ"ר של שטחי תעסוקה (מסחר, משרדים ושירותים, ללא תעשייה), שנוצר בגלל מחסור בבנייה.

המחקר שערכה ד"ר רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה, מגלה כי משנת 2001 עד 2012 נבנו בממוצע כ-240 אלף מ"ר בלבד בכל שנה, הרבה פחות מהנדרש נוכח הגידול הטבעי באוכלוסייה וברמת ההשכלה ובמספר העסקים שפועלים בישראל.

בסוף שנות ה-90, לשם השוואה, נבנו במחוז תל-אביב כ-400 אלף מ"ר שטחי תעסוקה בשנה.

עודף רק בבני-ברק

בניגוד גמור להלך הרוח ולחששות היזמים טוענת דגני כי יש צורך בתוספת שטחי משרד ותעסוקה במחוז תל-אביב בכלל ובעיר תל-אביב בפרט. לדבריה, "קיים היום ביקוש חבוי שלא זוכר למענה, הן בשל החשש מעודף של היצעים והן בשל המצב הכלכלי הלא ברור".

ב-4 השנים האחרונות, 2009-2012, החלה במחוז תל-אביב בנייה של כחצי מיליון מ"ר שטחי תעסוקה, כ-125 אלף מ"ר בממוצע שנתי. באותן שנים הסתיימה בנייתם של 280 אלף מ"ר בלבד - 70 אלף מ"ר בממוצע שנתי. כל זה בא לאחר שבראשית העשור, ובעיקר ב-2003-2004, נבנו מעט שטחי תעסוקה, ובשנתיים האחרונות ישנה שוב האטה ניכרת בקצב התחלות הבנייה במחוז תל-אביב.

 התחלות בנייה

"אמנם בחמש השנים האחרונות חלה האצה בהתחלות הבנייה של שטחי תעסוקה רלוונטיים במחוז", מדגישה דגני, "אולם אלה עדיין לא מכסים את הפער המצטבר של החסר ואת הביקוש הטבעי שנוצר בכל שנה. כיוון שתל-אביב הופכת לעיר ללא הפסקה, ל'מדינת תל-אביב' ולמרכז פיננסי חשוב בישראל, עוצמתה רק תלך ותגדל וכך גם הביקוש למשרדים".

בנוסף לבניית משרדים, בשלוש השנים האחרונות ניתן לראות בנייה משמעותית של שטחי מסחר ותעשייה. בגיאוקרטוגרפיה מעריכים כי הבנייה הנוספת של שטחים שישמשו לתעסוקה תורמת לתחושה המוטעית שהשוק יוצף במשרדים בשנים הקרובות. "בפועל, על סמך בדיקות שערכנו, רמת התפוסה של משרדים גבוהה מאוד ברוב האזורים תל-אביב ובגוש דן. עודף מסוים נרשם בבני-ברק, אולם אולי הוא מסיבות אחרות".

85 אלף עסקים

הגידול במספר העסקים במחוז תל-אביב ובעיר תל-אביב וכן הגידול בפעילות העסקית מלמדים, לטענת החברה, כי למרות שבשנתיים הקרובות צפויב בניית עוד כ-250 אלף מ"ר של משרדים בתל-אביב, יש עדיין צורך ניכר בשטחי משרד, שאינם מדביקים את הפער הנדרש.

על-פי נתוני גיאוקרטוגרפיה, בכל מדינת ישראל נבנו בשנים 2009-2012 בסה"כ 950 אלף מ"ר משרדים, ורוב הבנייה התרכזה במטרופולין גוש דן. מנגד, לפי אומדני החטיבה הכלכלית של גיאוקרטוגרפיה, פועלים בישראל כ-85 אלף עסקים שהם צרכנים של שטחי משרד. אלה גדלו עד לאחרונה ב-5% בממוצע שנתי.

הגידול במספר העסקים שצורכים משרדים בישראל, שנשמר גם בשנים 2008-2010 שבהן נרשמה האטה כלכלית, מצביע על חוזקו של המשק הישראלי. בשנים 2009-2012 נוספו בישראל כ-10,000 עסקים חדשים, שצורכים משרדים שמייצרים ביקוש לשטחים בהיקף כמיליון מ"ר מינימום. לשטחים הללו יש להוסיף ביקוש שנובע מהתרחבות עסקים.

לסיכום, דגני טוענת כי יש חסר בשטחי משרדים ותעסוקה במחוז תל-אביב בכלל ובעיר תל-אביב בפרט, "זאת למרות שחלק מהעסקים במחוז תל-אביב גולשים גם למחוז המרכז המקיף אותו". כדי להדביק את הפער, היא מדגישה, יש לשווק שטחים נוספים, שבנייתם תסתיים רק בתוך שלוש-ארבע שנים, "ואז אולי גם יעבור המשבר הכלכלי הנוכחי ותהיה דרישה מחודשת".

דבר אחד בטוח, היא אומרת: "יש להפסיק את הבהלה הקיימת בתקשורת של היזמים ושל בעלי העסקים, גם אם יש או תהיה עצירה זמנית בשל המצב הכלכלי הנוכחי".

תל-אביב: ביקוש ל-100 אלף מ"ר לפחות בשנה

גם מי שחשב שהעסקים בורחים מתל-אביב לטבעת השנייה והשלישית צפוי להתבדות. על-פי נתוני גיאוקרטוגרפיה, מ-2006 נרשמת עלייה הדרגתית במספר העסקים הפועלים בתל-אביב, מ-49 אלף ל-53 אלף עסקים ב-2012. אלה יוצרים כמובן ביקושים גוברים לשטחי תעסוקה ברמות גימור שונות.

לפי אומדני החברה, הגידול הטבעי של העסקים בעיר מצריך בכל שנה 100-120 אלף מ"ר רק עבור העסקים החדשים של תל-אביב, "נמוך בהרבה ממה שבונים בפועל בעיר ודומה להיקפי הבנייה הכלליים במחוז כולו".

בנוסף, מדגישה דגני, לאורך השנים חלה עלייה ב"רמת החיים" וב"איכות החיים" של העסקים - "כאשר גם עלייה זו מצריכה גידול בשטח של כל עסק, וניתן לראות שהשטח הממוצע לעסק גדל עם השנים".

באופן טבעי, היא מציינת, עסקים עוברים לתל-אביב ועסקים עוזבים אותה. "לפי אומדננו, יש סיכוי רב ש'מדינת תל-אביב' תמשיך למשוך עסקים נוספים מיישובים אחרים, ולכן סך-כל השטח הנדרש יהיה גדול יותר ממה שצריכים רק העסקים הנמצאים היום בתל-אביב".